論我國城市更新的風險與對策
——以某市A項目為例

陳宗彪 廣東世紀人土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

論我國城市更新的風險與對策
——以某市A項目為例

陳宗彪 廣東世紀人土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

城市更新主要是指將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)做必要的、有計劃的改建活動。本文以某市A項目為例討論了當前我國城市更新項目的風險及防范措施，旨在為城市更新項目的具體實施提供參考。

城市更新 風險 對策

一、相關(guān)理論梳理

近年來,城市更新（復興）已經(jīng)成為了歐美城市規(guī)劃界使用頻率最高的詞匯之一。城市更新主要是指將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)做必要的、有計劃的改建活動。在歐美各國，城市更新起源于二戰(zhàn)后對不良住宅區(qū)的改造，隨后擴展至對城市其他功能地區(qū)的改造，并將其重點落在城市中土地使用功能需要轉(zhuǎn)換的地區(qū)。

1980年初期，陳占祥等人基于西方城市更新的歷史和經(jīng)驗，把城市更新主要定義為城市“新陳代謝的過程。當時的更新途徑包括推倒重來的重建、對歷史街區(qū)的保護和舊建筑的修復等。1980年代，經(jīng)濟體制改革由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，城市問題開始顯現(xiàn)，如歷史街區(qū)的特色與地方文化在城市改造中的快速消失。吳良鏞從城市保護與發(fā)展出發(fā)，于1990年代初提出了城市“有機更新”的概念，城市是一個有生命的機體，需要新陳代謝。但是，這種代謝應當像細胞更新一樣，是一種有機的更新，而不是生硬的替換。針對城市歷史環(huán)境的更新，主要是基于城市物質(zhì)環(huán)境，對城市經(jīng)濟、社會和文化等方面的考慮進一步深化。自2000年以來，學術(shù)界和規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域的專家開始從綜合性和整體性的角度來考慮城市規(guī)劃建設(shè)工作，豐富了“城市更新”的學術(shù)理論與工程實踐，如：“城市再生（Urban Regeneration）、“城市復興（Urban Renaissance）”和“城市更新（Urban Renewal）等關(guān)于城市更新的定義，國內(nèi)外學者展開了討論。

本文以某市A項目為例討論了當前我國城市更新項目的風險及防范措施。

二、項目概況

（一）項目現(xiàn)狀

本項目地處某市A區(qū)與B區(qū)交界處，本項目占地面積約為33萬平方米，總用地面積約為56萬平方米，現(xiàn)狀已建成建筑物總建筑面積為84809.71平方米.

項目地塊權(quán)屬于物資集團公司下屬企業(yè)，現(xiàn)狀為魚珠木材市場、魚珠物流基地；根據(jù)《關(guān)于黃埔魚珠臨港商務(wù)區(qū)首期啟動區(qū)魚珠物流基地和魚珠木材市場改造項目的批復》（穗舊改復[2013]8號），項目地塊已納入黃埔魚珠臨港商務(wù)區(qū)首期啟動區(qū)改造范圍，改造范圍內(nèi)規(guī)劃為商業(yè)金融、文化娛樂等性質(zhì)的商業(yè)改造單元在按照政府相關(guān)要求整合九沙村集體用地等土地、改造江岸線、建設(shè)紅線外市政道路的條件下，進行“自行改造、補交地價”的模式實施改造。

（二）項目定位

本項目的魚珠物流基地、魚珠木材市場和周邊需整合地塊為黃埔臨港商務(wù)區(qū)的首期啟動區(qū)，改造范圍用地面積約65萬平方米，本項目為改造項目的商業(yè)部分。本項目以貫徹落實規(guī)劃為宗旨，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心重點項目、某市八大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)之一、東部總部功能區(qū)，打造與某市金融城、琶洲會展商務(wù)區(qū)、珠江新城、白鵝潭經(jīng)濟圈相輝映的某市東部商務(wù)核心區(qū)，以城市商務(wù)功能為核心，以產(chǎn)業(yè)和文化為軟性競爭力，形成超大規(guī)模的都市濱水游憩商務(wù)區(qū)，成為某市東部亮麗的黃金海岸線。

本項目定位充分利用自身條件，推動城市發(fā)展，甚至引領(lǐng)城市的發(fā)展。項目產(chǎn)品上擬開發(fā)地標性高檔寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型商業(yè)中心、新型國際交易平臺等，建設(shè)集辦公、酒店、餐飲、購物、娛樂、文化等功能于一體的綜合化商業(yè)中心。

三、項目風險分析

（一）政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失，例如“三舊”政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而本項目建設(shè)規(guī)模大，投資周期長，故該項目投資受政策風險的影響大。一個城市的規(guī)劃也處于變化中，它不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的《國五條》以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地產(chǎn)投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。

商業(yè)金融房地產(chǎn)開發(fā)項目中，公寓的開發(fā)風險低于酒店、寫字樓及商業(yè)，它也是本項目開發(fā)中重要的回遷物業(yè)。但是，在2011年之前，北京、杭州、佛山南海等多地都相繼都出臺了“商業(yè)地塊不能建公寓”相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。某市政府也曾提出“限公寓”的相關(guān)說法。本項目開發(fā)過程中，某市對公寓是否出臺一定的政策限制將較大影響項目的順利開展。

（二）金融風險

房地產(chǎn)投資量大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總投資的50%以上，有時甚至占80%或90%以上。本項目投資高達200億左右，金融風險更加大，如何確定自有資本和借入資本組合比率，不僅取決于企業(yè)的融資能力，也與金融市場的環(huán)境變化（主要為貨幣利率變化）關(guān)系重大。

1.融資能力不足。在本項目運作中，在開發(fā)前需補交地價約53億，整合周邊土地費用約20億，改造沿江岸線、江岸綠化、紅線外市政道路費用約1.5億，項目的前期投入大，卻收益不大，故項目資金壓力大，融資難度較大，融資成本也將增加。同時，整個項目不考慮財務(wù)費用的開發(fā)成本達200億左右，故整體需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開發(fā)公司自有資金來保障項目建設(shè)可能性非常小。因而，自有資本都是項目投資中的少部分，大部分是通過項目再融資來推進整個項目建設(shè)。項目運作的負債比例比較高也是不爭事實。為保障項目的順利運作，開發(fā)公司的再融資能力就成為項目是否能如期建成的關(guān)鍵，如果公司對自己的再融資能力估計不足，而盲目開工，必然會產(chǎn)生資金鏈斷裂的風險。

2.貨幣利率變化。房地產(chǎn)市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。

國家和地區(qū)的貨幣利率波動是經(jīng)常的、動態(tài)的，特別是在全國或全世界性的金融危機期間，其貨幣利率波動幅度非常大，貨幣利率波動對項目的建設(shè)成本影響較大，直接關(guān)系到項目盈利水平的高低。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。

（三）項目自身風險

1.建設(shè)前期階段的風險。本項目所在地塊位于某市黃埔區(qū)魚珠木材市場、魚珠物流基地，項目開發(fā)為臨港商務(wù)區(qū)，某市黃埔臨港商務(wù)區(qū)是某市黃埔未來商業(yè)發(fā)展的中心區(qū)域，距離某市國際金融城、琶洲會展商務(wù)區(qū)較近，與長洲島隔江相望。本項目建設(shè)前期既需要整合周邊土地78711平方米，又要對項目地塊復雜的臨江地質(zhì)情況進行探測，進行規(guī)劃設(shè)計報建等，各項工作均存在相應的風險。

（1）拆遷。本項目需整合九沙村集體用地約9631平方米，整合茅崗村集體用地約12089平方米，整合某市客輪公司用地約3315平方米，整合河涌用地約4385平方米，整合周邊無主用地約49291平方米。需整合的土地中九沙村地上有多棟地上2層、3層村民用房；茅崗村集體用地現(xiàn)狀為道路、綠化、沙場；某市客輪公司用地范圍內(nèi)有一座碼頭（魚珠碼頭）及兩座建筑物；周邊無主用地地上有碼頭及零星建筑物。由于周邊用地權(quán)屬復雜、補償價格、談判時間存在不確定因素，存在著征地拆遷風險；原有房屋拆除、地面附屬建筑拆遷及租賃補償能否順利完成，決定著項目后續(xù)建設(shè)工程建設(shè)工作進度。由于本項目涉及的拆遷范圍較大，拆遷工作能否順利進行將對項目的整體工作的開展產(chǎn)生一定風險。

（2）地質(zhì)探測。本項目所在地塊為某市黃埔區(qū)魚珠木材市場、魚珠物流基地以及周邊整合用地，南側(cè)臨珠江，臨江地基較軟。而本項目主要以商業(yè)金融物業(yè)為主，項目設(shè)計標準高，同時其存在地下空間配套要求。在勘查方面，對地塊的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖石等需進行詳細勘探，本項目的地質(zhì)條件存在的風險較大。

（3）規(guī)劃。項目所在地塊將改造為臨港商務(wù)區(qū)，建設(shè)成集辦公、酒店、餐飲、購物、娛樂、文化等功能于一體的綜合化商業(yè)中心，目標是打造成為城市功能綜合體和臨港總部經(jīng)濟基地、某市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點功能區(qū)之一。在產(chǎn)品設(shè)計方面，擬開發(fā)地標性高檔寫字樓、高檔商務(wù)公寓、大型商業(yè)中心、新型國際交易平臺等，同時建有地下停車場，設(shè)置中央空調(diào)、電梯等。項目規(guī)劃審批環(huán)節(jié)存在一定的風險，規(guī)劃設(shè)計圖紙審批過程中是否順利完成，涉及到能否順利動工實施。

（4）時間。建設(shè)前期的準備工作（包括但不限于前期的征地拆遷、土地整合、申請辦理項目審批、原有房屋拆除、項目建設(shè)用地變更、圖紙設(shè)計、規(guī)劃、施工報建、土地平整等），地面附屬建筑拆遷及租賃補償能否順利完成，前期階段的完成所需時間決定著項目后續(xù)建設(shè)工程的啟動，同時也可能帶來投入資本的時間效益流失、項目隨時間的延長而增加投入等負面影響，遇問題能否及時解決，決定著風險大小。

2.建設(shè)期階段的風險。房地產(chǎn)開發(fā)與其他項目建設(shè)一樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、技術(shù)等方面的影響而增加投資風險。在開發(fā)建設(shè)階段中，本項目主要面臨著成本、合同、工期、質(zhì)量等方面的風險。

（1）成本。①江岸綠化、市政道路成本。本項目按照“自行改造、補交地價”的模式實施改造，在建設(shè)過程中將完成江岸綠化17.18萬平方米，紅線外市政道路8.4萬平方米，該江岸綠化、市政道路投入成本預計約1.5億元。因政府現(xiàn)尚未明確紅線外市政道路、江岸綠化建設(shè)標準，建設(shè)費用的高低也很難判斷。但若政府精心打造臨港商務(wù)區(qū)，其沿江綠化和道路的標準必然較高，該建設(shè)費用必然也會較高，必加大項目建設(shè)期的資金壓力。

②開發(fā)期成本。在房地產(chǎn)開發(fā)整個施工成本中，建設(shè)材料是各項費最大的一種，通常面臨建材價格波動的風險。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般隨著時間的延長，建設(shè)成本呈上漲趨勢，本項目建設(shè)周期預計為5年，而對于總建筑面積約為132萬平方米的項目，建設(shè)周期為5年已是較順利且非常理想的情況，若建設(shè)期加長，則建設(shè)成本上漲的風險更大。

（2）工程地質(zhì)。本項目位于臨港商務(wù)區(qū)，平均樓層約為35層，配套有地下車位，而臨江區(qū)域工程地質(zhì)條件相對較差，地基較軟，基礎(chǔ)施工有可能面臨較大難度，將會加大建設(shè)成本，延長建設(shè)時間。

（3）合同。本項目規(guī)模大，產(chǎn)品類型多，建設(shè)標準比較高，需投入的成本極高，建設(shè)工期較長。建筑工程合同風險，所涉及的風險因素多，風險較大。在項目開發(fā)過程中，需要訂立項目合作開發(fā)等各項合同，由于合同訂立時考慮不周，合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴不僅會造成索賠或工期延長，還會增加項目的投資成本。

（4）工期。本項目建設(shè)周期預計為5年，而對于總建筑面積約為132萬平方米的項目，建設(shè)周期為5年已是較順利且非常理想的情況。在建設(shè)期內(nèi)項目受到多方面不確定性因素影響，如項目是否按總進度完成土地整合工作，公司能否按照工程計劃調(diào)整施工進度等，開發(fā)主體遇問題能否及時解決，這些將決定著工期延長風險的大小。

（5）質(zhì)量。在項目建設(shè)過程中，影響建筑工程質(zhì)量的主要因素包含施工操作人員、工程材料、機械設(shè)備、施工方案、施工環(huán)境等。由于建筑工程具有建設(shè)工期長，投資大，施工難度大，技術(shù)復雜，工程參與方多以及受環(huán)境因素干擾多等特點，這使得項目在工程質(zhì)量方面存在的風險較大。

（四）合作開發(fā)模式風險

由于項目投資主體物資集團公司在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面優(yōu)勢較少，而本項目的土地成本及建設(shè)投入成本高，開發(fā)建設(shè)期長，項目可與大型房地產(chǎn)開發(fā)商合作進行開發(fā)，在合作開發(fā)中，物資集團公司僅投入土地，潛在合作方運營整個項目，項目建成后分配物業(yè)。這樣可以將土地開發(fā)中的風險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給潛在合作方，但也可能面臨潛在合作方未按期開發(fā)或開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量達不了標的風險，物資集團公司不能按期得到應有的物業(yè)或所獲得的物業(yè)價值降低。

（五）其他不可抗力風險

由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風險。

四、項目風險防范措施

（一）對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測

仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；充分了解“三舊”政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，特別對近期出臺的房地產(chǎn)政策以及建房部建住房相關(guān)文件的精神進行專業(yè)的分析；同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模，提升企業(yè)競爭力；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。對本項目進行系統(tǒng)的可行性研究分析，并選擇在適當?shù)臅r候開發(fā)適當?shù)捻椖?，抓住機遇，這樣既可以創(chuàng)造效益，又可以大大減少不必要的風險投資費用。

（二）項目采取合作方式

本項目開發(fā)建設(shè)需交付大額土地出讓金，且開發(fā)所涉及的商業(yè)改造單元部分總建筑面積為1,323,775.83865㎡，計算容積率建筑面積為1,098,815.83865㎡，不計算容積率建筑面積為224,960㎡，將建成多幢高層商業(yè)物業(yè)，所需資金龐大，需投入的成本極高。項目開發(fā)期預計為5年，時間跨度大，風險較高。本項目投資主體物資集團公司主要從事金屬、汽車、能源化工等生產(chǎn)資料貿(mào)易和物流、房地產(chǎn)、類金融業(yè)務(wù)，主要精通流通領(lǐng)域的經(jīng)營，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面則優(yōu)勢較少。綜上所述，建議本項目投資主體物資集團公司與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，合作條件可為物資集團公司僅需投入土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司運營整個項目，運營過程中的風險全由開發(fā)商承擔，且要求開發(fā)商在開工三年后移交相應比例的物業(yè)（包括停車場等非計容面積物業(yè)設(shè)施等）。由于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能發(fā)揮其經(jīng)驗優(yōu)勢，準確地進行項目定位、項目市場細分、控制項目成本，并有項目租售經(jīng)驗和優(yōu)勢、較強的融資能力、能順利地推進項目，大大分散物資集團公司的投資、開發(fā)風險。

（三）前期階段風險防范

建立專業(yè)的研究機構(gòu)?？梢愿鶕?jù)企業(yè)自身情況建立專業(yè)研究機構(gòu)，一方面，要廣泛搜集房地產(chǎn)相關(guān)的信息，信息對提升企業(yè)競爭力、支持企業(yè)決策具有重要作用。另一方面，企業(yè)要組織專業(yè)的研究人員，深入研究房地產(chǎn)業(yè)的政策動向、市場趨勢等情況，供企業(yè)決策參考。

進行充分的市場調(diào)研。充分的市場調(diào)研是正確決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)受地域性的限制，所開發(fā)房地產(chǎn)項目周邊環(huán)境對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值及價格有很大影響；國家的各種政策及市場情況也影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。因此，在進行決策前，需對房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊的人文環(huán)境、社會環(huán)境等進行充分的實地考察與調(diào)研；對市場行情、目標客戶群的購買能力、客戶所需要的戶型等進行調(diào)查。并將這些調(diào)研資料交由公司的研究機構(gòu)進行分析，將分析結(jié)果作為決策的重要參考。

1.拆遷風險防范。在整合拆遷周邊用地過程中，要加強相關(guān)政策的宣傳，通過電視、廣播、報紙多種新聞媒體，宣傳臨港商務(wù)區(qū)的首期啟動區(qū)對完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)的機會這些正面的影響。同時，在整合拆遷過程中要不斷創(chuàng)新工作思路，講求科學有效的方法，爭取得到某市政府、黃埔區(qū)政府及相關(guān)單位的支持，減少整合拆遷土地的阻力和成本。在項目整合征地拆遷過程中建議實行市區(qū)聯(lián)動，合理分工，由市土地開發(fā)中心作為業(yè)主負責征收該區(qū)域的國有土地，市委托黃埔區(qū)政府（黃埔區(qū)土地開發(fā)中心）負責征收村集體土地。為加快拆遷工作，結(jié)合工作實際，區(qū)土地開發(fā)中心制定細化實施方案（報市建委備案），將拆遷工作轉(zhuǎn)打包給村，由村制定本村的征地拆遷補償安置方案來與村民簽訂征地拆遷補償協(xié)議，但區(qū)土地開發(fā)中心仍負責與村及村民協(xié)商、核定征地拆遷補償?shù)裙ぷ?。同時黃埔區(qū)土地開發(fā)中心還應委托專業(yè)的動遷服務(wù)公司參與到該項工作之中。

2.規(guī)劃風險防范。前期階段重點的是項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，及其設(shè)計圖紙的審批。

引進品牌好、實力強的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，利用其對項目產(chǎn)品及規(guī)劃報建等方面的經(jīng)驗優(yōu)勢，設(shè)計出符合市場需求及規(guī)劃要求的產(chǎn)品，并能較快地完成前期報建工作，大大減少項目前期風險。

由于臨江地基較軟，而本項目主要以商業(yè)金融物業(yè)為主，項目設(shè)計標準高，同時其存在地下空間配套要求。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計過程中，要充分考慮地質(zhì)、水文等探測信息，結(jié)合項目的建筑標準，對項目的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)進行合理的設(shè)計。同時要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計風格，進行相應的綠化配套等服務(wù)性設(shè)施規(guī)劃，提升了房地產(chǎn)開發(fā)項目的附加值，對房地產(chǎn)銷售也會有促進作用，盡量協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。

3.融資風險防范。由于品牌好、實力強的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著專業(yè)的融資團隊，且其在銀行有著良好的信用記錄，故融資風險相對較小。

對房地產(chǎn)開發(fā)類型進行合理的組合。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇中，依據(jù)市場需要和企業(yè)自身的情況，可采用分散投資、分級投資、組合投資等策略優(yōu)化投資組合，分散投資風險。通過以上組合，可以為企業(yè)提供更加靈活多樣的投資選擇，并能有效地分散投資風險。對于較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目還可以分階段進行開發(fā)，分散投資風險。

（四）建設(shè)階段風險防范

建設(shè)階段重點的是開發(fā)建設(shè)時間及成本控制、技術(shù)質(zhì)量監(jiān)控、安全措施等。能較好地實施對項目成本的控制，通過完成項目招標工作，并在項目開發(fā)過程中通過企業(yè)管理人員對工程的施工質(zhì)量、施工進度進行監(jiān)督，有效地減少建設(shè)階段的工程風險。具體防范措施如下：

1.進度控制。在施工準備階段，要制定詳細的施工進度計劃，對工程施工中所需要的人員、物資等，及時準備到位；要合理安排工序，避免造成施工混亂；要提高施工技術(shù)水平，保證工程施工質(zhì)量，減少返工率；要保證承包商資金的及時支付，避免因資金問題而造成的工期延誤。

盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)企業(yè)自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

2.成本控制。在施工過程中，對材料的使用嚴格控制，盡量減少材料浪費；在購買材料過程中，要對市場行情進行研究，充分了解市場價格，在對不同開發(fā)商的產(chǎn)品進行對比的基礎(chǔ)上，選擇質(zhì)量合格并且價格低的材料；施工過程中，對施工人員進行技術(shù)培訓，并使用先進的施工工藝，以提高施工效率；嚴格控制工程質(zhì)量，減少因質(zhì)量事故而增加的成本。

3.質(zhì)量控制。質(zhì)量是企業(yè)的生命，項目公司為項目聘請專門的監(jiān)理公司，可以大大降低工程質(zhì)量的風險。工程質(zhì)量的控制，要從設(shè)計階段開始，設(shè)計前要對地質(zhì)進行勘測，設(shè)計過程中要嚴格按照規(guī)范設(shè)計，合理選擇參數(shù)；在施工過程中，也要加強設(shè)計部門與施工單位、監(jiān)理單位的溝通，保證工程質(zhì)量；對參加建設(shè)的工程技術(shù)人員要進行培訓，提高他們的技能水平，同時要編制好施工組織設(shè)計，對各分部分項工程編制好施工方案；對工程中所用的建筑材料，要檢查生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)資質(zhì)、材料合格證、材料的型號等，對于重要部位的建筑材料，要進行試驗檢測，特別是本項目對于建筑物的基礎(chǔ)工程要求高，應做好其工程材料的檢測、按設(shè)計配足材料以及工程監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量。

4.安全控制。項目經(jīng)理部應設(shè)置安全員崗位，由安全員負責日常安全檢查工作，對工程中所遇到的安全問題，由專職安全員負責解決；針對工程建造過程中可能出現(xiàn)的重大事故和緊急事件，制定安全事故應急預案，作為處理緊急事件的行動指南；對參加工程建造的人員進行安全教育和安全技能培訓，提高他們的安全意識和安全逃生技能。

（五）合作開發(fā)模式風險防范

本項目擬采用由潛在合作方全程開發(fā)的模式，物資集團公司與潛在合作方應簽訂合理的合作開發(fā)協(xié)議，選擇合適的合作開發(fā)模式，做好工程建設(shè)期內(nèi)的監(jiān)督管理等工作，這些方面既直接關(guān)系著合作雙方的利益，又與項目順利完成相關(guān)。同時項目開發(fā)主體方要建立與本項目相關(guān)的團隊，制訂良好的監(jiān)控進度、資金、成本及質(zhì)量等方案，以使項目在偏離進度、質(zhì)量或出現(xiàn)問題時給予配合或建議，共同推進項目的開發(fā)進度，避免產(chǎn)生不可預見的風險。

陳宗彪（1970.8-），男，廣東茂名人，經(jīng)濟師職稱，碩士學歷，單位：廣東世紀人土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司。