單方違約租賃合同未到期也能提前解除

周秋元　李信江

原告王某訴稱，2013年3月，原、被告簽訂《南昌市房屋租賃合同》一份，約定：原告將坐落于南昌市紅谷灘區(qū)江信國(guó)際花園某棟的房屋（面積87.88平方米）出租給被告涂某，租賃期為36個(gè)月，自2013年3月27日起至2016年3月26日止；第一年每月租金1萬元，第二年每月租金調(diào)整為11000元，第三年每月租金調(diào)整為12100元；租金為每?jī)稍乱桓叮雀蹲饨鸷笫褂?，并于?dāng)月27日付清。合同簽訂后，原告按約交付了房屋，但被告自2014年11月開始，一直未按合同約定支付租金，至起訴之日已累計(jì)拖欠租金50200元。此外，經(jīng)原告了解，被告的物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)等也存在嚴(yán)重拖欠現(xiàn)象。由于被告嚴(yán)重違約，原告已依法通知被告解除雙方的租賃合同，被告卻以掛斷電話或不接電話、拒收函件等粗暴態(tài)度對(duì)待原告。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求判令：1.解除原、被告之間的租賃合同，被告將承租的房屋交還原告；2.被告向原告支付自2014年11月開始至歸還房屋止，拖欠的租金（至起訴日止暫計(jì)為50200元）及使用費(fèi)，欠交部分按同期銀行貸款計(jì)算利息；3.被告支付原告違約金1萬元；4.被告履行合同約定義務(wù)，繳清欠付的物業(yè)、水電等費(fèi)用；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱，租賃合同尚未到期，被告不同意解除房屋租賃合同；租賃房屋所在地正在進(jìn)行道路維修，嚴(yán)重影響被告的正常經(jīng)營(yíng)，從情勢(shì)變更或不可抗力原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋租金進(jìn)行適當(dāng)減免，或延長(zhǎng)租期以彌補(bǔ)被告的損失。基于上述原因，被告未支付租金存在不可抗力因素，故不應(yīng)承擔(dān)違約金，且原告既主張了違約金又主張了利息，不符合法律規(guī)定。原告主張物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，未提供證據(jù)。被告正在積極籌措資金，所欠的租金一定會(huì)支付給原告。

法院在審理該案后認(rèn)為，原、被告簽訂的《南昌市房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且形式及內(nèi)容均未違反相關(guān)法律的禁止性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自合同義務(wù)。原告交付租賃物后，被告未按約支付租金，屬違約。原告以被告違約為由，根據(jù)合同約定解除雙方租賃合同關(guān)系，法院予以支持。截至2015年5月26日，被告拖欠原告的租金45200元，及自2015年5月27日起至返還房屋之日止發(fā)生的房屋使用費(fèi)（參照租金標(biāo)準(zhǔn)，按12100元/月計(jì)算），被告應(yīng)支付給原告。原告主張被告支付違約金1萬元并按銀行貸款利率承擔(dān)逾期付款利息，符合雙方合同約定及法律規(guī)定，法院予以支持，其中違約金1萬元，根據(jù)雙方合同約定，應(yīng)由被告已付的租房押金1萬元予以沖抵。被告辯稱租賃期間因道路維修，嚴(yán)重影響了被告的正常經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋租金進(jìn)行適當(dāng)減免，因道路維修對(duì)被告的經(jīng)營(yíng)造成影響，屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，故其辯解，于法無據(jù)，法院不予采信。據(jù)此，依法判決如下：

一、解除原告王某與被告涂某簽訂的《南昌市房屋租賃合同》，被告涂某于判決生效之日起十日內(nèi)將南昌市紅谷灘區(qū)紅谷中大道788號(hào)江信國(guó)際花園某棟的房屋返還給原告王某。

二、被告涂某于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某租金45200元及房屋使用費(fèi)（自2015年5月27日起至實(shí)際返還房屋之日止，按12100元/月計(jì)算）。

三、被告涂某支付原告王某違約金1萬元（此款由押金直接沖抵）。

四、被告涂某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某逾期付款利息。

[點(diǎn)評(píng)]根據(jù)《合同法》規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租A-W以解除合同。為此，法院作出上述判決是符合法律規(guī)定的。