房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理

黃文濤

摘要：房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的企業(yè)來說具有重要的作用，但是在目前許多企業(yè)進行項目開發(fā)過程中成本的管理工作依舊存在著許多的問題。本文結(jié)合了現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理的相關理論，并且結(jié)合自身在房地產(chǎn)企業(yè)中的工作經(jīng)驗以及實際的體會，從項目、房地產(chǎn)項目、項目管理、項目成本管理等流程中，提出了房地產(chǎn)項目成本管理的對策。希望此次理論有助于實際成本管理。

關鍵詞：富力城；房地產(chǎn)項目；開發(fā)成本

0.引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是中國國民經(jīng)濟發(fā)展的主要推動因素，在經(jīng)歷了2012年嚴格的政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)近幾年在中國經(jīng)濟形勢也呈現(xiàn)者好轉(zhuǎn)的局面。地產(chǎn)市場也逐漸回升，并且在2012年下半年出現(xiàn)了短期的上漲，在這樣的大政策背景支持之下，2016年中國政府依舊保持著嚴控的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在未來政策調(diào)控依舊是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的主要因素之一。

1.房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容及開發(fā)成本構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)項目管理的主要內(nèi)容

組成房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大體系如下：功能目標、進度目標、費用目標。其中功能目標也被成為質(zhì)量目標，進度目標被稱為工期目標，且費用目標被稱為成本目標。房地產(chǎn)項目因為管理者的區(qū)別，被劃分為下列五類，其中包括房地產(chǎn)項目管理、設計項目管理、工程咨詢項目管理、施工項目管理、后期物業(yè)項目管理[1]。其中房地產(chǎn)項目管理的管理者為業(yè)主單位，設計項目管理的管理者為設計單位，工程咨詢項目管理的管理者為咨詢監(jiān)理單位，施工項目管理的管理者為施工單位，后期物業(yè)管理的管理者為物業(yè)公司。

1.2房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成

其一，土地成本。土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、拆遷安置補償費用、土地征用費等。目前獲得土地的主要方式有三類，協(xié)議出讓、拍賣出讓、招標出讓。其中招標出讓和拍賣出讓最為常見。

其二，前后期工程費。前后期工程費包括了前期規(guī)劃費、可行性研究費、地勘費等費用。在成本控制過程中往往容易忽略設計費，這是由于設計費在投資中占比較少的緣故。但是設計費在開發(fā)項目管理過程中是非常重要的組成部分。

其三，建筑安裝工程費。建筑安裝工程費用包括了建造過程中的建筑工程設備、安裝的工程費用等。

其四，基礎設施配套費?；A設施配套費包括電力、電信、自來水、綠化、道路等建設的費用。

其五，公共市政配套費。公共市政配套費是依據(jù)項目建設規(guī)模依據(jù)一定的比例繳費給政府，政府再安排市政建設配套[2]。

其六，資本化利息。房地產(chǎn)因為開發(fā)周期較長，投資金額較大，因此通常會像銀行貸款。在項目開發(fā)經(jīng)營的整個過程中，開發(fā)成本重要的組成部分為企業(yè)通過銀行貸款后給金融機構(gòu)支付的利息。

其七，管理費用。管理費用指的是房地產(chǎn)企業(yè)為組織、管理房地產(chǎn)的經(jīng)營活動而產(chǎn)生的費用。

其八，銷售費用。消費費用為銷售房屋開展的廣告、推廣營銷、銷售代理費用等成本費用。消費費用與銷售金額息息相關。

其九，經(jīng)營稅金。經(jīng)營稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)建設項目過程中的所有稅收。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理影響因素及管理措施

2.1房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理影響因素

其一，企業(yè)內(nèi)部影響因素。企業(yè)選擇投資項目后，就需要接著進行可行性分析，需要依據(jù)投資進行投資計劃的制定。但是假如企業(yè)對市場形式預測不足，則容易出現(xiàn)投資規(guī)劃偏差的問題。從而影響成本管理工作的開展。

其二，設計原因。設計方是參與項目建設的參與方之一，其設計方的管理對整個項目過程而言是非常重要的。項目投資的目標的實現(xiàn)與設計工作息息相關。設計工作的管理也容易出現(xiàn)紕漏，比如設計圖紙失誤、國家設計標準變化、設計漏項、設計延期等原因都是影響成本的因素之一[3]。

其三，施工原因。施工階段是開發(fā)項目的啟動階段，施工階段的資金投入和成本消耗都較大。因此風險也增大。引起成本增多的原因是多種多樣的，比如施工方案的錯誤選擇，材料的監(jiān)管不當引起了采用代用的問題，施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題等都會導致成本的增加。

其四，其它原因。相關研究資料顯示，在日常生活中，人工、材料、設備的價格上漲，利益的上漲等都會引起成本的增加。在成本管理中需要對上述因素開發(fā)分析和研究，從而制定出對應的方案和措施。其中自然因素、社會因素、法律規(guī)章制度因素等都是導致成本變化的主要因素。

2.2房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管理措施

第一，推行設計招標。工程項目的主體以及相關的配套綠化等設施應該同時進行招標，并且在進行了多家同時競標競選之后，要采取專家綜合的比對，按照排名的優(yōu)先順序來選取設計的單位。這樣能夠為本次項目所有的招商規(guī)劃做好創(chuàng)新優(yōu)勢，另外也有利于招標的成本降低。

第二，開展限額設計。限額設計就是在項目建設的初期，在一定的投資金額限定之下來進行設計方案的選定，它能夠?qū)Τ杀具M行有效的控制。健全經(jīng)濟責任制是項目設計階段的一個重要的手段，一名合格的設計人員應該能夠?qū)こ添椖康念A定費用以及建材價格有詳細的了解，并且在以此為基礎上來對項目進行總體的施工和設計，在初步設計階段就能夠預算出整個項目的所有費用。

第三，嚴格控制設計變更。設計的方案能夠符合預期的項目目標，并且各專業(yè)如果按照限額的成本來分配了設計的成本，實現(xiàn)了項目成本的精細化管控，那么就會給設計院相應的考核獎勵；另外一方面，獎勵措施還可以提升設計工作人員的工作積極性，只有各個專業(yè)之間相互的配合，才能共同完成最終的考核目標，并且想要達到此目標還必須要廣泛的應用各種新型技術和工藝，才能保證質(zhì)量標準不變的前提之下，完成項目成本的有效管理。

第四，施工變更情況的控制。首先要做好現(xiàn)場的簽證。在富力城項目建設的過程中，要盡量做好現(xiàn)場簽證的管理，落實到開發(fā)成本控制的過程中，并且建立一個完善的簽證制度。在成本管理方面首先應該要求承包單位根據(jù)施工圖紙來進行項目的施工，并且還要控制好項目施工過程中的工程變更，專業(yè)的預算人員來負責造價方面的程序。特別是對于工程項目開發(fā)過程中成本構(gòu)成細分以及成本增添工作，需要成本控制人員與會計人員做好全面的溝通和核對，才能夠?qū)椖窟M行有效的成本管理。

3.結(jié)語

總之，房地產(chǎn)工程項目管理是應社會建設和管理大型項目的發(fā)展而產(chǎn)生的先進的管理方式，而房地產(chǎn)項目的建設成本控制又是工程項目管理的核心內(nèi)容之一，也是保證工程項目建設能否順利進行的重要措施。希望此次理論研究，對實際成本管理起到促進作用。

參考文獻：

[1]王華麗.淺論房地產(chǎn)成本全過程控制與管理[J]. 商. 2014（05）

[2]郭樂安，文艷芳.貴陽市房地產(chǎn)項目成本管理實證研究[J]. 技術與創(chuàng)新管理. 2013（03）

[3]徐冬梅.淺議工程造價管理在實際工作中的應用[J]. 科技致富向?qū)? 2013（11）