基于土地產(chǎn)權(quán)視角下的城鄉(xiāng)規(guī)劃改進(jìn)探究

摘 要：城鄉(xiāng)規(guī)劃需要對土地的資源進(jìn)行重新的安排、整合和利用，因此將會直接影響到土地的產(chǎn)權(quán)。本文以土地產(chǎn)權(quán)為出發(fā)點，對城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的改進(jìn)對策，希望能夠?qū)鉀Q我國城鄉(xiāng)建設(shè)當(dāng)中的土地產(chǎn)權(quán)問題提供幫助，促進(jìn)我國城鄉(xiāng)建設(shè)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地產(chǎn)權(quán)；城鄉(xiāng)規(guī)劃；改進(jìn)

城鄉(xiāng)規(guī)劃是我國城鎮(zhèn)化建設(shè)過程當(dāng)中的重要內(nèi)容，通過進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃，能夠?qū)ξ覈青l(xiāng)土地資源進(jìn)行合理的安排和利用，使土地的經(jīng)濟(jì)效益價值得到提升，從而促進(jìn)我國現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程。城鄉(xiāng)規(guī)劃對于土地資源的整治將會直接對土地產(chǎn)權(quán)造成影響，而因土地產(chǎn)權(quán)問題造成的糾紛將會給我國城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來極大的阻礙，因此，解決土地產(chǎn)權(quán)問題，對于促進(jìn)我國城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)有著十分重要的意義。

一、土地產(chǎn)權(quán)視角下城鄉(xiāng)規(guī)劃存在的問題

1.規(guī)劃編制不合理。從宏觀的城鄉(xiāng)規(guī)劃編制來看，我國城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中一味的將城市和農(nóng)村之間的界限劃清，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間在規(guī)劃上的模糊不清，給城鎮(zhèn)的管理帶來了新的難題。城鄉(xiāng)規(guī)劃編制本身就存在著不符合實際規(guī)劃要求的地方，在實際的規(guī)劃過程當(dāng)中，規(guī)劃人員不考慮農(nóng)村土地使用者的利益，以城鄉(xiāng)規(guī)劃編制作為盲目進(jìn)行城市擴(kuò)張的理由，加劇了城鄉(xiāng)之間的沖突，阻礙了城鄉(xiāng)規(guī)劃的正常進(jìn)行。而從詳細(xì)的城鄉(xiāng)規(guī)劃編制來看，當(dāng)前建筑的不規(guī)則發(fā)展趨勢雖然讓建筑更為美觀，但卻并不實用，而其地塊產(chǎn)權(quán)界限的不明確不僅會造成大量的土地資源浪費，更會導(dǎo)致地塊產(chǎn)權(quán)的糾紛發(fā)生。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃土地出讓管理困難。對于城市建筑項目施工來說，其對于土地的使用主要是受到企業(yè)的操控下進(jìn)行的，而城鄉(xiāng)規(guī)劃并沒有對建筑項目施工進(jìn)行直接的干預(yù)。當(dāng)土地進(jìn)行出讓時，需要將控制性詳細(xì)規(guī)劃編制并入到出讓合同當(dāng)中，但由于控制性詳細(xì)規(guī)劃編制本身就和城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施不太吻合，對于產(chǎn)權(quán)地塊劃分沒有明確的規(guī)定，對于實際規(guī)劃過程中的要求也不夠詳細(xì)，因此，其實用價值受到限制，而目前土地部門受到政府的管轄也不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致土地部門在沒有得到規(guī)劃部門允許的前提下，就私自進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，使土地轉(zhuǎn)讓過程中缺乏明確的土地管理措施和管理流程以及管理方法，這將會引起以后土地使用權(quán)管理上的不便。

3.土地產(chǎn)權(quán)不規(guī)范加大城鄉(xiāng)規(guī)劃難度。城鄉(xiāng)規(guī)劃的理想要求是能夠減小城鄉(xiāng)之間發(fā)展的差異性，使城鄉(xiāng)之間的發(fā)展取得同步，達(dá)到趨于一致的水平，但在目前的城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體實施過程當(dāng)中，地方政府以城鄉(xiāng)規(guī)劃為借口，利用農(nóng)村用地轉(zhuǎn)向城市建設(shè)用地而引起的土地價值變化謀取私利，不僅不能促進(jìn)農(nóng)村的城市化建設(shè)，反而加劇了城鄉(xiāng)之間的差異。與此同時，由各種轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地產(chǎn)權(quán)也均不相同，在土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、收益權(quán)上存在差異，部分個體只為了追求土地使用的最高效益，而隨意對土地資源進(jìn)行浪費，不利于城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展。

二、土地產(chǎn)權(quán)視角下城鄉(xiāng)規(guī)劃問題的改進(jìn)對策

1.樹立正確的城鄉(xiāng)規(guī)劃理念。城鄉(xiāng)規(guī)劃首先應(yīng)當(dāng)建立起良好的規(guī)劃理念，以完善規(guī)劃編制作為基礎(chǔ)，以維護(hù)農(nóng)村土地使用利益為保證，切實做好城鄉(xiāng)規(guī)劃。在整體的城鄉(xiāng)規(guī)劃編制上，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)之間鎮(zhèn)這個樞紐的作用，將城鄉(xiāng)之間的規(guī)劃結(jié)合起來，在充分考慮到城市建設(shè)用地和農(nóng)村農(nóng)地之間效益的同時，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展?？紤]到城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)之間的不同，在實際的城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中，不能完全照搬照抄城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制方法，應(yīng)當(dāng)結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體情況，對城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行充分的考慮，在進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時也應(yīng)當(dāng)以農(nóng)村土地集約化使用作為原則，切實的關(guān)注村民集體的利益。除此以外，在進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃的過程當(dāng)中，還應(yīng)當(dāng)充分的考慮到公眾利益和土地使用產(chǎn)權(quán)之間的協(xié)調(diào)與權(quán)衡，如果過分的強調(diào)公眾的利益，那么就會給城鄉(xiāng)規(guī)劃的過程帶來許多的限制，從而制約了城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展，不利于土地使用經(jīng)濟(jì)效益的提升；但如果一味的強調(diào)土地產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而忽略了城鄉(xiāng)建設(shè)的現(xiàn)代化發(fā)展，將會導(dǎo)致城市功能上的缺失，因此，城鄉(xiāng)規(guī)劃既應(yīng)當(dāng)考慮公眾的利益，也應(yīng)當(dāng)顧全土地使用產(chǎn)權(quán)的維護(hù)工作，使土地使用產(chǎn)權(quán)得到保護(hù)的同時，將公眾的利益最大化。

2.加強城鄉(xiāng)規(guī)劃土地管理工作。針對目前城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中出現(xiàn)的管理工作難以執(zhí)行的問題，各個地方政府應(yīng)當(dāng)加強對于土地使用權(quán)利的管理工作。首先，在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的過程當(dāng)中，出讓方應(yīng)當(dāng)在合同當(dāng)中對城鄉(xiāng)規(guī)劃的內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，確保合同當(dāng)中能夠?qū)⒊青l(xiāng)規(guī)劃的目標(biāo)和要求進(jìn)行落實，同時也應(yīng)當(dāng)將出讓合同當(dāng)中城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體內(nèi)容詳細(xì)寫明，保證合同具有較高的法律效益，能夠收到法律的約束，以便受讓方在今后的土地使用建設(shè)施工過程當(dāng)中能夠符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的各種要求，實時收到法律的監(jiān)督。其次，對于土地使用權(quán)出讓以后，當(dāng)受讓方在建設(shè)施工時發(fā)現(xiàn)建設(shè)的要求和城鄉(xiāng)規(guī)劃的內(nèi)容有所差異時，受讓方不得以任何的理由對合同進(jìn)行擅自的修改，地方政府應(yīng)該加強其監(jiān)督工作，通過建立完整有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，將城鄉(xiāng)建設(shè)的內(nèi)容落實到具體的合同當(dāng)中，并督促受讓方在法律的規(guī)定下，嚴(yán)格執(zhí)行合同的內(nèi)容，從而達(dá)到增強土地使用權(quán)管理的目的。現(xiàn)今對于土地使用權(quán)出讓的方式也多種多樣，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門在針對不同出讓方式的土地使用權(quán)進(jìn)行管理時，也不能一概而論，應(yīng)該結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃的目標(biāo)，對受讓方建設(shè)當(dāng)中的項目位置、土地使用權(quán)利以及項目建設(shè)許可證書等進(jìn)行統(tǒng)一的管理，采取多種管理方式，從而使城鄉(xiāng)規(guī)劃的土地管理更加多元化和合理化。

3.積極進(jìn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃機制的改善工作。針對城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中出現(xiàn)的實施困難問題，在今后的城鄉(xiāng)規(guī)劃當(dāng)中應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的改善。首先，由于不用的鄉(xiāng)鎮(zhèn)其城市化的發(fā)展水平都不相同，因此在進(jìn)行城市化建設(shè)的時候不能一概而論，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展情況，從提高物質(zhì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面進(jìn)行建設(shè)，從而一步步提高城市化的建設(shè)。其次，由于城市規(guī)劃將會直接影響到土地產(chǎn)權(quán)的變化和轉(zhuǎn)讓，因此，當(dāng)出現(xiàn)由于土地產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失問題之前，應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失賠償規(guī)定。最后，在城鄉(xiāng)規(guī)劃的機制上，還應(yīng)當(dāng)做出進(jìn)一步的改善，我國城市化建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中難免會出現(xiàn)部分人群為了自身的利益而盲目進(jìn)行城市化建設(shè)，造成了濫用土地的情況發(fā)生，同時，我國農(nóng)村土地資源匱乏，這與我國不斷增長的人口產(chǎn)生了矛盾，因此，在進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)注意城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬問題，不能盲目進(jìn)行城市擴(kuò)建而影響到村民的土地權(quán)利利益，激化城鄉(xiāng)之間的矛盾，給城鄉(xiāng)建設(shè)帶來困難，只有通過不斷地對城鄉(xiāng)規(guī)劃機制進(jìn)行完善，落實土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬關(guān)系，保障人民群眾的利益才能促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)更快的發(fā)展。

三、結(jié)語

土地產(chǎn)權(quán)是城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中的重點問題，針對我國目前在城鄉(xiāng)規(guī)劃過程當(dāng)中出現(xiàn)的規(guī)劃編制不合理、土地出讓管理困難以及土地產(chǎn)權(quán)不規(guī)范的問題給城鄉(xiāng)規(guī)劃帶來的影響，應(yīng)當(dāng)樹立正確的城鄉(xiāng)規(guī)劃理念，加強城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地管理工作，并不斷的對城鄉(xiāng)規(guī)劃機制進(jìn)行改善，從而解決土地產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問題，促進(jìn)我國城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展。

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作者簡介：易鋒（1976-12-），男，民族：漢，籍貫：河南固始，職稱：助理工程師，學(xué)歷：大專，單位：河南省固始縣國土資源局安置辦，研究方向：城建。