進(jìn)軍金融業(yè)拉高負(fù)債 泛?？毓扇?kù)存化解風(fēng)險(xiǎn)

金見歡

泛海的高負(fù)債與其慢開發(fā)節(jié)奏有關(guān)，一二線城市拆遷需要投入大量的資金，項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)會(huì)占用大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用

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2017-5-22

投資者報(bào)

泛?？毓烧诮?jīng)受產(chǎn)融結(jié)合的陣痛。

5月15日，泛?？毓桑?00046.SZ）發(fā)布公告稱，截至2017年4月30日，公司借款余額為1107.73億元，較2016年末借款余額1003.42億元增加104.31億元。根據(jù)4月28日發(fā)布的2017年一季度報(bào)告，泛?？毓蓛糍Y產(chǎn)不過187億元。

泛?？毓晒P(guān)部人士告訴《投資者報(bào)》記者：“公司從2014年開始向綜合型控股上市公司平臺(tái)轉(zhuǎn)型起，泛?？毓山鹑谄脚_(tái)的負(fù)債開始被結(jié)合進(jìn)來，且占比較高，對(duì)資金的需求較大。從公司的負(fù)債成本來看，2016年底負(fù)債成本較年初有大幅下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到有效優(yōu)化。公司整體負(fù)債率上升也并未影響到公司的整體流動(dòng)性?！?/p>

據(jù)記者了解，泛海花費(fèi)較大的成本收購(gòu)金融資產(chǎn)，因此負(fù)債走高，但泛海內(nèi)部人士告訴記者，因?yàn)榻鹑谫Y產(chǎn)本身有較高的回報(bào)率，對(duì)公司發(fā)展不足以造成太大影響。目前泛海在加快開發(fā)節(jié)奏，盡快回籠資金。

轉(zhuǎn)型陣痛

泛?？毓梢患緢?bào)顯示，其一季度營(yíng)收33.7億元，同比下降33.55%。泛?？毓煞矫姹硎?，這主要受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)結(jié)算收入同比有所降低所致。不過，得益于投資收益大幅增加，凈利潤(rùn)達(dá)4.35億元，同比增長(zhǎng)137.01%。

2016年年報(bào)顯示，泛?？毓傻目傌?fù)債為1429億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到85%。盡管賬面顯示泛?？毓傻呢泿刨Y金有301億元，但當(dāng)期該公司的流動(dòng)負(fù)債遠(yuǎn)高于貨幣資金，為541億元，并且該公司有668億元存貨。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泛?？毓赏恋貎?chǔ)備豐富，負(fù)債規(guī)模的數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)上升且偏高的水平，這體現(xiàn)為兩點(diǎn)。第一是融資結(jié)構(gòu)或不合理，往往此前拿地的時(shí)候融資規(guī)模較大，而償債能力還沒有跟進(jìn)。第二是其此前憑借較多的資金規(guī)模獲取土地，但在高周轉(zhuǎn)方面或許還有欠缺，這個(gè)時(shí)候都會(huì)影響債務(wù)規(guī)?；颥F(xiàn)金流的規(guī)模。后續(xù)要警惕市場(chǎng)降溫導(dǎo)致土地儲(chǔ)備背后的沉淀資金規(guī)模加大的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)財(cái)報(bào)，2014年至2016年，泛海控股資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到82.35%、85.24%、85.17%，可謂居高不下。

對(duì)于負(fù)債率的問題，泛?？毓煞矫姹硎?，公司一方面積極加快房地產(chǎn)項(xiàng)目去化，加速銷售款回籠，并著力提高信托、證券等金融業(yè)務(wù)的盈利能力，從而增加公司的收入和利潤(rùn)；另一方面將綜合運(yùn)用、合理匹配股權(quán)、債權(quán)等多種融資方式，全力爭(zhēng)取2016年度定向增發(fā)項(xiàng)目能順利完成發(fā)行，從而優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)負(fù)債率，進(jìn)一步保障公司財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性。

面臨挑戰(zhàn)

泛海的高負(fù)債與其慢開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。一二線城市拆遷需要投入大量的資金，項(xiàng)目開發(fā)周期拉長(zhǎng)會(huì)占用大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

最具代表性的是董家渡地塊，2002年5月，泛海以“舊區(qū)改造”方式獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊外灘核心區(qū)域地塊后，隨即陷入漫長(zhǎng)的拆遷拉鋸戰(zhàn)，期間拆遷模式經(jīng)歷多次反復(fù)，直到2015年11月才推出上海泛海國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目一期。據(jù)悉，目前董家渡12號(hào)地的拆遷仍在推進(jìn)。

同樣，在北京，泛海在推出使泛海聲名鵲起的泛海國(guó)際居住區(qū)一期后，其后的拆遷也是步履維艱，拆遷成本隨著時(shí)間的推移也居高不下。一直到2015年，泛海國(guó)際二期才正式迎來開盤，成交價(jià)每平米在10萬元上下，雖然售價(jià)高企，但其背后的各項(xiàng)成本仍然嚴(yán)重侵蝕了利潤(rùn)。

據(jù)年報(bào)，截至2016年12月31日，泛?？毓稍诮娣e286.53萬平方米，境內(nèi)外未開發(fā)土地儲(chǔ)備約有461.93萬平方米。2016年，泛海控股已實(shí)現(xiàn)新開工面積23.29萬平方米。如果每年新開工面積極僅在20萬平米以上，泛海的土地儲(chǔ)備可以開發(fā)20年以上。

長(zhǎng)周期、高毛利率是泛海的開發(fā)模式。以低成本獲取一二線城市核心區(qū)域大體量土地的先期優(yōu)勢(shì)支撐了泛海地產(chǎn)板塊如今業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，但在拿地越來越困難的當(dāng)下，這種模式恐難以為繼。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泛海基本上是布局一二線城市，從住宅項(xiàng)目看，對(duì)于高端住區(qū)的打造，是其開發(fā)的一個(gè)主要路徑，也為其獲取了較好的現(xiàn)金流。但從其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較多，所以后續(xù)對(duì)于此類持有型的物業(yè)，需要警惕資金方面的問題和壓力。

進(jìn)軍金融業(yè)

2016年10月24日，泛海控股聯(lián)合母公司宣布擬斥資27億美元收購(gòu)紐交所上市的美國(guó)大型綜合金融保險(xiǎn)集團(tuán)Genworth Financial，Inc的全部已發(fā)行股份。Genworth金融集團(tuán)是全美最主要的住房按揭保險(xiǎn)公司之一。

2014年初，泛海董事會(huì)決定實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出融合具有較大發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑?、?zhàn)略投資等業(yè)務(wù)板塊，將公司打造成涵蓋金融、房地產(chǎn)、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)的綜合性控股上市公司。當(dāng)年4月30日，泛海建設(shè)更名泛?？毓桑徊⑶冶R志強(qiáng)也走向前臺(tái)，擔(dān)任泛?？毓啥麻L(zhǎng)。

泛海公關(guān)部人士向記者表示，經(jīng)過近幾年的系統(tǒng)布局和整合優(yōu)化，公司現(xiàn)已擁有民生證券、民生信托、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生金服控股等核心金融平臺(tái)，并全資申請(qǐng)?jiān)O(shè)立民生基金，作為主要發(fā)起人申請(qǐng)?jiān)O(shè)立亞太再保險(xiǎn)、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽，金融業(yè)務(wù)平臺(tái)日趨壯大，金融服務(wù)鏈條不斷延展。2016年，公司金融業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.49億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的24.52%。

雖然泛海向金融業(yè)進(jìn)軍，但根據(jù)泛海2016年年報(bào)，其全年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 185億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的 75%，地產(chǎn)仍為主要收入。

據(jù)記者了解，房企涉足金融領(lǐng)域主要是為解決融資需求問題，因?yàn)榉科筮x擇信托、基金等融資渠道的融資成本較高，貸款又較困難。再加上金融領(lǐng)域利潤(rùn)空間大，除了可以支持地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還可以獲取比地產(chǎn)更高的利潤(rùn)。世茂、萬達(dá)等企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)軍金融業(yè)。