巴菲特股東大會對樓市投資的啟示

丁祖昱

“股神”巴菲特又開股東大會了。基本上，這算是全球投資界的朝圣大會。

今年，世界各地有4萬余人集聚在美國偏遠的內(nèi)布拉斯加州小城奧馬哈，其中，有將近1/8的“朝圣者”來自中國。據(jù)說大會還專門為中國人設(shè)立了用于觀看大會現(xiàn)場直播的分會場，并提供普通話同聲傳譯服務(wù)，整個大會除英語外，中文是唯一的外國語言。

將近一個月以前，巴菲特旗下的地產(chǎn)帝國——伯克希爾哈撒韋房產(chǎn)服務(wù)公司剛剛宣布與中國一家國際房地產(chǎn)網(wǎng)站達成銷售協(xié)議，希望吸引有意在美國置業(yè)的中國富裕人群。

巴菲特自己最偏愛的一個投資案例，是直接買下了喜詩糖果。這家糖果公司年增長速度普普通通，只有個位數(shù)，但勝在經(jīng)營穩(wěn)定，而且只需要再投入很少的資源就可以維持生產(chǎn)。

類似的公司是巴菲特非常喜歡投資的標的，他們就像是伯克希爾哈撒韋的“印鈔機”，諸如吉列剃須刀、可口可樂、華盛頓郵報、亨氏番茄醬等，這些公司雖然發(fā)展都不快，但能持續(xù)不斷地產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

在地產(chǎn)投資領(lǐng)域，類似的標的，當屬黃金地段的商業(yè)辦公樓項目。從這一點上看，港資開發(fā)商的代表新鴻基地產(chǎn)，對地產(chǎn)的投資理念與巴菲特有一定的相似之處。新鴻基地產(chǎn)用了十余年的時間進行從專注銷售物業(yè)開發(fā)到租售并舉的轉(zhuǎn)型，旗下?lián)碛械纳虡I(yè)辦公樓物業(yè)，每年都能為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這不就是巴菲特喜歡的“印鈔機型”企業(yè)嗎？

現(xiàn)在，新鴻地產(chǎn)已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)能夠平穩(wěn)對抗商業(yè)風險和熨平行業(yè)周期的典型，一度還成為國內(nèi)龍頭房企萬科學(xué)習(xí)的榜樣。

有這種特性的企業(yè)，巴菲特幾乎會一直持有。而周期性比較強的企業(yè)，巴菲特會低估買入，高估的時候就會賣出。例如他在富國銀行和中石油上的投資，就是低估買入高估賣出的典型案例。

一邊在全球范圍內(nèi)大規(guī)模投資，一邊還能夠保存充沛的現(xiàn)金流，巴菲特是怎么做到的？據(jù)說他的制勝法寶是，非常偏愛投資保險公司。

開始投資時，他就一直致力于把經(jīng)營穩(wěn)健的保險公司納入麾下。為什么？保險公司的業(yè)務(wù)是比較特殊的“先收費，后支付”形式，公司賬面上常年有大量的浮存金。只要保險公司業(yè)務(wù)穩(wěn)健，這筆浮存金就不會在短期內(nèi)有大額支出，這就是巴菲特充足“彈藥”的長期來源。

為什么最近幾年中國的房地產(chǎn)企業(yè)都挖空了心思想入股甚至控股保險公司？想必也是受了巴菲特這一投資理念的啟發(fā)吧。目前，國內(nèi)的大地產(chǎn)商，如恒大、萬達、復(fù)星、泛海等都已保險牌照在手，還有更多的房企，則通過入股的方式，間接進入保險公司。

業(yè)內(nèi)已有說法，稱保險牌照已經(jīng)成了地產(chǎn)企業(yè)的標配。說的輕松，保險牌照仍然是市場上的稀缺品，大多數(shù)后知后覺的房企，還在想盡辦法，以各種方式，以求獲得一紙保險牌照。

保險公司充沛的浮存金，相當于巴菲特有了一個近乎免費的投資杠桿。有了這個投資杠桿，巴菲特可以從容地買入便宜的公司，放大投資回報。而且放眼全球，能把免費杠桿用到極致的，仍屬巴菲特最具代表性。

2010年5月，巴菲特曾在接受中國媒體采訪時表示：“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博，而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭。”

巴菲特個人似乎一直都不喜歡投資房產(chǎn)。他至今還住在奧馬哈的老房子里，那是他1958年買下的。

“我房產(chǎn)投資不多，但早年的兩次買入，一個是位于內(nèi)布拉斯加州的農(nóng)場，直到今天，那里的玉米還一直在生長；另一處，紐約大學(xué)還在，學(xué)生們還需要租住那里的公寓。無論再過多少年，這兩處物業(yè)的價值趨勢，都不會改變。但不一樣的是，地皮和物業(yè)會越來越值錢，保值增值一點問題都沒有?！卑头铺卮饲霸诮邮懿稍L時曾如此介紹自己的“炒房”經(jīng)歷。

不過，2015年三季度，巴菲特買入了塞雷特基房地產(chǎn)投資信托基金8%的公開發(fā)行股份，總投資約一億美元。塞雷特基房地產(chǎn)信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產(chǎn)信托，可以說包含了美國各地一些優(yōu)良的商業(yè)土地。

這個信托規(guī)模大約17億美元，每年的分紅約2%。巴菲特買入這個房地產(chǎn)信托的信息公布當天，這個信托價格上漲17%。之后將近半年，這個信托的總回報是30%左右。

巴菲特這三次少有的房地產(chǎn)投資，每一次都是在大跌或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠持有”，沒有賣出。

巴菲特說：“市場有賭場的特性。這吸引了很多人，尤其是那些身邊有朋友因為股市發(fā)財?shù)娜恕Ｏ啾扔诮?jīng)歷過瘋狂投機的人，那些還沒有經(jīng)歷過股市風風雨雨的人更容易進行投機?！边@一番話，也同樣適用于樓市。

巴菲特一直堅持做時間的朋友，做價值投資。雖然房地產(chǎn)特有的周期性，導(dǎo)致其投資理念并不完全與巴菲特一模一樣，但任何一個市場，投機者總是不受歡迎的。

如果把巴菲特當成一個普通的消費者，他對房產(chǎn)投資的基本理念——長期投資、長期保值，是需要國內(nèi)消費者去好好理解的。

每一輪市場的漲幅都會有結(jié)束的那一天，每一次市場的動蕩，海外市場可以通過宏觀政策和經(jīng)濟基礎(chǔ)來進行平衡，國內(nèi)只能通過市場、政策來平衡。