項目融資與土地收購儲備探討

崔妍

摘要： 從土地儲備的試點再到土地儲備的推廣，都已經(jīng)成為政府為了培育和規(guī)范土地市場，對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的一項政策工具。拓展融資渠道，建立多元的土地儲備融資機制，降低融資成本和風(fēng)險，是保證土地儲備制度獲得可持續(xù)發(fā)展必須思考的重要解決辦法。

Abstract： From the pilot of land reserve to the promotion of land reserve， it has become a policy tool for the government to make macro-control of real estate in order to cultivate and standardize the land market. Expanding the financing channels and establishing a diversified land reserve financing mechanism to reduce the financing costs and risks is an important solution to ensure that the land reserve system must be considered for sustainable development.

關(guān)鍵詞： 項目融資；土地收購儲備；土地市場

Key words： project financing；land acquisition reserve；land market

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）19-0062-02

0 引言

由于我國的土地市場不斷地完善，土地收購儲備機制在我國的很多地方都形成了一定的規(guī)模，而且成果喜人。我國國土資源部目前頒布了相關(guān)條令，里面提到，以后只要土地的性質(zhì)是經(jīng)營的性質(zhì)，想要出讓土地的話就一定得通過拍賣、奪標或者掛牌出售，這樣一來，在進行土地收稿儲備時，就必須考慮更多的東西。這個機制涵蓋了以下四個階段，第一是對土地進行收購，第二是對土地進行整理，第三是對土地進行開發(fā)，第四是對土地進行出讓。因為涉及到許多方面的影響，比如說土地的資產(chǎn)量過大、對土地進行整理時費用過高、和對土地進行運作時所消耗的時間過長，所以要合理運作土地收購儲備機制的話就得需要大量的資金。目前各地土地收購儲備的融資來源非常有限，能否有效解決融資的問題使土地收購儲備機制運作成功與否的關(guān)鍵。

在土地融資的過程中，項目融資是一種能夠發(fā)揮非常重要作用的融資方式。項目的股東為了能進行項目的融資，特地建立一家項目公司，這種項目公司可以把公司的營收用來還款，通過這樣來籌集資金，用整個公司作為擔(dān)保。在許多大型的基礎(chǔ)建設(shè)項目中比如說高速公路、鐵路等項目會使用這種融資方式。最近幾年，采取資產(chǎn)證券化的形式來發(fā)行土地信托投資激進是土地項目融資的主要集中體現(xiàn)?，F(xiàn)在，有些市為了能籌集土地收購儲備的錢，會推出一些信托基金。土地收購儲備機構(gòu)可以通過籌集資金的結(jié)構(gòu)來對項目的結(jié)構(gòu)進行建設(shè)。綜合不同種項目融資方式的長處，經(jīng)過一系列的協(xié)議來構(gòu)建更加有用的項目融資模式。

1 土地項目融資的參與者

土地項目的融資過程非常繁雜，它包括了許多的參與者，主要包括以下這些。

1.1 項目提出者

一些政府部門及其下的土地收購儲備機構(gòu)會提出對土地項目進行資金的籌集，這些機構(gòu)通常是真正需要項目融資的人。因為一些法律條例的限制，這些管理部門或者土地收購儲備機構(gòu)通常很難在形式或法律上占據(jù)主要地位，想要處理好這種政策風(fēng)險，就必須進行項目融資。

1.2 項目經(jīng)營者

項目融資的主體稱作項目經(jīng)營者，是由發(fā)起人所成立的具有獨立性的項目公司。當土地項目進行融資時，一些土地的開發(fā)公司，通常是一些土地的管理或者收購儲備機構(gòu)會成為這個項目的經(jīng)營者。它們一般能夠得到政府的許可，得到特批的經(jīng)營權(quán)來對土地進行收購儲備，用公司的財產(chǎn)和營收來擔(dān)保，來募集資金，從而來經(jīng)營這個項目。

1.3 放貸人

通常他們都是向我國的一些國有銀行或者商業(yè)性質(zhì)的銀行進行貸款，也有通過一些基金項目來籌集資金，還會向一些國外的銀行或者一些開發(fā)銀行來進行資金的募集，還有一個很重要的資金來源就是一些信托的投資公司。

1.4 擔(dān)保人

項目為了籌集資金，需要有人對其進行擔(dān)保。這些擔(dān)保人通常由投資這個項目的人、有直接利益相關(guān)的人和一些專業(yè)的擔(dān)保機構(gòu)組成。有直接利益相關(guān)的機構(gòu)包括有政府一些部門以及一些商業(yè)的機構(gòu)。比如土地整理開發(fā)公司提供的完工擔(dān)保等。

1.5 房地產(chǎn)投資人

進行房地產(chǎn)投資的人主要是一些真正需要土地的人，他們是購買土地的人，他們根據(jù)簽訂預(yù)出讓合約來進行項目的資金籌集。

1.6 投行

這些投資銀行通常不插手項目籌集資金的過程，他們只是一個中介機構(gòu)，幫助項目公司處理一些籌集資金過程中的瑣事，比方說和一些放貸的機構(gòu)進行聯(lián)系。

1.7 中間人

中間人一般只是在項目籌集資金的時候，提供一些額外的幫助的機構(gòu)，包括了資產(chǎn)評估機構(gòu)、會計事務(wù)所和律師事務(wù)所等。

2 土地項目融資的程序

在土地項目融資時，它其中的流程非常嚴謹和復(fù)雜，與融資的各方面參與方都有涉及。通過以下幾點來對土地融資的基本步驟進行安排，從而能高效利用項目融資的優(yōu)點，來設(shè)計出最適合土地融資的特定融資模式，這是非常難的，必須與我國相關(guān)的土地和金融政策及法律法規(guī)進行結(jié)合。

①政府的土地儲備機構(gòu)投資一些股本金，與此同時也可以吸納一些社會的資本，想要籌集資金，可以建立一個土地開發(fā)公司，必須對這個土地開發(fā)公司的經(jīng)營的范圍和目的有很好的了解；還要讓這家公司從政府那里獲取到政府特批的許可經(jīng)營權(quán)，然后再進行資金的籌集。建立一個這樣的項目公司，不但可以防止一些行政單位進行經(jīng)營的相關(guān)制約，而且讓政府成為公司的主要投資者，這樣政府在進行相關(guān)的土地收購儲備時就可以進行壟斷。而且，建立起這樣一個公司，可以對相關(guān)的方面進行關(guān)系打點，可以有效減少政府在籌集資金過程中面臨的風(fēng)險。

②項目公司對將要收購儲備的土地進行確認，并且在相關(guān)部門的幫助下，得到這塊地的利用規(guī)劃，而且在土地進行拆遷、整理或者對土地進行基礎(chǔ)的設(shè)施建設(shè)時，公司要對這些方面負責(zé)。還能請外面專業(yè)的土地開發(fā)公司來負責(zé)這些方面。；這之后就可以對土地開始準備預(yù)出讓，通過投標、競拍或掛牌銷售的模式，項目公司和土地開發(fā)商之間應(yīng)簽訂土地預(yù)出讓合約，讓開發(fā)商部分或者全額繳納土地的出讓金。這樣就可以保證無論提貨與否，都需要付款，根據(jù)簽訂的銷售的合約，來給買方籌集資金，這樣在之后籌集資金時，就有了一定的信用。而且，這樣一來就能事先給開發(fā)投資商處理好許多土地立項和土地規(guī)劃的手續(xù)，有效減少項目開發(fā)的時間。

③這種項目公司可以向政府的相關(guān)土地機構(gòu)來尋求擔(dān)保；而且，貸款人要向項目公司尋求項目本身的股本金和土地預(yù)出讓協(xié)議的擔(dān)保。而且，項目公司和土地整理開發(fā)公司之間簽訂完工協(xié)議，讓他們來把一開始的荒地變成之后的建設(shè)好的土地項目，由這些土地開發(fā)公司來對準時完工進行擔(dān)保，簽訂一些合約來確保有一定的追索權(quán)，從而來籌集資金。如此一來，既可以提升項目的信用度，還能有效減少在籌集資金的過程中，政府所面臨的風(fēng)險。

④想要找到最合適的放貸機構(gòu)，就得尋求一些投資銀行的幫助。放貸機構(gòu)包括商業(yè)銀行和房地產(chǎn)信托基金，這樣可以讓增加融資渠道，使融資的風(fēng)險降低，籌集更多的資金。放貸機構(gòu)把錢放給項目公司，從而來對儲備土地進行收購。在簽訂的貸款合約中，要對雙方的責(zé)任和義務(wù)有一定的規(guī)定。項目公司收購?fù)恋睾?，要對土地開始開發(fā)和整理，把一開始的荒地變成之后的建設(shè)好的土地項目，對預(yù)出讓合約上的內(nèi)容一一履行。項目公司在拿到了資金后，必須依照貸款協(xié)議來按時歸還貸款的本金和利息。

3 土地項目融資的優(yōu)點

土地項目融資是一種較為特別的融資方法，和其他的融資方法相比，土地項目融資不僅可以最大可能的對融資要求進行滿足，還可以將各方面的關(guān)系都打點好。

①有些土地在進行收購儲備時，需要大量的錢并且所需要的時間特別長，項目融資就可以對滿足這些特點，可以有效緩解土地收購儲備機構(gòu)的壓力，同時對市政的開發(fā)建設(shè)也非常有好處。項目融資的優(yōu)勢體現(xiàn)在許多方面，比方說可以體現(xiàn)在城市的危房改造項目或者大規(guī)模的土地開發(fā)項目中。

項目融資不僅可以在債務(wù)上得到很大的比例，并且還能享有一定的稅收優(yōu)惠政策。通過項目融資，可以用很少的錢來得到很高的負債比例。這是其他的籌集資金的特點是比不了的。項目融資的負債比重通常處于60%到80%，有些比較好的項目再加上有好的擔(dān)保人來擔(dān)保，甚至可以全額負債。而且，項目公司可以把在土地上英里的錢來進行稅前的支出，這樣可以有效減少公司所要交的各種稅。

②土地收購儲備機構(gòu)和土地籌集資金經(jīng)營方面的矛盾是一直都存在的，項目融資可以很好地緩和這些矛盾。現(xiàn)在，因為很多相關(guān)法律條例的限制，土地收購儲備機構(gòu)想要全面進行土地的籌集資金時，依然會面臨很多障礙，還得面臨一定程度上的政策所帶來的風(fēng)險。根據(jù)項目融資的風(fēng)險隔離機制，不但可以解決政策所帶來的風(fēng)險，還可以解決項目融資的經(jīng)營風(fēng)險。

4 土地項目融資中要注意的問題

土地項目融資牽扯到了許多利益。在進行土地項目融資時，必須把融資作為核心來對各方面關(guān)系進行處理，這關(guān)系到了是否能成功地籌集到資金。

①必須給融資部門科學(xué)的制定對政府追求索賠的責(zé)任。放貸機構(gòu)對于風(fēng)險的評估以及融資機構(gòu)的制定共同決定了項目融資追索的方式以及程度。在項目籌集資金時，必須要簽訂相關(guān)的擔(dān)保合約，使項目的經(jīng)濟強度得到提升，有效把風(fēng)險和政府隔離開。

②增加項目公司股本金的融資渠道，增強項目公司的籌集資金的能力和抵抗風(fēng)險的水平。政府雖然是大股東，并且通過財政的收入或者土地的收益來當作股本來對項目公司進行投資，但是它的資金數(shù)量有限而且股本金非常單一，我們能在保證政府控股的前提下，再社會上的資本進行吸收，比如從一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司或者投資機構(gòu)籌集資金，從而增強項目公司的實力，有效增強項目土地融資的運作能力，這樣才能對各方參與的積極性進行充分調(diào)動。

土地收購儲備制度有效推進了土地使用制度方面的改革，想要對土地收購儲備制度進行完善，就必須解決籌集資金這一重要環(huán)節(jié)。必須全面發(fā)揮土地融資中項目融資的托用，使土地收購儲備制度穩(wěn)健發(fā)展。

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