房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整實務問題研究（一）

黃耀+周蕾+邱斌

編者按：隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，破產(chǎn)重整正成為許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。如何解決好破產(chǎn)重整中的諸多棘手問題，依法處理好破產(chǎn)重整，使企業(yè)迎來新的發(fā)展機遇，對房地產(chǎn)破產(chǎn)重整企業(yè)極為重要。為此，本刊特邀多年致力于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整律師服務的浙江金道律師事務所律師團隊，以真實案件為例，通過連載的方式分述債權申報與審核的法律規(guī)定、如何做好破產(chǎn)管理人等房企關心的問題，總結房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整實踐經(jīng)驗，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整實踐操作有所裨益。

一、案情簡介

JFY房地產(chǎn)公司于2010年4月21日成立，注冊資本4000萬元人民幣。其開發(fā)的銘樓項目位于某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心區(qū)塊，周邊配套成熟，系地鐵上蓋物業(yè)，項目總占地面積為13188平方米，總建筑面積74920.55平方米。在銘樓整體建筑樓盤已經(jīng)結頂?shù)那闆r下，由于建設資金鏈斷缺，該項目自2014年2月起被迫停工。同時，JFY公司經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，訴訟案件不斷增多。面對這種情況，JFY公司股東和相關債權人開始采取自救措施，籌集資金以挽救企業(yè)。但最終因JFY公司股東和相關債權人對方案無法達成一致意見，自救以失敗告終。

2015年7月24日，債權人JH置業(yè)投資有限公司以JFY公司資不抵債，無法清償?shù)狡趥鶆諡橛?，向人民法院提出破產(chǎn)重整申請。2015年8月19日，人民法院裁定受理重整申請，指定JD律師事務所為管理人。

二、本案之難點

JFY公司負債8.85億多元，涉及將近500名債權人，且公司涉訴案件眾多，除已銷售房產(chǎn)外，剩余絕大多數(shù)房產(chǎn)已被抵押或者查封，透明售房網(wǎng)顯示可售房源只有14套。在破產(chǎn)企業(yè)負債多、債權人數(shù)眾多且情緒不穩(wěn)定、資金鏈斷裂的情況下，如何挽救企業(yè)，使企業(yè)起死回生，能夠向債權人交付房產(chǎn)并清償債權，是本案的難點之所在，具體有：本案各類債權人共計500余名，如何維護社會穩(wěn)定；本案如何重整；重整過程中，如何解決抵押房產(chǎn)解押釋放、如何解決逾期竣工交付違約金、如何解決網(wǎng)簽債權人問題、如何解決精裝修交房問題；各方債權人利益不同，如何爭取各類債權人支持重整計劃等。

三、工作實效總結及研究

自人民法院裁定受理重整申請之日起，到2017年2月28日法院下達批準破產(chǎn)重整計劃的裁定，JFY公司終于進入破產(chǎn)重整方案的實施階段，回首18個月的艱辛歷程，有很多內(nèi)容值得總結。

（一）主審法院必須高度重視，全方位掌握破產(chǎn)案件的進程

在破產(chǎn)重整案件中，主審法院必須高度重視，法院強有力的指導和支持，是破產(chǎn)案件案件辦理的根本保證。它能保證管理人工作進程順利，能保證預定的工作計劃得以完成，工作目標得以實現(xiàn)。JFY公司破產(chǎn)重整案件立案后，人民法院高度重視，分管院長親自掛帥，選派業(yè)務能力強，專業(yè)水平高的法官組成合議庭辦理本案，為管理人辦理案件提供全方位的支持。法院對案件的高度重視和支持，最直接體現(xiàn)在對接當?shù)攸h委和政府。當?shù)攸h委和政府支持破產(chǎn)案件辦理，是任何破產(chǎn)重整案件成功辦理必不可少的組成內(nèi)容。其次，體現(xiàn)在對接中級法院的業(yè)務指導。破產(chǎn)法實務性極強，很多問題法律規(guī)定得并不詳盡，為準確并高效解決破產(chǎn)案件辦理中遇到的法律上的疑難問題，請示中院業(yè)務部門，是必不可少的工作。再次，建立與管理人暢通的工作機制，分管領導親自抓破產(chǎn)重整案件辦理進度、質(zhì)量以及每一個節(jié)點；主審法官具體抓，與管理人團隊直接對接，通過電話、微信、每周書面工作匯報的形式詳細了解管理人辦理案件各方面的情況。

（二）管理人的每項工作必須落到實處

管理人是破產(chǎn)重整案件工作開展的主要實施者，管理人一定程度上承擔著政府職能和法院職能落實工作，行使著法律賦予的一定的職權。因此，破產(chǎn)重整案件的辦理，對管理人團隊有較高的要求，管理人的工作是否落到實處，法律功底是否具備，是否具有強有力的溝通能力等等都是管理人的必備要素，是破產(chǎn)重整案件能否成功辦理的關鍵要素之一。

管理人在辦理本案中，實施接管債務人財產(chǎn)、接受債權申報、完成債權審核和異議復核、召開債權人會議、確定項目進行重整思路、招募重整投資人、通過與各重整投資意向人談判，并最終確定重整投資人、擬定重整計劃草案、預測重整計劃草案的通過率，制定重整計劃草案的表決分組方案、與各類債權人就方案表決進行溝通、對重整計劃草案進行表決、重整方案的實施等工作。以上所有的內(nèi)容都由管理人具體實施，都有具體的操作要求，筆者僅選擇具有特殊性內(nèi)容進行表述。

1.對債務人資產(chǎn)接管應注意的問題

債務人資產(chǎn)包括債務人的資料和財產(chǎn)。

（1）資料移交需要特別注意移交清單的詳細制作，要確定專人保管，明確文件的存放位置，防止今后使用時難以查找。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)資產(chǎn)移交不同于一般的破產(chǎn)案件，存在在建房產(chǎn)無法移交或難以移交的問題，因為施工單位沒有退出，所有的施工現(xiàn)場都由施工單位自行管理和保管財產(chǎn)的。所以管理人采取的方式是制作現(xiàn)場資產(chǎn)確認書的方式，管理人召集所有的施工單位，對施工現(xiàn)場各施工單位的施工現(xiàn)狀進行書面固定，由破產(chǎn)企業(yè)的法定代表人和各施工單位的負責人共同簽署工程現(xiàn)狀確認書，并在文件中明確簽署后的保管責任落實在施工總承包單位名下，責成總承包安排專門人員負責對財產(chǎn)進行保管。正是由于在管理人進駐現(xiàn)場的第一時間采取書面固定證據(jù)的方式，為后續(xù)資產(chǎn)評估，工程造價鑒定，以及重整方進駐接收施工現(xiàn)場時，提供了明確無爭議的法律文件基礎。

2.債權申報審核方面應當注意的問題

（1）債權申報

在債權申報階段，除了正常的制作債權申報材料，特別需要注意債權金額、孳息違約金金額必須由債權人自行確定，防止今后出現(xiàn)爭議。

（2）債權審核

一方面要根據(jù)各類法律關系，確定債權性質(zhì)和審核原則，債權審核原則要符合相關法律規(guī)定。另一方面，把握債權審核的進度，充分運用臨時債權的形式，將能夠?qū)徍舜_定的債權全部審核完畢，剩余債權作為臨時債權，既保證債權人的權利的準確性，又不影響破產(chǎn)案件管理工作的進程。

3.債務人涉訴案件的處理應當注意的問題

管理人開展工作后，首先要查詢債務人相關的股權、資產(chǎn)、賬戶被查封的情況，特別是失信人記錄情況，查清債務人涉及的相關訴訟或者仲裁案件，管理人應向各相關法院（仲裁）發(fā)函中止原訴訟（仲裁）和查封或執(zhí)行，為今后重整成功的啟動做好前期準備工作。

涉訴案件中有些案件具有代表意義，管理人必須引起特別重視，不能掉以輕心。比如JFY破產(chǎn)重整案件中網(wǎng)簽戶提起訴訟問題的解決，極具代表性，法院對案件的判決結果，對于重整成功與否極為關鍵。管理人抓住由一位網(wǎng)簽戶提起訴訟主張優(yōu)先權的機會，以最高院相關的司法解釋出臺的大好時機，出庭應訴中提出網(wǎng)簽款項屬于借款的關系，不享有優(yōu)先權的觀點。該觀點得到中級人民法院和省高級人民法院的支持，從而確立了“網(wǎng)簽戶”款項在法律上的定位，為網(wǎng)簽群體問題最后解決打下良好基礎。

4.招募重整投資意向人應注意的問題

招募到有實力的重整投資人，是破產(chǎn)重整的重要工作。管理人在全面了解該項目前景的情況下，點面結合，既通過各種渠道招募重整投資意向人，又將重點放在曾經(jīng)參與對JFY公司自行重整的JH實業(yè)投資公司身上，著重解決其在自行重整期間無法解決的法律問題，使其確信管理人所采取措施，能夠確保其投資重整資金的安全，破產(chǎn)樓盤有明確的增值預期，法律上無顧之憂的基礎上，JH實業(yè)投資公司最終報送重整投資方案，經(jīng)管理人制定為重整計劃草案報大會表決。

5.采取體外分離解決網(wǎng)簽戶債權問題，成為案件成功的創(chuàng)新亮點

以網(wǎng)簽債權人倪某案件的最終判決為依據(jù)，管理人認定62戶網(wǎng)簽債權人與JFY公司之間的關系實質(zhì)上是民間借貸法律關系，權利屬于普通債權。此類網(wǎng)簽債權金額達八千多萬，占普通債權組較大的份額，涉及房產(chǎn)142套。對于管理人審核結果，網(wǎng)簽債權人并不予認可，他們等待機會，準備對重整計劃草案行使否決票。管理人預測網(wǎng)簽債權人的意見將影響重整計劃草案普通債權組的通過，而且由于該組人數(shù)眾多，法院強裁的可能性很小。因此，如何解決網(wǎng)簽債權問題，是管理人面臨的一大難題。經(jīng)過一輪又一輪的溝通協(xié)商，終于達成由網(wǎng)簽債權人將對重整計劃草案的投票表決權整體授予重整方行使的方式，獲得網(wǎng)簽戶的整體授權，同時明確重整計劃通過后，網(wǎng)簽債權人配合重整方解除網(wǎng)簽備案和預抵押登記手續(xù)后，重整方將債權總額的50%的款項以及應付普通債權人10%的款項一次性支付給網(wǎng)簽戶。以上方案解決了影響重整計劃草案通過的不穩(wěn)定因素，為重整計劃草案表決通過創(chuàng)造了條件。網(wǎng)簽債權問題的解決，是本破產(chǎn)重整案件的的創(chuàng)新和突破。

6.做好信訪接待工作，是破產(chǎn)管理人的必修課

債權人人數(shù)眾多，房地產(chǎn)類破產(chǎn)重整案件的特點之一。本案涉及10家以上建設施工方，幾百戶的購房戶，多家金融機構，民間借貸，擔保機構等等，法律關系復雜。債權人上訪是常態(tài)，這些群體處理不好的結果，會造成社會不穩(wěn)定。因此維穩(wěn)任務也是管理人的政治任務。本案中管理人花大力氣投入在這項工作上，管理人負責人親自抓，力爭把問題解決在管理人層面，杜絕債權人走向社會。比如在G20峰會前夕，網(wǎng)簽債權人以每次二、三十人，每星期一次的頻率到管理人處連續(xù)上訪，管理人耐心地接待債權人，以案說法，以網(wǎng)簽戶代表倪某連續(xù)敗訴的案例，打破網(wǎng)簽債權人100%債權受償?shù)幕孟?，維護了社會的穩(wěn)定。

7.模擬表決結果，巧妙設計分組方案，確保重整表決順利進行

根據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定，重整計劃草案需要各類債權組分別表決達到法定標準才能通過。為確保重整方案草案得到大會的表決通過，管理人多次進行模擬表決，預測表決結果。通過模擬，管理人預測到除了普通債權組外，其他各組通過重整計劃草案的可能性均很大，而普通債權組中債務人的實際控制人及關聯(lián)公司并不支持重整計劃草案。為解決普通債權組表決不能通過的風險問題，管理人提出設立小額普通債權組和大額普通債權組，即使大額普通債權組表決不通過，法院亦可在符合法律規(guī)定的條件下為了多數(shù)人的利益強制裁定通過重整計劃。事實證明管理人的預測完全正確，且行之有效。

8.由法院和政府聯(lián)手最終解決債務人股權變更過程中的問題

JFY重整計劃明確重整方以零對價收購JFY公司股權，但法院裁定批準重整計劃后，由于股權質(zhì)押的解押手續(xù)不能順利辦理；幾家法院查封股權問題沒有順利解決；JFY公司失信人信息披露沒有解決；股權過戶完稅問題沒有解決等一系列問題導致重整方仍然無法辦理股權變更。該情形的發(fā)生直接影響到重整方案的實施，影響到重整方支付重整對價，影響到已經(jīng)平息的各路債權人的情緒，處置不當或處置不力，都可能導致重整失敗。為此，管理人直接請求法院出面，協(xié)調(diào)相關法院和政府相關部門，采取措施協(xié)調(diào)安排最終解決。

從JFY公司破產(chǎn)重整案的實務操作可見，一個破產(chǎn)重整案件的成功辦理，離不開當?shù)攸h委和政府的重視，離不開各級法院的指導、支持和幫助，同時也需要管理人、重整方、債權人、債務人等各方共同努力。JFY公司重整成功，實現(xiàn)了法律效果、社會效果和經(jīng)濟效果的完美統(tǒng)一，是多方利益共贏的典型案例。