淺析我國土地市場價(jià)格影響因素及土地市場管理

劉菁 張家口市國土資源局礦管科

淺析我國土地市場價(jià)格影響因素及土地市場管理

劉菁 張家口市國土資源局礦管科

我國的土地市場形成時(shí)間較短，其管理和運(yùn)行機(jī)制都存在一定的缺陷。按照土地市場價(jià)格理論對我國土地市場進(jìn)行科學(xué)的研究，找到我國土地市場價(jià)格機(jī)制和管理上的不足，對于建立科學(xué)完善的土地市場具有重大的意義

土地市場 價(jià)格 管理 房地產(chǎn)市場

進(jìn)入21世紀(jì)，我國固定資產(chǎn)投資逐年增長，在這樣的大背景下，我國政府采取積極的宏觀調(diào)控手段對投資過熱進(jìn)行了有效的引導(dǎo)。而在眾多的調(diào)控手段中，土地作為各級(jí)政府手中的調(diào)控工具發(fā)揮著越來越重要的作用。但是房地產(chǎn)作為土地市場的重要產(chǎn)業(yè)卻往往與土地調(diào)控背道而馳，房地產(chǎn)市場價(jià)格常常偏離土地價(jià)格，給經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行帶來不可預(yù)知危險(xiǎn)。

在我國土地作為一種生產(chǎn)資源是實(shí)行公有制的，在實(shí)際操作中各級(jí)政府代表國家對國有土地享有所有權(quán)和支配權(quán)，同時(shí)政府在土地一級(jí)市場中也扮演著所有人、供應(yīng)商以及管理者的多重身份。在土地的實(shí)際收益分配中，政府收益占到實(shí)際收益的大部分。在影響土地市場價(jià)格各種因素中，政府價(jià)值取向以及利益目標(biāo)是其中的最主要因素。

近三十年來，GDP一直作為衡量地方政府的主要指標(biāo)，而房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)是各級(jí)政府經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)，各級(jí)政府對房地產(chǎn)投資依賴性很高。我國目前房價(jià)與正常土地價(jià)格嚴(yán)重背離與地方政府對與房地產(chǎn)的過度依賴不無關(guān)系。在各級(jí)政府中土地出讓金一直是政府最重要收入，也是政府預(yù)算外資金的最主要來源。地方政府在利益最大化的同時(shí)也帶來了地價(jià)的不斷高升和房價(jià)泡沫不斷增大，這樣的房地產(chǎn)市場面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一、土地市場價(jià)格研究的理論基礎(chǔ)

我國的土地有償使用制度建立于1992年，房地產(chǎn)市場在制度上實(shí)際上是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，它可劃分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。在一級(jí)市場中，其職能為國家有償出讓土地使用權(quán)，主要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等。二級(jí)市場為土地使用者對土地進(jìn)行出售、出租、入股等活動(dòng)的市場。在我國的房地產(chǎn)市場中，對房地產(chǎn)市場起到?jīng)Q定性影響的是一級(jí)市場。在實(shí)際運(yùn)作中，土地價(jià)格受到所在區(qū)域、供需關(guān)系、收益多少、未來增值潛力、政府宏觀政策等多方面的因素制約。

二、土地市場價(jià)格影響因素

土地價(jià)格首先受到土地供求關(guān)系的直接影響。土地供求關(guān)系主要受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、人口增長等因素的影響，同時(shí)土地屬性的變化也會(huì)對土地供求關(guān)系產(chǎn)生大的影響。當(dāng)某一地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口增長迅速，快速進(jìn)行城市化的過程中必然帶來房價(jià)的快速增長，引發(fā)對土地的大量需求。反之，則削弱土地的需求。

其次，土地供給量也直接影響著土地市場價(jià)格。土地作為一種不可再生資源，其供應(yīng)在一個(gè)時(shí)期內(nèi)是不可逆反的。所以，各級(jí)政府在供應(yīng)土地時(shí)其土地供應(yīng)量在一定時(shí)間內(nèi)是一定的。而政府在供給土地時(shí)，為了維持房價(jià)的穩(wěn)定，常常在房價(jià)下行空間加大時(shí)，用減少土地供應(yīng)量來穩(wěn)定房價(jià)。

再次，土地儲(chǔ)備制度是通過對城市總體規(guī)劃和土地總體規(guī)劃，通過收購，置換等方式獲得土地并進(jìn)行儲(chǔ)備，并在一定時(shí)期內(nèi)以公開招標(biāo)等形式供應(yīng)土地。其主要目的是在土地供應(yīng)量一定的情況下對各種建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)控的一種手段。

同時(shí)土地供給方式對土地市場價(jià)格也有一定的影響。在一級(jí)市場中，土地的供給方式主要有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓。對土地市場價(jià)格影響最大的是協(xié)議出讓。協(xié)議出讓的地價(jià)是政府與乙方按照協(xié)商的方式進(jìn)行價(jià)格確定，由于沒有有效的監(jiān)督和競爭機(jī)制，其在價(jià)格確定過程中往往收到各種非經(jīng)濟(jì)因素的干擾，其協(xié)議價(jià)格往往嚴(yán)重背離市場價(jià)格。

宏觀政策對土地市場價(jià)格影響也是比較嚴(yán)重的。政府對土地價(jià)格的宏觀調(diào)整主要有土地宏觀政策、金融貨幣政策、稅收政策、房地產(chǎn)投資政策等。土地政策主要是通過對于土地供應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過土地政策調(diào)節(jié)控制經(jīng)濟(jì)增長。目前各房地產(chǎn)企業(yè)都存在著大量的銀行借貸，而通過銀行利率對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有很好的引導(dǎo)作用，可以有效的控制房價(jià)、去除庫存、穩(wěn)定房價(jià)。而通過銀行準(zhǔn)備金也可以有效對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。而土地稅收和房地產(chǎn)稅收可以有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為。而由國家出臺(tái)的房地產(chǎn)投資政策對房地產(chǎn)市場及土地價(jià)格更是有一定的決定因素。

三、我國土地市場管理現(xiàn)狀

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，土地以行政劃撥方式配置。土地在劃撥時(shí)是采用無償劃撥的形式，而土地在劃撥之后是無限期使用的。我國建立土地市場機(jī)制以后，由于形成時(shí)間短，各地土地市場發(fā)育程度不一，在土地管理的各個(gè)方面都存在著一定的問題。

首先，我國的土地市場并不完善。目前，在地方政府層面的實(shí)際運(yùn)作中，經(jīng)營性土地都可以以掛牌交易的形式進(jìn)入公開市場，而以前劃撥土地使用權(quán)交易、出讓土地使用權(quán)的首次交易、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)都未完全進(jìn)入公開市場進(jìn)行交易。這些未進(jìn)入公開市場的土地交易都以分散形式進(jìn)行交易，政府僅能核準(zhǔn)土地交易價(jià)格，缺乏統(tǒng)一管理。其次，我國土地交易公開市場的競爭機(jī)制未完全建立。目前的土地交易缺乏有效的監(jiān)督管理，同時(shí)土地法規(guī)也不健全。再次，我國存量土地管理不完善。目前，我國閑置土地回收并不到位，各地均有一定的閑置土地沒有回收。在存量土地中，對改變土地屬性也缺乏一定的規(guī)范性指導(dǎo)文件。同時(shí)，我國的土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃性。地方政府只考慮短期利益，其土地供應(yīng)并不重視整體規(guī)劃，對土地屬性也隨意更改。由于地方政府在整個(gè)土地市場中既是裁判員有是運(yùn)動(dòng)員，導(dǎo)致其在獲得巨大利益的同時(shí)不重視對公共利益的保護(hù)。

我國土地市場建立時(shí)間較短，土地市場發(fā)育還有很多不成熟的地方。而目前我國在土地交易的政策法規(guī)發(fā)面還有很多需要補(bǔ)充和完善的地方，對土地的管理還有一定的缺陷。在我國建立統(tǒng)一、完善、科學(xué)的土地交易市場和土地管理機(jī)制，孕育完善的房地產(chǎn)市場，建立合理的價(jià)格機(jī)制，保障人民安居樂業(yè)是一項(xiàng)長期的工作。