市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用初探

顧文靜

中圖分類號：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2017）06-000-01

摘 要 因為市場比較法的估價結(jié)果往往會具有很強(qiáng)的比較性，從而顯得其的說服力是其他方法比不上的，所以也更容易使估價人員以及廣大人民接受。但我國目前的現(xiàn)實狀況是房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的時間較短，從而缺少扎實的理論基礎(chǔ)，導(dǎo)致實際工作與學(xué)習(xí)理論產(chǎn)生一定程度的脫節(jié)現(xiàn)象。所以，本文立足于房地產(chǎn)評估的實際，對市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用情況進(jìn)行了具體的分析，并給出了針對性意見。

關(guān)鍵詞 市場比較法 房地產(chǎn)評估 應(yīng)用

市場比較法是目前較為常見且有效的一種房地產(chǎn)評估方法，同時，這種方法也受到了房地產(chǎn)評估行業(yè)的廣泛認(rèn)可。相關(guān)的評估人員通過交易市場進(jìn)行大量的實際交易案例收集，并運(yùn)用專業(yè)的知識及方法進(jìn)行篩選，從而提煉出具有精確性、可靠性的評估參數(shù)以及評估指標(biāo)等數(shù)據(jù)，之后再經(jīng)過計算從而得出評估基準(zhǔn)日下的房地產(chǎn)評估價值?！斗康禺a(chǎn)評估規(guī)范》中第5.1.4條明確提出在有條件使用市場法是，應(yīng)首選市場法。由此可見，市場比較法在房地產(chǎn)評估中的重要地位。

一、市場評估法的主要程序

（一）收集類似交易實例資料

市場比較法之所以具有實用性以及說服力，全靠其搜集來的大量交易成功的交易資料，資料的內(nèi)容一般包括房地產(chǎn)的成交價、售價、買方出價以及房屋本身的布局、結(jié)構(gòu)甚至是房屋周邊的環(huán)境條件等等。

（二）選中可比交易實例

評估工作人員需要從搜集到的大量數(shù)據(jù)資料中選擇出與待估房源各個條件都比較相似的，且已成功交易的交易實例，一般選擇3-9個為宜。除了這些，還有幾點需要評估人員注意，即：第一，選擇參考源與待估房源的作用是否相同；第二，參考源與待估房源結(jié)構(gòu)是否相同；第三，兩處房源位置是否接近；第四，是否屬于正常交易等。

（三）對交易實例中各因素進(jìn)行修正

雖然選擇的參考源與待估房源特性往往非常接近，但也會存在著差異之處，所以需要對這些差異進(jìn)行修正。需要修正的要素有很多，舉幾個簡單的例子：第一，交易情況修正；第二，交易日期修正；第三，區(qū)域因素修正；第四，個別因素修正；第五：容積率修正；第六，房屋使用年限修正等等。除此之外，還要對價格單位以及房屋面積的單位作出統(tǒng)一。

（四）計算評估價值

在對選取的每個參考元的交易價格進(jìn)行修正之后，便可以得出若干個可比價格，然而這些價格大概率是不完全一樣的，所以我們就需要運(yùn)用統(tǒng)計學(xué)的相關(guān)計算方法來對這些價格進(jìn)行匯總。一般主要的方法有平均值法、加權(quán)算術(shù)平均值法、眾數(shù)法以及中位數(shù)法等。

二、市場比較法實際運(yùn)用中的問題

（一）缺少具有適應(yīng)性的評估理念

在使用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，有兩點缺一不可，一是信息，二是專業(yè)人員。但我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)起步較晚，再加之近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，從而使得房地產(chǎn)評估行業(yè)水平?jīng)]有趕上前基本的步伐。我國目前的市場比較法更多的是在模仿國外的先進(jìn)模式，并不是具有適應(yīng)我國社會能力的獨特的市場比較法。

（二）評估機(jī)構(gòu)及人員不規(guī)范

隨著我國近些年來房地產(chǎn)交易市場的擴(kuò)大，評估機(jī)構(gòu)也如雨后春筍般迅速的滋生出來。但隨著相關(guān)機(jī)構(gòu)的增加，有些機(jī)構(gòu)在人才的選拔工作上就放寬了條件，有些機(jī)構(gòu)甚至只有一名專業(yè)人員的情況下就辦理了設(shè)立手續(xù)。

（三）信息流通不暢

市場比較法需要一個公開、透明的交易市場作為基礎(chǔ)，但我國目前缺少一個健全且公開、透明的房地產(chǎn)交易信息平臺，從而使得相關(guān)評估人員只能依靠報刊或者房地產(chǎn)中介的掛牌價格來進(jìn)行參考評估，從而無法保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，這樣一來更為阻礙了這一個方法的推廣發(fā)展。

（四）各部門要求不統(tǒng)一

三、針對存在問題的結(jié)局方法

（一）使房地產(chǎn)交易信息能夠通常傳播

當(dāng)今社會是一個大數(shù)據(jù)時代，所以完全可以依靠網(wǎng)絡(luò)建立一個整理房地產(chǎn)交易信息的平臺，特別是相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)，對這些相關(guān)資料的渴求度極為龐大。而建設(shè)這類平臺的好處主要有三點，一是可以較小相關(guān)工作人員在資料查找時的困難，二是可以方便社會對房地產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，三是可以打破惡意進(jìn)行交易信息封閉的不良行為。

（二）各主管部門要求應(yīng)統(tǒng)一

目前，我國還未出臺對房地產(chǎn)評估行業(yè)的管理制度。所以，在這項制度完善之前，各級主管部門對房地產(chǎn)評估行業(yè)起著相當(dāng)重要的作用。各主管部門可以聯(lián)合規(guī)定一套制度，比如統(tǒng)一的評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度，這樣就可以不用再奔走于各個主管部門或評估機(jī)構(gòu)之間，大大的提高了工作效率。

（三）提高從業(yè)人員素質(zhì)

無論資料再怎么詳細(xì)，最終的評估工作還是需要依靠相關(guān)的評估人員來完成。所以，提高評估人員的職業(yè)素養(yǎng)、道德操守、職業(yè)水準(zhǔn)和經(jīng)驗技能是內(nèi)部改變行業(yè)現(xiàn)狀的首要任務(wù)。

四、結(jié)語

綜上所述，目前在我國的房地產(chǎn)評估工作中使用市場比較法，雖然具有一定的可行度，但是由于缺少具有適應(yīng)性的評估理念、專業(yè)人員稀缺以及房地產(chǎn)交易信息流通不暢等原因，導(dǎo)致其無法有效的進(jìn)行實施。所有有關(guān)主管部門應(yīng)對其加以重視，制定合適的規(guī)章制度，從而使得房地產(chǎn)評估行業(yè)得到更好的發(fā)展。

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