超1/4集合信托流入房市

初霽

【事件】

5月份，集合信托市場回暖，房地產(chǎn)信托更是呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)信托募集資金235億元，環(huán)比增幅近四成。

火熱房地產(chǎn)信托的背后，恒大集團(tuán)、融創(chuàng)、華夏幸福等多家地產(chǎn)大鱷潛伏其中。3月17日-5月24日，集合信托市場上共計(jì)有150個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。其中，恒大集團(tuán)參與的信托項(xiàng)目共19個(gè)，且多集中于二三線城市，融創(chuàng)、華夏幸福與信托合作也頗為緊密。

【述評(píng)】

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年5月，集合信托成立規(guī)模達(dá)906.75億元，其中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金為235.59億元，占信托資金總額的25.98%。這表示，5月份集合信托超1/4的信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托市場自3月份樓市嚴(yán)調(diào)控以來，首次開始回暖。

5月份房地產(chǎn)信托的再次升溫具有一定的客觀因素。一是近期銀監(jiān)會(huì)一系列強(qiáng)監(jiān)管政策限制了銀行資金向信托的流入，房企融資渠道受限；二是市場行情看好，融資需求旺盛；三是債市收緊，房企融資成本上升，此形勢下，信托融資優(yōu)勢凸顯。

但鑒于銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)，樓市調(diào)控或再度升級(jí)，房地產(chǎn)信托市場火熱的行情或?qū)㈦y以為繼，將持續(xù)下滑，應(yīng)該不如前幾個(gè)月的行情。

就在近期，銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列為檢查要點(diǎn)之一。雖此后銀監(jiān)會(huì)表示，此次只是對(duì)部分信托公司進(jìn)行的例行檢查，并非發(fā)布新的監(jiān)管政策。然而，今年以來，銀監(jiān)會(huì)密集發(fā)文要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按相應(yīng)主題開展自查與整治， 監(jiān)管嚴(yán)厲程度空前，主要針對(duì)同業(yè)、投資、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)，重點(diǎn)關(guān)注杠桿、嵌套、監(jiān)管套利等領(lǐng)域，集中整治“三違反” “三套利” “四不當(dāng)”，要求防范“十大風(fēng)險(xiǎn)”，強(qiáng)調(diào)“監(jiān)管補(bǔ)短板”。

由此可見，一系列監(jiān)管政策不僅限制了銀行資金向信托的流入，還加強(qiáng)了對(duì)以規(guī)避監(jiān)管為目的的通道業(yè)務(wù)整治。這一方面會(huì)影響信托業(yè)務(wù)的資金端，包括限制信托資金來源，銀行的理財(cái)或同業(yè)資金投資于包括信托在內(nèi)的各項(xiàng)資管計(jì)劃監(jiān)管趨嚴(yán)，并加強(qiáng)信托公司的募集監(jiān)管。另一方面作用資產(chǎn)端，通道業(yè)務(wù)、資金池業(yè)務(wù)空間將收縮，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，政府平臺(tái)的業(yè)務(wù)難度也在加大。

房地產(chǎn)信托回暖的背后，大型地產(chǎn)商的助力不可忽視。主要原因在于信托具有融資的便利性，尤其是民營背景的地產(chǎn)公司在銀行的融資相比國資企業(yè)來說較為困難，因此民營背景的地產(chǎn)公司更傾向于通過信托融資，比如恒大集團(tuán)、碧桂園等。然而，隨著調(diào)控力度的不斷加大，調(diào)控手段的不斷翻新，房地產(chǎn)信托市場的前景同樣令人堪憂。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拓寬融資渠道，加快回籠資金，方為正道。