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    徐州市區(qū)建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收測量之研究

    2017-07-09 15:29:24吳健鄭偉
    科學(xué)與財富 2017年18期
    關(guān)鍵詞:竣工容積率建筑面積

    吳健+鄭偉

    摘 要: 竣工驗(yàn)收是供后監(jiān)管的一項(xiàng)措施之一。做好建設(shè)用地供地后監(jiān)管工作,可以遏制土地低效利用、違反土地出讓合同及土地閑置等問題,預(yù)防建設(shè)用地供地后的違法違規(guī)用地行為。本文針對建設(shè)用地項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的內(nèi)容及要點(diǎn)進(jìn)行研究。

    關(guān)鍵詞: 竣工;驗(yàn)收測量;容積率;建筑面積

    1.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收內(nèi)容

    隨著我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,建設(shè)用地供需矛盾十分突出,不斷提高土地利用率,有效緩解土地供需矛盾,就成了促進(jìn)節(jié)約集約用地的思考方向。建設(shè)用地驗(yàn)收具體內(nèi)容主要包括以下四項(xiàng):是否足額繳納土地出讓金及其他土地規(guī)費(fèi);是否存在逾期開工、逾期竣工、土地閑置情況;是否按批準(zhǔn)用地范圍使用土地以及依照土地出讓合同、劃撥決定書,需要驗(yàn)收的其他內(nèi)容。

    2.建設(shè)用地項(xiàng)目的驗(yàn)收類型

    建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收分為分期驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。

    分期驗(yàn)收:經(jīng)依法批準(zhǔn)已分期的房地產(chǎn)項(xiàng)目可按分期發(fā)證的宗地申請分期驗(yàn)收;規(guī)劃批準(zhǔn)分期驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可申請分期驗(yàn)收。凡屬于度假村、賓館、酒店、科研設(shè)計、工業(yè)生產(chǎn)等項(xiàng)目用地,以及土地出讓合同規(guī)定不可分割和不得進(jìn)行銷售的項(xiàng)目,不得辦理分期驗(yàn)收。

    竣工驗(yàn)收:國土、規(guī)劃、房管等部門要按照各自的職責(zé),開展項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作,竣工驗(yàn)收的具體內(nèi)容包括:項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收的范圍是否與出讓合同和批準(zhǔn)用地范圍一致;實(shí)際計入容積率的建筑面積是否與出讓合同約定時一致;土地用途是否與出讓合同約定一致;出讓金是否交清等。

    3.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收測量流程

    驗(yàn)收測量是項(xiàng)目驗(yàn)收的前置環(huán)節(jié),由項(xiàng)目開發(fā)單位申請,針對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況進(jìn)行竣工測量,計算建筑面積、計容面積、不同用途的建筑比例,核實(shí)是否超出批準(zhǔn)用地紅線的過程。其測量結(jié)果與《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)》或其它約定條件進(jìn)行核對,出具《建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收測量報告單》,供國土管理部門進(jìn)行驗(yàn)收使用。其具體流程分為:

    (1)分期驗(yàn)收測量流程

    申請—受理資料—提供同意分期驗(yàn)收的意見—現(xiàn)場實(shí)測—測量審查—計算相關(guān)的建筑面積—核對用地紅線—出具驗(yàn)收測量成果—提交驗(yàn)收

    (2)竣工驗(yàn)收測量流程

    申請—受理資料—現(xiàn)場實(shí)測—測量審查—計算歷次分期的建筑面積及各類用途的面積—核算整體容積率—核對用地紅線—出具驗(yàn)收測量成果—提交驗(yàn)收

    4.建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收各類指標(biāo)的計算內(nèi)容

    (1)建筑總面積:總建筑面積是工程建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積之和,通常按“地上、地下、地上地下相加”三項(xiàng)分別列出。

    (2)可建建筑面積:根據(jù)《土地出讓合同》、《劃撥決定書》、《規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)》或其它約定條件所約定的能夠建設(shè)或達(dá)到的建筑面積。一般指用地面積*容積率

    (3)計入容積率的建筑面積:根據(jù)相關(guān)規(guī)范,將建筑總面積內(nèi)可計入容積率的部分單獨(dú)列出計算。計容地上建筑面積=地上建筑面積-不計容積率的地上建筑面積(底層架空綠化公共服務(wù)空間)+特殊多倍計容積率的面積(層高超高建筑)

    (4)不同用途比例的計算:在計入容積率的建筑面積中,將不同用途的建筑面積分類計算。一般根據(jù)規(guī)劃核實(shí)測量報告或房產(chǎn)實(shí)測進(jìn)行核算。

    (5)建筑密度:指在一定范圍內(nèi),建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%)。

    (6)建筑高度:建筑高度是指屋面面層到室外地坪的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

    (7)綠地率:綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率=(綠地面積/用地面積)×100%。

    (8)公建配套:配套公建(住宅區(qū)配套公共建筑),指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑,但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。

    5.驗(yàn)收測量指標(biāo)計算之難點(diǎn)

    (1)陽臺面積的計算

    根據(jù)徐州市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃局《徐州市經(jīng)營性用地容積率計算規(guī)定》[1]的通知徐政發(fā)〔2008〕56號,住宅建筑的每套住宅陽臺當(dāng)其水平投影總面積小于10平方米(含10平方米)時,按其水平投影面積的1/2計入容積率。當(dāng)其水平投影總面積大于10平方米時,其超出10平方米部分按水平投影面積計入容積率。長期以來,規(guī)劃測量計算的陽臺面積僅僅核算出來陽臺的總面積,而超過10平方米的部分未單獨(dú)標(biāo)出。

    (2)閣樓是否計容的情形

    建筑物坡屋頂建筑面積計算值按《計算規(guī)范》[2]計算,具有下列情形之一的,其建筑面積不計入容積率:

    a、前后檐口高在2.0米以下(不含2.0米),且在遮陽方向上退讓建筑外主墻在3.6米以上,并設(shè)套內(nèi)樓梯的坡屋頂?shù)慕ㄖ娣e。

    b、建筑坡屋頂下設(shè)計凈高超出2.2米部分的建筑面積不超過房屋標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的30%,且坡屋頂前檐口高出頂層屋面不超過1.5米、后檐口高不超過0.3米。

    根據(jù)以上規(guī)定,必須在現(xiàn)場核實(shí)閣樓是否滿足以上條件,否則需要計入容積率。

    (3)公建配套面積的計算

    根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》[3],居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱配套公建),應(yīng)包括:教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。按照土地分類,其商業(yè)服務(wù)、金融郵電的部分屬于商服,因此,在計算具體的用途分類時,應(yīng)將公建設(shè)施與土地分類進(jìn)行對應(yīng)。

    (4)外墻保溫及干掛石材的計算

    在實(shí)地竣工測量環(huán)節(jié),往往測量按照外包尺寸進(jìn)行量算,這將導(dǎo)致外墻保溫層以及干掛石材等一并計入了容居率。當(dāng)計算實(shí)際建筑面積超出計容面積時,開發(fā)單位強(qiáng)調(diào)包含了此部分,但又苦于沒有該部分的具體面積,導(dǎo)致在核算容積率時加大了難度。

    (5)分期驗(yàn)收資料的搜集

    對于分期驗(yàn)收的項(xiàng)目,前期驗(yàn)收資料已經(jīng)提供,在竣工驗(yàn)收時,再搜集前期驗(yàn)收資料比較困難。因?yàn)樵诟鱾€驗(yàn)收環(huán)節(jié),針對不同的問題出具了處理意見,這就要求驗(yàn)收資料應(yīng)該及時歸檔,方便調(diào)閱。

    6.建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收的處理對策

    (1)先內(nèi)后外。這里指的是先內(nèi)業(yè)處理,判斷現(xiàn)場需要核實(shí)的重點(diǎn),判斷是否應(yīng)該屬于分期驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收,提供的資料是否齊全、真實(shí)有效,根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的圖紙,明確需要計容的要素,如設(shè)備間、閣樓、梯、廊、入戶花園等,然后現(xiàn)場逐一核實(shí)。

    (2)細(xì)化測量。在竣工測量環(huán)節(jié),針對建筑物各個設(shè)計部位進(jìn)行測量,按照用途進(jìn)行劃分,分類匯總,有些竣工測量核實(shí)資料往往只匯總了主體、陽臺、設(shè)備層等,但未將用途加以區(qū)分,導(dǎo)致無法按照用途進(jìn)行分類匯總。

    (3)數(shù)據(jù)共享。建設(shè)項(xiàng)目用地驗(yàn)收,經(jīng)過規(guī)劃、房管、土地各部門進(jìn)行驗(yàn)收,其測量成果應(yīng)進(jìn)行共享。成果共享不僅能夠降低驗(yàn)收測量環(huán)節(jié)的時間,也能從不同條件下的測量精度相互檢核驗(yàn)證,為驗(yàn)收測量提供一個成果合格的參考數(shù)據(jù)。

    (4)成果歸檔。每次驗(yàn)收的項(xiàng)目成果資料,應(yīng)該及時歸檔,按照檔案管理的相關(guān)辦法進(jìn)行規(guī)范管理,能夠避免因人員更迭、資料缺失帶來搜集資料的困難。

    7.總結(jié)與展望

    建設(shè)用地項(xiàng)目驗(yàn)收是批后監(jiān)管的具體行為,驗(yàn)收測量數(shù)據(jù)是作為項(xiàng)目驗(yàn)收的基礎(chǔ),國土資源管理部門要按照相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開展工作。開發(fā)單位項(xiàng)目驗(yàn)收的目的是為了后續(xù)辦理不動產(chǎn)權(quán)證,在業(yè)務(wù)處理期間,既要提高工作效率,又要細(xì)致深入調(diào)查,從項(xiàng)目的全局出發(fā),努力做到每一個項(xiàng)目不留后遺癥?!?/p>

    參考文獻(xiàn)

    [1]徐政發(fā)〔2008〕56號《徐州市經(jīng)營性用地容積率計算規(guī)定》;1-2.

    [2] 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2013;1-9.

    [3] 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 50180-93:1-16.

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