我國實行“以房養(yǎng)老”的問題探析

李萌萌++楊小彥

[摘 要] 我國現(xiàn)今處于人口老齡化階段，到2050年老年人口將達到總?cè)丝诘?4.6%，人口紅利逐年縮水，造成我國老年撫養(yǎng)比的上升。雖然國家為應對人口老齡化問題，實施全面二孩政策，但也不足以及時挽救此局面，而國家社?；鸬牟蛔?，更需要增添多元化的養(yǎng)老方式。而“以房養(yǎng)老”作為我國新型的養(yǎng)老方式，經(jīng)過兩年多的試點，逐漸顯露出一些問題，須待解決。文章在我國當前老齡化的現(xiàn)狀下，分析我國“以房養(yǎng)老”模式存在的問題，借鑒國外經(jīng)驗，研究解決問題的對策建議。

[關(guān)鍵詞] 以房養(yǎng)老；老齡化問題；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中圖分類號] F840.67；G924.21 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全國第六次人口普查顯示，我國當前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點，中國正邁入老齡化社會，據(jù)社科院權(quán)威發(fā)布，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。到2050年，社會進入深度老齡化階段。然而，長期計劃生育政策導致大部分家庭為所謂的“四二一”結(jié)構(gòu)，撫養(yǎng)系數(shù)太大，導致子女負擔太重，而社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，但中國養(yǎng)老模式并不完善，主要依靠家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養(yǎng)老模式更應多元化，因此“以房養(yǎng)老”逐步浮現(xiàn)。

2 我國“以房養(yǎng)老”的概念及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 “以房養(yǎng)老”的概念

“以房養(yǎng)老”，全稱叫“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，又叫“倒按揭”。簡而言之，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故。而在老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。

2.2 我國“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在荷蘭，成熟于美國，這種模式在西方國家已經(jīng)日漸完善。在中國最早提出“以房養(yǎng)老”概念的是“中國房地產(chǎn)之父”孟曉蘇博士。2006年全國政協(xié)委員，建設部科學技術(shù)司司長賴明，在兩會上提出《關(guān)于推行“以房養(yǎng)老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國務院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，第一次將“養(yǎng)老”與“房子”相結(jié)合，引發(fā)討論。2014年6月23日，中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，試點兩年。2015年3月，經(jīng)過保監(jiān)會批準，幸福人壽保險股份有限公司推出“幸福房來寶”A款，首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”投保單，標志著“以房養(yǎng)老”保險正式落地。2016年7月，保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，將試點延長至2018年6月30日，并將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級市。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，此次試點，北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市僅有一家保險公司推出了相關(guān)產(chǎn)品，并且只有60戶投保。對于2億多60歲以上的老年人來說，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發(fā)展。據(jù)了解，還是有很多老人前來咨詢，但因為傳統(tǒng)觀念的束縛，政府參與度不高，相關(guān)法律政策的不完善和房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定等問題，而沒有參與進來，說明與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的許多問題亟待解決。

3 推行“以房養(yǎng)老”中遇到的問題

3.1 傳統(tǒng)觀念的束縛

東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統(tǒng)觀念的束縛，父母覺得自己全部的財產(chǎn)應該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產(chǎn)生隔閡，而且大部分子女認為父母的房產(chǎn)留給自己是理所應當?shù)?，不支持父母參與“以房養(yǎng)老”。并且中國人把房子看得很重要，因為它不僅代表中國傳統(tǒng)觀念的家，還與戶籍制度息息相關(guān)，所以大部分人從年輕的時候就從銀行按揭貸款買房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來的房子拿來抵押，心理上是難以接受的。第一個推出“以房養(yǎng)老”的荷蘭，也是因為受傳統(tǒng)觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對房子的重視，導致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統(tǒng)觀念并不是一件易事，這個道路是漫長而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一個新項目想要被大多數(shù)人接受，需要有相關(guān)配套的法律保障和政策支持，但“以房養(yǎng)老”試點兩年多，一直沒有建立相關(guān)的法律和政策，目前只有中國保監(jiān)會頒布的一份部門規(guī)范性文件《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》來規(guī)范市場，但法律效力較低，條例太籠統(tǒng)，對于相關(guān)行業(yè)沒有配套的法律政策支持，沒有具體規(guī)范雙方的權(quán)力與義務，沒有相應的監(jiān)管部門以及相關(guān)的稅收減免政策。而我國在房屋產(chǎn)權(quán)的續(xù)期上還存在相關(guān)問題，《物權(quán)法》第149條，“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！睂Υ酥袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓則認為，房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后，究竟是免費自動續(xù)期還是有償續(xù)期，有償續(xù)期的標準與補償費用計算及土地出讓金、稅費如何征收，目前都沒有明確的法律、政策規(guī)定。這才是關(guān)鍵的問題，許多保險企業(yè)因此都心存顧慮，不敢投入進去，而國外房子產(chǎn)權(quán)私有化，保險企業(yè)因此不承擔手續(xù)費問題，投資風險更小一些，更容易實行。

3.3 政府的參與度不高

一個新項目的實行更需要政府的大力推廣，但“以房養(yǎng)老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機構(gòu)是以盈利為目的，公眾對它們信任程度不高，反之國外政府對于“以房養(yǎng)老”給予大力的支持，類似于2008年的金融危機，機構(gòu)的損失是由美國政府來提供擔保；英國對貸款機構(gòu)的借款人權(quán)利和貸款費用等有著非常嚴格的要求，如果不符合，將對你進行處罰；新加坡政府更是直接引領(lǐng)“以房養(yǎng)老”。以上證明政府的支持會更容易推行，沒有政府的支持，老百姓因此會覺得沒有保障，機構(gòu)會對未來產(chǎn)生的風險感到焦慮，政府應該切身介入，對于機構(gòu)的風險和投保人的風險，給予財政上的大力支持，使雙方都積極參與進來。

3.4 房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，房價波動風險較大，房價不穩(wěn)定，所以雙方對于未來的房價的不確定而造成參與的積極性不高，對于保險企業(yè)來說，無法規(guī)避未來房價波動的風險，因此試點這兩年多，大部分保險企業(yè)都處于觀望狀態(tài)，不敢以身試險，而對于投保人來說，心里往往對于未來房價預期很高，不愿意輕易嘗試。房地產(chǎn)的交易又離不開房地產(chǎn)評估行業(yè)，但我國房地產(chǎn)評估行業(yè)屬于起步階段，存在評估制度的不完善，良莠不齊，造成市場有惡意競爭，使“以房養(yǎng)老”發(fā)展舉步維艱。

4 對策建議

4.1 加大宣傳力度，改變?nèi)藗兊墓逃杏^念

由于傳統(tǒng)觀念根深蒂固，新事物就很難進入公眾的視野，所以推行“以房養(yǎng)老”不易?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國的成功離不開政府的宣傳，我國可以借鑒美國設立專門宣傳的非營利機構(gòu)，向老年人宣傳養(yǎng)老新產(chǎn)品，幫助國民突破傳統(tǒng)觀念的束縛；政府也可以通過大眾媒介，來引起輿論，提高國民對“以房養(yǎng)老”的理解；對老人宣傳要注意語言的通俗易懂，保險條款的簡潔明了，用一種更容易接受的方式，來轉(zhuǎn)變他們的觀念。

大部分人在年輕時通過按揭貸款來買房子，用家庭財產(chǎn)的一大部分來還貸款，到了中老年時終于把貸款還完，但家中的流動資金也不充足了，正所謂“有房富人，現(xiàn)金窮人”，應該引導老人合理運用占總資產(chǎn)大部分的房子，使固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資產(chǎn)，在不需要改變居住習慣的基礎上，提高老人生活水平，可以有一個更好的晚年生活，也需要對子女進行宣傳，消除她們認為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我奮斗意識。

4.2 建立和完善相關(guān)政策和法律法規(guī)

2017年3月15日國務院總理李克強在答中外記者問時，針對“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦”的提問，回應稱“住宅土地使用權(quán)70年到期問題，國務院已經(jīng)抓緊研究提出議案，可續(xù)期，不需申請，無前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產(chǎn)權(quán)問題的決心，這對想要參與“以房養(yǎng)老”的保險企業(yè)增添了信心?！耙苑筐B(yǎng)老”剛剛起步，涉及多方包括保險行業(yè)，金融行業(yè)及房地產(chǎn)評估行業(yè)等，需要建立相關(guān)法律以保障它的運營實施；政府應對“以房養(yǎng)老”的運行程序，投保人的申請條件，雙方的權(quán)利義務，機構(gòu)的行業(yè)門檻進行法律規(guī)定；成立專門機構(gòu)進行監(jiān)督與管理，保障投保人權(quán)益；出臺稅收減免政策，降低企業(yè)所得稅，對投保人的養(yǎng)老金收益實行減免個人所得稅，這樣既可以減免機構(gòu)的風險，又可以減少公眾的顧慮。建立一個公正透明的法制環(huán)境，加強政府監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營主體，保障投保人的利益，規(guī)范市場機制，避免產(chǎn)生不良競爭，為“以房養(yǎng)老”創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境，讓公眾積極參與進來。

4.3 政府深入?yún)⑴c

“以房養(yǎng)老”參照其他國家經(jīng)驗，起初應由政府介入，進行宣傳引導，心理上給予民眾支持，制定相關(guān)的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發(fā)生天災等不可抗力的事件，政府應該提供擔保，降低保險企業(yè)的各種風險，政府還可以分擔評估房子的相關(guān)手續(xù)費，對保險企業(yè)實行稅收減免，財政貼息等相應的優(yōu)惠政策，對相關(guān)的行業(yè)提供資金支持。政府可以聯(lián)合保險行業(yè)，金融行業(yè)和信托行業(yè)設計有中國特色的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，來各司其職。

4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場

“以房養(yǎng)老”的顯著特點是長期性，為避免未來房價大漲或大跌，政府應通過土地、稅收和法律等方面來宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的波動，嚴格規(guī)劃房地產(chǎn)供給計劃，限制房地產(chǎn)投機行為，防止惡性炒房，從而穩(wěn)定房價，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律，提高行業(yè)人員專業(yè)水平，加大對行業(yè)的市場監(jiān)管力度，來增加群眾對行業(yè)的信任，為“以房養(yǎng)老”奠定一個良好的基礎。

5 結(jié) 語

一項制度的引進到發(fā)展成熟需要一個過程，不能一味照搬照抄，應結(jié)合本國國情，逐漸轉(zhuǎn)變成適合本國特色的制度。因為我國傳統(tǒng)觀念等多方面的限制，“以房養(yǎng)老”普遍發(fā)展的可能性不高，所以可以針對部分群體來培養(yǎng)，比如孤寡老人、空巢老人和失獨老人等，把他們作為重點發(fā)展的對象，對于 13億的人口大國來說，必須發(fā)展多元化的養(yǎng)老模式，滿足不同人群的需要。一項制度的發(fā)展離不開國家和政府的支持，“以房養(yǎng)老”還需要不斷探索與實踐。

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