基于多層次灰色評價(jià)的住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址研究

摘要：住宅產(chǎn)業(yè)化基地的選址優(yōu)劣對住宅產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。產(chǎn)業(yè)化基地選址受到多方面指標(biāo)影響，是一項(xiàng)極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為了解決住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址決策的指標(biāo)不夠客觀、全面的問題，基于國內(nèi)外住宅產(chǎn)業(yè)化基地發(fā)展的背景，從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、社會(huì)政治、區(qū)域交通、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然條件等方面構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址評價(jià)指標(biāo)體系。利用多層次灰色評價(jià)方法，以廈門市選址為例，用綜合量化評價(jià)模型對備選方案進(jìn)行考核，為不同選址方案評價(jià)提供可行實(shí)用的方法，有助于其他城市住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址的決策提供參考。

Abstract： The site selection of housing industrialization base plays a key role in promoting the healthy development of the housing industrialization. As a complicated systems engineering， the locations of base are affected by many indicators constraints. In order to avoid subjectivity and one-sidedness of the location decision making of housing industry base， the main influencing factors on locating bases are analyzed to establish an index system involving industrial foundation， sociopolitical climate， traffic transport， economic environment and natural conditions in the view of the construction of housing industrialization base throughout the world. By applying the multi-level grey approach， the paper takes Xiamen City as a case study. A comprehensive evaluation model is employed quantitatively and qualitatively to put forward a feasible and useful way for evaluation of different location options.

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化基地；選址；多層次灰色評價(jià)；指標(biāo)

Key words： housing industrialization base；the site selection；the multi-level grey approach；index

中圖分類號(hào)：TU711 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）20-0001-05

0 引言

住宅產(chǎn)業(yè)化（Housing Industrialization）的概念最早于1968年由日本通產(chǎn)省提出，其含義是采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式生產(chǎn)住宅，在提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、降低成本的同時(shí)提升住宅的質(zhì)量與品質(zhì)，最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[1][2]。但近二十年它的進(jìn)一步發(fā)展仍有很多限制，其中重要的原因是產(chǎn)業(yè)化基地與住宅需求不匹配，不能滿足規(guī)?；a(chǎn)的條件?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，力爭用10年時(shí)間使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%，《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》明確了大力發(fā)展裝配式建筑的總體要求及重點(diǎn)任務(wù)。未來十年對產(chǎn)業(yè)化住宅的需求將不斷增加，建設(shè)與之匹配的建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地尤為緊迫。只有合理建立集成生產(chǎn)的住宅產(chǎn)業(yè)基地才能夠有效解決工業(yè)化大規(guī)模生產(chǎn)與住宅多樣性、個(gè)性化矛盾的問題[3]。所以對住宅產(chǎn)業(yè)化基地的選址方法研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

選址問題的評價(jià)包括評價(jià)體系和評價(jià)方法兩部分內(nèi)容。目前對于住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址問題的研究很少，大多集中于物流中心選址、大學(xué)園區(qū)選址、配送中心選址等，并針對不同項(xiàng)目特點(diǎn)、特性提出適用于研究對象的評價(jià)指標(biāo)體系。在現(xiàn)行的綜合評價(jià)方法中，模糊綜合評價(jià)法、層次分析法、灰色關(guān)聯(lián)方法等都有涉及。如Hodder J E.運(yùn)用數(shù)學(xué)規(guī)劃方法建立了配送中心選址問題[4]；Taniguchi E運(yùn)用遺傳算法求解配送中心的規(guī)劃和選址模型[5]；關(guān)志民提出基于自然語言變量的模糊多指標(biāo)方法，借助于三角模糊數(shù)把定量和定性同時(shí)加以定量化[6]；熊源等通過價(jià)值工程理論、層次分析法、德爾菲法等理論對主題公園的備選方案進(jìn)行功能分析[7]；張得志等運(yùn)用改進(jìn)灰色關(guān)聯(lián)分析法評價(jià)物流園區(qū)選址模型，最后用實(shí)例分析該方法的科學(xué)性和有效性[8]?？紤]到住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址受到多方面因素影響，是一項(xiàng)極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程。同時(shí)，在評價(jià)過程中未必能準(zhǔn)確獲取所有數(shù)據(jù)，存在著信息不完備、樣本量小的問題，而解決該問題的有效途徑是使用灰色系統(tǒng)理論[9]與層次分析法[10]結(jié)合進(jìn)行處理。因此，本文在住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址評價(jià)上使用多層次灰色評價(jià)法，以廈門市為實(shí)證研究，為基地選址問題構(gòu)建提供參考。

1 住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址評價(jià)指標(biāo)體系的建立

現(xiàn)有研究中關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址的內(nèi)容較少，沒有系統(tǒng)、科學(xué)、定量的評價(jià)指標(biāo)體系，但建立全面客觀的指標(biāo)體系是關(guān)系到基地選址決策的關(guān)鍵因素。根據(jù)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅產(chǎn)業(yè)化基地的創(chuàng)建情況，國內(nèi)學(xué)者對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址有類似的創(chuàng)建思路，只是對于部分指標(biāo)有所取舍。葉奉陽在分析國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的一般性影響因素和沈陽鐵西現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)園選址的特殊性基礎(chǔ)上，從產(chǎn)業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和基礎(chǔ)設(shè)施等4個(gè)維度總結(jié)了園區(qū)選址的影響因素[11]；楊鐵梁等從社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境構(gòu)建住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址評價(jià)指標(biāo)體系，解決住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址研究中指標(biāo)因素定性分析的不足并提供了科學(xué)有效的理論支持[12]。已有的評價(jià)體系為選址指標(biāo)體系研究提供了重要參考，在綜合考慮各種影響因素的基礎(chǔ)上，遵循政策導(dǎo)向、需求集聚、便捷交通、符合城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)效益最大化、土地可拓展性的原則，將住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址的影響因素分為產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素、社會(huì)政治因素、區(qū)域交通因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素、自然條件因素五類。

①產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素：政策法規(guī)，指地方政府對行業(yè)發(fā)展的激勵(lì)措施、稅收情況、用地政策等；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)指住宅產(chǎn)業(yè)化在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀，當(dāng)?shù)匾呀ㄔO(shè)園區(qū)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的企業(yè)能給基地的建設(shè)帶來正面影響；基礎(chǔ)設(shè)施由生產(chǎn)生活配套設(shè)施、道路設(shè)施和信息基礎(chǔ)設(shè)施衡量，有充足的供電、水、熱、燃?xì)獾哪芰δ艽_?；厝粘５纳a(chǎn)任務(wù)，且基地周圍要有污水、固體廢物處理能力；創(chuàng)新研發(fā)能力，住宅產(chǎn)業(yè)化對創(chuàng)新技術(shù)有一定要求，所以基地應(yīng)對創(chuàng)新型企業(yè)具有吸引能力，使其在基地中孕育研究成果并轉(zhuǎn)化。

②社會(huì)政治因素：政府支持度，主要是指政府對建立產(chǎn)業(yè)化基地的重視程度和支持力度；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣需要舉當(dāng)?shù)刂?，因此基地的建立需?dāng)?shù)赜幸欢ń?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐；符合城市發(fā)展規(guī)劃，基地選址應(yīng)符合城市未來發(fā)展規(guī)劃的要求，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃契合；勞動(dòng)力水平，不同區(qū)域勞動(dòng)力水平和成本不同，數(shù)量充足和素質(zhì)較高的勞動(dòng)力條件是產(chǎn)業(yè)化基地選址考慮的因素之一；環(huán)境與人的接納程度，產(chǎn)業(yè)化基地的選址對周邊居民、環(huán)境、交通造成一定影響，特別是生產(chǎn)作業(yè)產(chǎn)生的噪音、粉塵、廢水及廢棄物是否在環(huán)境與人的可接納范圍內(nèi)，基地選址不能距離居民區(qū)太近。

③區(qū)域交通因素：交通運(yùn)輸條件，產(chǎn)業(yè)化基地必須具備便捷的交通運(yùn)輸條件，最好靠近交通樞紐進(jìn)行布局，要有兩種以上運(yùn)輸方式相連接，甚至能與臨近港口建立運(yùn)輸通道；離需求市場距離，基地不能離需求市場太遠(yuǎn)，以運(yùn)費(fèi)占銷售額8%估算的合理運(yùn)輸半徑約較為合理[12]。

④經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素：土地成本主要指選址地點(diǎn)的土地價(jià)格，包括征地拆遷安置成本等，地價(jià)的高低對布局規(guī)劃有重要影響；生產(chǎn)運(yùn)營成本，指基地建成投產(chǎn)后在日常生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的成本費(fèi)用，如生產(chǎn)能源成本、管理成本等；需求分布情況，需統(tǒng)籌了解當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)化住宅市場及需求集聚分布，進(jìn)而確定基地產(chǎn)能、規(guī)模大小和具體選址。

⑤自然條件因素：地形地質(zhì)條件，構(gòu)件生產(chǎn)、養(yǎng)護(hù)、倉儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)需要占據(jù)面積大且地勢平坦的場地以方便大型工具轉(zhuǎn)移運(yùn)輸，選址區(qū)域應(yīng)避免不良地質(zhì)帶，如果基地地面以下存在著淤泥層、流砂層、松土層等不良地質(zhì)條件，會(huì)在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴(yán)重后果；水文氣象條件，選址過程中充分考慮溫度、風(fēng)力、水量等；土地儲(chǔ)備，指選址周邊的土地儲(chǔ)備滿足擴(kuò)建需要，基地一般占地面積較大，周圍還需留有足夠的發(fā)展空間；原材料獲取情況，指基地在生產(chǎn)作業(yè)中所需的原材料（如水泥、沙子等）的可得性。[13]

綜合上面分析最終構(gòu)建一個(gè)包含5個(gè)層次18個(gè)指標(biāo)的指標(biāo)體系，具體如表1所示。

2 基于多層次灰色評價(jià)方法的選址模型

多層次灰色評價(jià)方法[14][15]在相關(guān)文獻(xiàn)中已有較多的介紹，本文不贅述。概括地說，住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址的多層次灰色評價(jià)主要包括以下步驟：

①確定住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址的主要因素，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建多層次評價(jià)指標(biāo)體系，并制定各評價(jià)指標(biāo)的等級標(biāo)準(zhǔn)，再利用層次分析法計(jì)算出各評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。

②根據(jù)灰色評價(jià)方法，確定評價(jià)樣本矩陣和評價(jià)灰類，求得灰色評價(jià)權(quán)向量，計(jì)算出各評價(jià)對象的綜合評價(jià)值。具體流程如圖1所示。

2.1 建立評價(jià)指標(biāo)集和評分等級標(biāo)準(zhǔn)[16]

根據(jù)表1，設(shè)U為評價(jià)指標(biāo)集，其中一級指標(biāo)的集合為Ui=（U1，U2，…，Ui），i=1，2，…，n，n為準(zhǔn)則層的數(shù)量，二級指標(biāo)Uij=（Ui1，Ui2，…，Uij），j=1，2，…，n，j為第i個(gè)一級指標(biāo)下屬的二級指標(biāo)個(gè)數(shù)。評價(jià)指標(biāo)Uij是主觀指標(biāo)，通過制定評價(jià)指標(biāo)評分等級標(biāo)準(zhǔn)將定性轉(zhuǎn)化為定量評價(jià)。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)劃分確定Uij不同等級，評價(jià)值為4、3、2、1，分別表示基地選址方案的優(yōu)秀、中等、及格和差，當(dāng)指標(biāo)等級介于兩相鄰等級之間，相應(yīng)評分為3.5，2.5，1.5。

2.2 確定評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重

采取專家征詢方式確定評價(jià)因子重要性的比較，根據(jù)層次分析法基本原理，確定評價(jià)指標(biāo)權(quán)重。依據(jù)專家對指標(biāo)間相對重要性的原始數(shù)據(jù)構(gòu)造出各層次的判斷矩陣，運(yùn)用MATLAB軟件計(jì)算出各層次判斷矩陣的最大特征值及其所對應(yīng)的權(quán)向量，并通過一致性檢驗(yàn)，最終確定一級準(zhǔn)則層和二級指標(biāo)層的權(quán)重，具體結(jié)果見表一。

2.3 構(gòu)建評價(jià)樣本矩陣

設(shè)有S位專家為Uijk打分，根據(jù)評價(jià)指標(biāo)體系建立評價(jià)矩陣D。

者對評價(jià)指標(biāo)Uijk的評分。

2.4 確定評價(jià)灰類

根據(jù)等級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)等級代表一種評價(jià)灰類。設(shè)評價(jià)灰類的序列號(hào)為e，e={1，2，3，4}，表示評價(jià)值，相應(yīng)的灰數(shù)和白化權(quán)函數(shù)如表2所示。

2.5 計(jì)算灰色評價(jià)系數(shù)

對評價(jià)指標(biāo)Uij，第H個(gè)指標(biāo)屬于第e個(gè)評價(jià)灰類的灰色評價(jià)系數(shù)可記為。

2.6 計(jì)算灰色權(quán)向量及權(quán)矩陣[17]

所有評價(jià)專家就評價(jià)指標(biāo)Uij，主張第e個(gè)灰類的灰色評價(jià)記為rije，若e=k，則rijk=xijkxij（k=1，2，3，4），便得到評價(jià)指標(biāo)Uij對于各灰類的灰色評價(jià)權(quán)向量rij，rij=（rij1，rij2，rij3，rij4）。從而得到灰色評價(jià)權(quán)矩陣Ri，Ri=（ri1，ri2，…ris）T。

2.7 對Ui、Uij作綜合評價(jià)

利用Zi=Bi·Ri對Uij作綜合評價(jià)，Z=（Z1，Z2，…Zi）T。利用S=B·Z對Ui作綜合評價(jià)。

2.8 計(jì)算綜合評價(jià)值，進(jìn)行星級評價(jià)

評價(jià)灰類等級值化向量C=（4，3，2，1），因此計(jì)算綜合評價(jià)值，記為W，W=S×CT。同時(shí)如下設(shè)置各專家評價(jià)指標(biāo)等級標(biāo)準(zhǔn)，若全體評價(jià)專家給Uij的評分為2，即基地選址差，則W=2.7689，所以受評對象的合格值為2.7689；若全體評價(jià)專家評分為2.5，對應(yīng)W=2.9431，即及格的臨界值。若W≤2.9431，則基地選址不符合基本條件，即不合格。根據(jù)相應(yīng)區(qū)間劃分可對應(yīng)以下等級如表3所示。

3 應(yīng)用實(shí)例

2014年9月，廈門市成為福建省第一、全國第七個(gè)“國家建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市”。廈門市加強(qiáng)政策體系建設(shè)，以建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范園區(qū)為依托積極開展試點(diǎn)示范。近幾年來，廈門市頒布《廈門市綠色建筑行動(dòng)實(shí)施方案》（廈府辦[2014]11號(hào)）、《廈門市新型建筑工業(yè)化實(shí)施方案》（廈府辦[2014]152號(hào)），建立技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，建設(shè)全預(yù)制試點(diǎn)項(xiàng)目和商品房項(xiàng)目推廣裝配式建筑。廈門市已經(jīng)形成了以中建鋼構(gòu)、十八重工、新長誠鋼構(gòu)為龍頭的鋼結(jié)構(gòu)加工基地，吸引周邊預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)骨干企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚。

廈門市尚未擁有國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，規(guī)劃的海滄建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化園區(qū)還未形成產(chǎn)業(yè)集聚。周邊僅有福建建超建設(shè)集團(tuán)有限公司為國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，但該基地區(qū)位于長泰縣，距離廈門市大約50km，設(shè)計(jì)產(chǎn)能為240萬平方米，對廈門市的輻射作用有限。因此在廈門市培育建設(shè)近郊住宅產(chǎn)業(yè)化基地尤為重要。

對眾多候選地進(jìn)行初步考察與篩選的基礎(chǔ)上，考慮交通條件、自然條件等一般因素，確定3個(gè)備選方案，將海滄區(qū)新陽附近、集美區(qū)近灌口附近、翔安區(qū)劉五店附近三個(gè)地塊記為A區(qū)域、B區(qū)域、C區(qū)域，通過多層次灰色評價(jià)方法進(jìn)行選址的科學(xué)判斷，鳥瞰圖如圖2所示。

A區(qū)域（海滄區(qū)新陽附近）：位于廈門市西面，依附于建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范園區(qū)建設(shè)，擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和土地儲(chǔ)備，毗鄰漳州，與島內(nèi)和集美區(qū)聯(lián)系緊密，需求市場潛力較大，輻射范圍廣，省道、國道、高速公路運(yùn)輸條件優(yōu)越。但該區(qū)地價(jià)增速較快。

B區(qū)域（集美區(qū)近灌口附近）：位于廈門市西北角，緊鄰高速公路，自然環(huán)境良好，人口多，該區(qū)發(fā)展成熟度較高，土地周邊配套市政、管道較完善，但該區(qū)發(fā)展定位為人文科教，與其發(fā)展目標(biāo)并不太一致，且地價(jià)過高。

C區(qū)域（翔安區(qū)劉五店附近）：位于廈門市東北角，土地平坦且可拓展性強(qiáng)，臨近港口，利于海運(yùn)降低成本，離高速公路距離近，可便捷運(yùn)送至島內(nèi)、泉州等需求地。且翔安擁有火炬園高新區(qū)，與高時(shí)預(yù)制構(gòu)件廠相距不遠(yuǎn)。但該區(qū)開發(fā)程度不高，且人口較少。

通過AHP來確定評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，準(zhǔn)則層Ui、目標(biāo)層U1j、U2j、U3j、U4j、U5j的權(quán)重具體見表1。

評價(jià)灰類為4種，六位專家分別給三個(gè)地塊的評價(jià)指標(biāo)打分，得到樣本矩陣：

根據(jù)各灰類的白化權(quán)函數(shù)，計(jì)算地塊A的灰色系數(shù)，對U11，x11e的計(jì)算如表4所示。

對于U11，r11e表示專家主張第e個(gè)灰類的灰色評價(jià)權(quán)，計(jì)算結(jié)果如表4所示。

由指標(biāo)層對應(yīng)的評價(jià)權(quán)向量，可得到相對于一級指標(biāo)權(quán)矩陣

R1=0.4925 0.4179 0.0896 00.5172 0.4138 0.0690 00.3677 0.4387 0.1935 00.2830 0.3774 0.3396 0

進(jìn)而對一級指標(biāo)U1進(jìn)行綜合評價(jià)，得到評價(jià)權(quán)矩陣

Z=0.4693 0.4161 0.1146 00.4270 0.4255 0.1475 00.3804 0.4278 0.1919 00.3583 0.4293 0.2124 00.4091 0.4271 0.1637 0

所以對于地塊A的綜合評價(jià)結(jié)果為

SA=B·Z=（0.4266，0.4230，0.1502，0）。

按照前述方法得到C=（4，3，2，1），由此可計(jì)算地塊A綜合評價(jià)值：WA=S×CT=3.2761。同理，地塊B和地塊C的綜合評價(jià)值可以通過相同步驟求得，分別為WB=S×CT=3.0590和WC=S×CT=3.1510。綜合評價(jià)值最高地塊為最優(yōu)選址方案，將W按大小排序得到WA>WC>WB，最優(yōu)方案為A地塊。評價(jià)結(jié)果與廈門市正在規(guī)劃中的住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址相吻合，得以驗(yàn)證該方法的可行性。

4 結(jié)論

合理建立住宅產(chǎn)業(yè)基地能夠有效解決工業(yè)化住宅規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化的問題，住宅產(chǎn)業(yè)化基地的選址優(yōu)劣對住宅產(chǎn)業(yè)化的健康發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。本文提出了住宅產(chǎn)業(yè)化基地選址評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的思路和研究方法，確定了以產(chǎn)業(yè)環(huán)境、社會(huì)政治、區(qū)域交通、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境為準(zhǔn)則層，18個(gè)因素為指標(biāo)層的評價(jià)指標(biāo)體系。利用多層次灰色評價(jià)方法對基地選址方案進(jìn)行評價(jià)，最終選取最優(yōu)地塊，將定性問題定量化，克服了樣本少、信息不完備的缺點(diǎn)，評價(jià)結(jié)果符合實(shí)際，能夠?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)提供可靠的考評基礎(chǔ)。但是，由于國內(nèi)外對產(chǎn)業(yè)化基地的研究較少，現(xiàn)實(shí)中影響基地選址的因素復(fù)雜眾多，基地選址的評價(jià)指標(biāo)體系很難兼顧全面性和準(zhǔn)確性，專家在確定權(quán)重和打分中依然存在主觀性，因此如何使評價(jià)的結(jié)果更加科學(xué)、客觀，仍然值得進(jìn)一步思考和探究。

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