加強風險管理是房地產(chǎn)開發(fā)的必由之路

高金勇

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一向被認為是高利潤、高回報的行業(yè)。近幾年，隨著國民經(jīng)濟的快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在市場經(jīng)濟條件下，沒有一個行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的開發(fā)風險也在日益增加。本文擬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險管理作一探討，供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)； 風險規(guī)避； 綜合管理

房地產(chǎn)項目建設是一個較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。

1 房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的必要性

1.1房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風險因素眾多。加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險，認清風險本質(zhì)，適應現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證項目開發(fā)的成功。

1.2風險管理的整體目標在于以最少的成本實現(xiàn)最大的安全保障。通過有效的風險管理，在風險發(fā)生前采取規(guī)避措施，可以避免因風險突發(fā)事件造成的巨大損失，并在損失發(fā)生后盡可能多的獲得各種必要的資金補償，以保證企業(yè)的生存和經(jīng)濟效益。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的本質(zhì)是對不確定性的管理。不確定性會給房地產(chǎn)開發(fā)帶來威脅，但同時也意味著機會，因此加強風險管理可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機會。

2開發(fā)商風險管理的內(nèi)容

2.1 合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風險。

2.2 合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險。

2.3 編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結(jié)構分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

2.4 根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風險，避免過程控制風險。

2.5 強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉(zhuǎn)化成顯性風險的可能。

2.6 合理組織結(jié)構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內(nèi)部以及與建設相關的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

2.7 加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現(xiàn)行相關法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉(zhuǎn)移。

2.8 在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)，向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

3 開發(fā)商規(guī)避風險的對策

3.1 建立或附設企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù)。合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據(jù)會更科學，規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風險的能力會更強。

3.2 合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結(jié)合企業(yè)文化建設，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。

3.3 由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結(jié)構的高級經(jīng)營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。

3.5 加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現(xiàn)投機風險、政府風險（按照《建設工程質(zhì)量管理條例》處罰）。

3.6 加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業(yè)主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導致“意外”風險失控。

3.7 利用計劃管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監(jiān)督，按照目標管理、節(jié)點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學地調(diào)整計劃和應對措施，及時總結(jié)、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)風險管理應貫穿于各項業(yè)務的整個業(yè)務過程，包括事前、事中和事后，越早發(fā)現(xiàn)風險、越早采取措施，則風險管理的成本就越低，給企業(yè)帶來的效益也就越大。

參考文獻：

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