房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)：基于北京2000—2012年投入產(chǎn)出表的分析

滿向昱 呂雪征 易成棟

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在巨大影響。作為首都的北京是一個(gè)國際型大都市，是全國政治和文化中心，房地產(chǎn)業(yè)在其城市經(jīng)濟(jì)中占的比重比較大，同時(shí)相比全國其他城市發(fā)展速度較快，肩負(fù)著拉動(dòng)消費(fèi)、增加投資、啟動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定金融等重要功能。在2014年房地產(chǎn)投資增速下滑的形勢(shì)下，“房地產(chǎn)調(diào)控政策如何調(diào)整和如何制定房地產(chǎn)業(yè)十三五發(fā)展規(guī)劃”等問題引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度和對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響及其變化，對(duì)政府制定科學(xué)的政策來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、維護(hù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，具有十分重要的意義。

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家列昂惕夫（Leontief，1936［1］） 開創(chuàng)的投入產(chǎn)出模型在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度研究方面得到了廣泛應(yīng)用，例如研究多國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)特性分類（錢納里等，1995［2］）。后來，也有一些學(xué)者將它應(yīng)用到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性研究中（Liu等，2014［3］）。以前的研究多分析了中國某一年的房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效果（劉洪玉，2006［4］；王國軍和劉水杏，2004［5］； 劉水杏，2004［6］； 閆永濤等，2007［7］； 趙龍節(jié)和閆永濤，2007［8］； 中國投入產(chǎn)出學(xué)會(huì)課題組等，2006［9］），以及根據(jù)1997年、2000年和2002年投入產(chǎn)出表（Li等，2015［10］） 和根據(jù)1997、2002和2007年投入產(chǎn)出表來分析房地產(chǎn)業(yè)在中國國民經(jīng)濟(jì)中的地位及其變化（李玉杰和王慶石，2011［11］）；但很少有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系研究，例外的有利用2005年數(shù)據(jù)對(duì)北京房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的研究（黃碩等，2010［12］） 和利用2002年數(shù)據(jù)對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的研究（上海大學(xué)城市經(jīng)營研究中心，2006［13］）。現(xiàn)有的研究存在以下問題：一是在不同的論文中使用狹義的房地產(chǎn)業(yè)與廣義的房地產(chǎn)業(yè)（包括建筑業(yè)中的房地產(chǎn)投資），造成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用的研究結(jié)論差異巨大；二是這些研究使用的投入產(chǎn)出表比較老，結(jié)果需要更新，并且很少進(jìn)行縱向的比較，只有比較研究才能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)影響的變化；三是在多年的比較中，忽略將各年的投入產(chǎn)出表調(diào)整為統(tǒng)一口徑，影響了研究結(jié)果的準(zhǔn)確性。

本文基于2000—2012年北京市的投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)，從關(guān)聯(lián)關(guān)系維度來研究房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系及其對(duì)各產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)。與以前研究不同的是，一是本文建立基于二進(jìn)制一致性矩陣的按比例分配矩陣，將2000—2012年的投入產(chǎn)出表分解組合成為統(tǒng)計(jì)口徑一致的行業(yè)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)對(duì)比。二是在研究房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的波及效應(yīng)時(shí)，現(xiàn)有的認(rèn)識(shí)分歧較大：有些認(rèn)為它的影響較大，有的則認(rèn)為它的影響較小。爭論的根源在于是廣義的房地產(chǎn)業(yè)還是狹義的房地產(chǎn)業(yè)。Ahuja等（2010）［14］發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為20%左右，約占GDP的9%。而在北京等特大城市，它的占比更高，因此很多人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)很大。然而從國民經(jīng)濟(jì)核算角度來看，房地產(chǎn)投資屬于建筑業(yè)的產(chǎn)值，而非房地產(chǎn)業(yè)。為了比較廣義的房地產(chǎn)業(yè)（包含房地產(chǎn)投資）和狹義的房地產(chǎn)業(yè)的影響，本文嘗試將建筑工程和安裝工程從建筑業(yè)中剝離出來調(diào)整到房地產(chǎn)業(yè)中，采用改進(jìn)的影響力系數(shù)與感應(yīng)度系數(shù)公式間接地推算廣義的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和推動(dòng)作用，并與狹義的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行比較，力求更全面、更深入地了解和把握北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)特性及其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力，并研究其變動(dòng)趨勢(shì)。

二、投入產(chǎn)出理論、模型和方法、數(shù)據(jù)簡介

（一）投入產(chǎn)出理論、模型和方法簡介

投入產(chǎn)出理論認(rèn)為，在國民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)需要作為每個(gè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的投入要素，并且該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)也作為其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的投入要素。利用投入產(chǎn)出模型可定量分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中各產(chǎn)業(yè)之間的這種投入與產(chǎn)出、供給與需求的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系。投入產(chǎn)出模型包括投入產(chǎn)出表以及投入產(chǎn)出數(shù)學(xué)模型，二者通過各個(gè)投入產(chǎn)出系數(shù)聯(lián)系。常見的投入產(chǎn)出系數(shù)有產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)、產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)系數(shù)、產(chǎn)業(yè)總帶動(dòng)系數(shù)。各項(xiàng)系數(shù)的具體計(jì)算公式參見經(jīng)典的投入產(chǎn)出分析教材（夏明和張紅霞，2013［15］）。

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)包括了產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)系數(shù)、前向關(guān)聯(lián)系數(shù)。產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)系數(shù)為某產(chǎn)業(yè)同向本產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的密切程度，并從后向直接關(guān)聯(lián)和后向完全關(guān)聯(lián)兩個(gè)方面分析，通常采用的指標(biāo)是直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)。直接消耗系數(shù)衡量某產(chǎn)業(yè)對(duì)提供要素的產(chǎn)業(yè)的直接需求拉動(dòng)作用程度；完全消耗系數(shù)度量一個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的直接和間接需求拉動(dòng)作用程度。

產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)系數(shù)反映了某產(chǎn)業(yè)同需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系程度，通常從前向直接關(guān)聯(lián)和前向完全關(guān)聯(lián)兩個(gè)層面分析，相應(yīng)的系數(shù)為直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)。大的直接分配系數(shù)說明某產(chǎn)業(yè)對(duì)需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)有更大的直接供給推動(dòng)作用；大的完全分配系數(shù)意味著某產(chǎn)業(yè)對(duì)直接和間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用越大。

用房地產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的完全消耗系數(shù)測(cè)度后向拉動(dòng)效應(yīng)，用完全分配系數(shù)度量前向推動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為帶動(dòng)系數(shù)，用其對(duì)該產(chǎn)業(yè)的后向需求拉動(dòng)效應(yīng)與前向供給推動(dòng)效應(yīng)求和得出。

在國民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，按照不一樣的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式，某產(chǎn)業(yè)的變動(dòng)引起與其直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)的變化，并進(jìn)而引起與后者直接和間接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的變化，不斷傳遞下去，這樣影響力逐漸衰減的過程，就是產(chǎn)業(yè)波及。它對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的影響就是產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)。影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)等指標(biāo)通常被用來描述產(chǎn)業(yè)間波及效應(yīng)強(qiáng)度大小。

影響力系數(shù)表示，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，某產(chǎn)業(yè)多一個(gè)單位的最終使用時(shí)，對(duì)各產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求的波及效應(yīng)，它反映了某產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)能力。當(dāng)影響力系數(shù)為1時(shí)，表示該產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)對(duì)別的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的波及效應(yīng)等于社會(huì)平均影響程度；當(dāng)影響力系數(shù)比1大時(shí)，表示該產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)對(duì)別的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的波及影響程度大于社會(huì)平均影響程度；反之亦然。顯然，越大的影響力系數(shù)表明該產(chǎn)業(yè)對(duì)別的產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用越大。

感應(yīng)度系數(shù)表示，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，當(dāng)各產(chǎn)業(yè)都增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，某產(chǎn)業(yè)因此而受到的需求感應(yīng)水平，即需要某產(chǎn)業(yè)為各產(chǎn)業(yè)（包括本產(chǎn)業(yè)）的生產(chǎn)提供多少產(chǎn)出量。當(dāng)感應(yīng)度系數(shù)為1時(shí)，表示某產(chǎn)業(yè)所受到的感應(yīng)程度等于全社會(huì)平均感應(yīng)程度；當(dāng)感應(yīng)度系數(shù)比1大時(shí)，表示某產(chǎn)業(yè)所受到的感應(yīng)程度高于全社會(huì)平均感應(yīng)程度；反之亦然。越大的感應(yīng)度系數(shù)表明該產(chǎn)業(yè)受到別的產(chǎn)業(yè)需求的影響越大。

（二）數(shù)據(jù)來源和處理說明

本文的數(shù)據(jù)源于北京市 2000、2002、2005、2007、2010和2012年的貨幣投入產(chǎn)出表（MIOTs）。它們都是基于不同的行業(yè)分類，相互之間存在一定的差異。為了與2012年投入產(chǎn)出表的行業(yè)分類保持一致，這里將2000、2002、2005、2007、2010年的貨幣投入產(chǎn)出表，建立基于二進(jìn)制一致性矩陣的按比例分配矩陣，將這些投入產(chǎn)出表分解組合成為統(tǒng)計(jì)口徑一致的行業(yè)，便于對(duì)比。

三、北京房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)及其變化

房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)直接波及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，特別是消耗系數(shù)比較大的產(chǎn)業(yè)會(huì)因房地產(chǎn)業(yè)巨大的需求拉動(dòng)作用得到較快的發(fā)展，而分配系數(shù)比較大的產(chǎn)業(yè)會(huì)因房地產(chǎn)業(yè)巨大的供給推動(dòng)作用得到較快的發(fā)展。從房地產(chǎn)消耗系數(shù)及分配系數(shù)角度，可以測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)與哪些產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)。確定房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)的方法是，首先將后向、前向關(guān)聯(lián)度分別按降序進(jìn)行排列，然后計(jì)算平均關(guān)聯(lián)度（均值）。關(guān)聯(lián)度高于均值的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)度大于0但低于均值對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)則與房地產(chǎn)業(yè)并非密切關(guān)聯(lián)；關(guān)聯(lián)度為0時(shí)，表明該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系。這里計(jì)算了關(guān)聯(lián)度最高的十大產(chǎn)業(yè)（見表1），并分析了它們名次的變化。

(1)現(xiàn)代化指標(biāo)。綠色礦山的建設(shè)需要有技術(shù)作為基本保障，礦山開采企業(yè)現(xiàn)有的技術(shù)水平應(yīng)達(dá)到國際基本標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，在開采過程中，應(yīng)確保對(duì)礦山周圍環(huán)境不會(huì)造成污染，保證礦山正常開采。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)效應(yīng)及其變化

這里利用直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)，對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系程度進(jìn)行定量分析。直接消耗系數(shù)反映了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化水平和中間投入占總投入的比重，以及它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的需求。研究2000—2012年投入產(chǎn)出表發(fā)現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)有些波動(dòng)，但是一些產(chǎn)業(yè)一直保持在前十名。

1.與北京市房地產(chǎn)業(yè)一直具有相對(duì)密切的需求聯(lián)系，除了房地產(chǎn)業(yè)本身以外，始終在前十名和排序相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)包括金融、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)6個(gè)產(chǎn)業(yè)。其中，在直接消耗系數(shù)排名上，金融業(yè)基本都處于前列。此外，從2002年起租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)始終處于前三位的排名。交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)在2012年排名在11位，其他年份都在前十名。

2.排名在前十，但不穩(wěn)定和變動(dòng)比較大的行業(yè)有信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)和其他電子設(shè)備，化學(xué)產(chǎn)品，批發(fā)和零售，金屬制品、機(jī)械和設(shè)備修理服務(wù)，儀器儀表，文化、體育和娛樂，石油、煉焦產(chǎn)品和核燃料加工品，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)。

3.來自于服務(wù)業(yè)的投入逐漸上升，來自于制造業(yè)和建筑業(yè)的投入呈下降趨勢(shì)。這反映了房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)化傾向和建筑業(yè)的影響下降。

表1 基于直接消耗系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)后向直接關(guān)聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

同理得到完全消耗系數(shù)（見表2）。它反映了房地產(chǎn)業(yè)直接和間接消耗其他產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效應(yīng)。與北京市房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，但隨著時(shí)間變化也有一些變化?？傮w來看，具有以下特點(diǎn)：

1.與北京市房地產(chǎn)業(yè)始終具有相對(duì)密切的需求聯(lián)系，除了房地產(chǎn)業(yè)本身以外，始終在前十名和排名相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)有金融，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)和其他電子設(shè)備，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)5個(gè)產(chǎn)業(yè)。從排名來看，金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)基本始終處于前三位。

2.排名在前十，但不穩(wěn)定和變動(dòng)比較大的行業(yè)有信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)，批發(fā)和零售，化學(xué)產(chǎn)品，石油、煉焦產(chǎn)品和核燃料加工品，造紙印刷和文教體育用品，文化、體育和娛樂，建筑，住宿和餐飲，金屬冶煉和壓延加工品，煤炭采選產(chǎn)品，交通運(yùn)輸設(shè)備。

3.與房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)相比，它的完全消耗系數(shù)反映的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)大致相同，但通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)和其他電子設(shè)備，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)的關(guān)聯(lián)度和排名略有差異。這反映了它們的間接投入比較高。

表2 基于完全消耗系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

（二）房地產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)效應(yīng)及其變化

作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品幾乎被所有產(chǎn)業(yè)作為其生產(chǎn)要素（比如作為生產(chǎn)空間等），但是其使用數(shù)量和比率在不同產(chǎn)業(yè)間卻大不相同。在一些產(chǎn)業(yè)中，它很重要，就另一些產(chǎn)業(yè)而言，它則沒有那么重要。分配系數(shù)可以定量分析國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴水平，并進(jìn)一步分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的供給推動(dòng)能力的大小及差異。直接分配系數(shù)能夠反映北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)主要被分配到哪些直接關(guān)聯(lián)部門作為中間投入，完全分配系數(shù)能夠反映北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)主要被分配到哪些直接關(guān)聯(lián)部門和間接關(guān)聯(lián)部門作為中間投入。

同理得到直接分配系數(shù)（見表3）。北京市房地產(chǎn)業(yè)的直接前向關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，但隨著時(shí)間的流逝，也出現(xiàn)了一些變化。總體來看，具有以下特點(diǎn)：

1.在與北京市房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密需求聯(lián)系的行業(yè)中，除了房地產(chǎn)業(yè)本身外，始終在前十名和排名相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)有金融，批發(fā)和零售，住宿和餐飲，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)，公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織，租賃和商務(wù)服務(wù)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)7個(gè)產(chǎn)業(yè)。其中金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)基本保持在前五。

2.排名在前十，但變動(dòng)較大的行業(yè)有通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)和其他電子設(shè)備，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理，教育，文化、體育和娛樂等。

表3 基于直接分配系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

同理得到完全分配系數(shù)（見表4）。與北京市房地產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)度最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定，但隨著時(shí)間的推移，也有一些變化?？傮w來看，具有以下特點(diǎn)：

1.在與北京市房地產(chǎn)業(yè)始終具有比較緊密需求聯(lián)系的行業(yè)當(dāng)中，除了房地產(chǎn)業(yè)本身以外，始終在前十名和排名相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)有金融，批發(fā)和零售，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政，建筑，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)，住宿和餐飲，公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織，租賃和商務(wù)服務(wù)8個(gè)產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)與直接分配系數(shù)得到的十大關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)基本一致，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動(dòng)這些行業(yè)的發(fā)展，也反映了北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主。

2.排名在前十，但不穩(wěn)定和變動(dòng)比較大的行業(yè)有電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)行業(yè)，它的排名從2000年的25名逐漸上升到2007年以后的第6名。這與直接分配系數(shù)不同，可能是由該行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)間接關(guān)聯(lián)需求的增長引起的。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用和前向推動(dòng)作用之和為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市所有產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)。經(jīng)過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京的所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用、前向推動(dòng)作用和總帶動(dòng)效應(yīng)總體下滑，在前一階段逐漸減少，而在后一階段有所增加，呈現(xiàn)先下降后上升和總體下降的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用在2000、2002、2005、2007、2010、2012年的系數(shù)分別為1.728、1.384、0.988、0.826、1.560和1.206。房地產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)作用在2000、2002、2005、2007、2010、2012年的系數(shù)分別為 1.158、1.072、0.211、0.488、0.442和0.796。房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)系數(shù)在 2000、2002、2005、2007、2010、2012年分別為 2.886、 2.456、 1.199、 1.314、 2.002和2.002。

表4 基于完全分配系數(shù)的2000—2012年與北京市房地產(chǎn)業(yè)前向完全關(guān)聯(lián)度最大的前十名產(chǎn)業(yè)

四、北京市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用分析

影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)用來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用。房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)表明，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增加一個(gè)單位的最終使用時(shí)，它對(duì)各產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的生產(chǎn)波及影響程度；房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)表明，在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中，當(dāng)各產(chǎn)業(yè)增加一個(gè)單位的最終使用時(shí)，帶來房地產(chǎn)業(yè)的需求所增加的程度，即需要房地產(chǎn)業(yè)為其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量。

一般而言，影響力系數(shù)較大的產(chǎn)業(yè)主要集中在加工迂回度較高的制造業(yè)，它對(duì)社會(huì)生產(chǎn)具有很強(qiáng)的輻射、拉動(dòng)效應(yīng)；影響力系數(shù)較小的產(chǎn)業(yè)大多數(shù)為服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。感應(yīng)度系數(shù)較大的產(chǎn)業(yè)主要是一些和物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域直接相關(guān)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)及基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；感應(yīng)度系數(shù)較小的產(chǎn)業(yè)多是與日常生活關(guān)系較密切的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，感應(yīng)度系數(shù)大的產(chǎn)業(yè)起的制約作用較大，特別是在經(jīng)濟(jì)快速增長階段，它們會(huì)先感應(yīng)到社會(huì)需求的壓力，它們的及時(shí)發(fā)展會(huì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

但是，從許多基于投入產(chǎn)出表口徑計(jì)算影響力系數(shù)與感應(yīng)度系數(shù)的研究結(jié)果看，房地產(chǎn)業(yè)排名十分靠后，這與很多人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中有重要的地位并不一致。分析其原因，一是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看，建筑業(yè)作為第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，前者側(cè)重房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，后者側(cè)重于房地產(chǎn)服務(wù)，然而二者通常密不可分，僅僅分析服務(wù)功能的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上低估了其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響。二是國內(nèi)外學(xué)者對(duì)影響力系數(shù)與感應(yīng)度系數(shù)的傳統(tǒng)計(jì)算方法也提出了廣泛質(zhì)疑。較為一致的看法是：影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)的分子計(jì)算方法不合理；同時(shí)，將各部門最終產(chǎn)品等權(quán)平均的方法也不夠科學(xué)。因此，本文分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和拉動(dòng)作用時(shí)，考慮到廣義房地產(chǎn)業(yè)兼具第二、三產(chǎn)業(yè)特性的特殊性，嘗試將建筑工程和安裝工程從建筑業(yè)中剝離出來調(diào)整到房地產(chǎn)業(yè)中，采用改進(jìn)的影響力系數(shù)與感應(yīng)度系數(shù)公式間接地推算廣義的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和推動(dòng)作用，并與狹義的房地產(chǎn)業(yè)比較。本文采用加權(quán)平均法（劉起運(yùn)，2002［16］）計(jì)算影響力系數(shù)，其經(jīng)濟(jì)含義為某一部門最終產(chǎn)品影響力與國民經(jīng)濟(jì)最終產(chǎn)品綜合（平均）影響力之比。這個(gè)方法考慮了各產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品的權(quán)重不同，因此能更真實(shí)地反映國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)年某種最終產(chǎn)品的平均影響力。改進(jìn)方法計(jì)算得到的產(chǎn)業(yè)排序，不僅受制于產(chǎn)業(yè)影響力大小，還受到該年度最終產(chǎn)品的實(shí)物構(gòu)成的影響。

（一）北京房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)能力及其變化

從改進(jìn)的影響力系數(shù)而言，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力不斷降低，由2000年的第2名逐漸下滑到2012年的12名。它表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的波及影響程度高于全社會(huì)平均影響水平，但是低于一些制造業(yè)，并且逐年降低（見表5），也表明房地產(chǎn)業(yè)在北京城市經(jīng)濟(jì)中的地位下滑。

表5 2000—2012年北京市影響力系數(shù)排名前十的行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)排名

從沒有采用調(diào)整方法的影響力系數(shù)來看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力也是不斷下行，位序從2000年的第27名逐漸跌至2010年的40名。由此可見，包含了房地產(chǎn)投資的調(diào)整方法造成了房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)能力提高。

（二）北京房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)能力及其變化

從改進(jìn)的感應(yīng)度系數(shù)來看，北京房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的感應(yīng)變化較小，但感應(yīng)度排名不斷下降，從2000年的第9名逐漸下滑到2005年以后的20名左右（見表6）。它意味著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的感應(yīng)程度處在所有行業(yè)的居中位置，一般比第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)和零售業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)低，并且逐年下降。

對(duì)比改進(jìn)的影響力和感應(yīng)度系數(shù)來看，北京市房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)較高，位列2～12名，比全社會(huì)平均水平高，隨著時(shí)間推移，排名有所下滑；感應(yīng)度系數(shù)不是很高，位列9～22名，通常在20名左右，在所有行業(yè)中居中。并且改進(jìn)的感應(yīng)度系數(shù)比影響力系數(shù)小，它意味著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用較強(qiáng)，然而拉動(dòng)能力不斷下滑；對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的感應(yīng)并不十分敏感，北京城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響有限。

表6 2000—2012年北京市感應(yīng)度系數(shù)排名前十的行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)排名

從沒有采用調(diào)整方法的感應(yīng)度系數(shù)來看，北京房地產(chǎn)業(yè)受城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力也是逐年下降，排名從2000年的第14名逐漸下降到2010年的34名。由此可見，包含了房地產(chǎn)投資的調(diào)整方法造成了房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)能力的提高。

五、結(jié)論及政策建議

綜述本文的研究結(jié)果，得出以下結(jié)論：第一，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京城市經(jīng)濟(jì)的后向需求拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，始終在前十名和排名比較穩(wěn)定的行業(yè)有金融、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，并且它拉動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)占比上升和建筑業(yè)占比下降，房地產(chǎn)業(yè)的直接投入和間接投入在不同產(chǎn)業(yè)間存在一定的不同。第二，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)北京城市經(jīng)濟(jì)的前向供給推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)比較穩(wěn)定，始終在前十名和排名比較穩(wěn)定的行業(yè)有金融，批發(fā)和零售，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)，住宿和餐飲，公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織，租賃和商務(wù)服務(wù)7個(gè)產(chǎn)業(yè)等，都是第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的直接和間接需求在不同產(chǎn)業(yè)間存在一定的不同。第三，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力和受城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力位于中間水平，前者較強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)有一定的拉動(dòng)作用，但是它的影響力呈下降態(tài)勢(shì)，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位下降。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用相對(duì)較小，即北京城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響有限。而且，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的總帶動(dòng)效應(yīng)逐漸降低。值得注意的是，這一結(jié)果與人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作用較大的認(rèn)識(shí)有較大差異，造成這種差異的根本原因在于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)范圍的界定。本文是基于投入產(chǎn)出方法來研究北京市房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)的界定必須從理論的嚴(yán)謹(jǐn)性、投入產(chǎn)出表的利用以及國際比較等方面考慮。在投入產(chǎn)出核算中，各國的房地產(chǎn)業(yè)均隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，不包括房屋及其他建筑物的施工活動(dòng)等內(nèi)容，當(dāng)前的投入產(chǎn)出表中沒有與廣義的房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)應(yīng)的統(tǒng)計(jì)，而人們認(rèn)識(shí)中的房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營范圍更寬泛。通過調(diào)整加入了房地產(chǎn)投資以后的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力和受城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力都有很大的提升。

據(jù)此，本文提出以下建議：一是要理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的定位，不宜過分夸大它的拉動(dòng)作用，制定合理的政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，以及和其他產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前北京房地產(chǎn)供求關(guān)系正處在從供不應(yīng)求逐漸走向供求平衡的階段，依然要采取政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如增加土地商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，取消限貸和限價(jià)政策，結(jié)合房地產(chǎn)稅制改革，逐步取消限購政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)和帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長。這還要求轉(zhuǎn)換政府角色，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)作用，減少政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)。二是房地產(chǎn)業(yè)有向服務(wù)化、精細(xì)化和專業(yè)化方向發(fā)展的趨勢(shì)。在北京存量交易逐漸超過了新房交易量的情況下，政府應(yīng)采取政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量的提升和信息化水平的提高。企業(yè)也需采取措施應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。三是準(zhǔn)確定位城市功能，為了保經(jīng)濟(jì)增長和促進(jìn)就業(yè)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)下降，北京應(yīng)重新定位和建立新的支柱產(chǎn)業(yè)，如戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

［1］Leontief W.Quantitative Input?output Relations in the Economic System of the United States［J］.Review of Economics＆ Statistics，1936，18（3）：105－125.

［2］錢納里.H，魯賓遜.S，賽爾奎因.M.工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)增長的比較研究［M］.新1版，上海：上海人民出版社，1995.

［3］Liu C，Song Y，Langston C.Economic Indicator Comparisons of International Real Estate Sectors Using the OECD Input?output Database ［J］.Interna?tional Journal of Construction Management，2014，5（1）： 59－75.

［4］劉洪玉.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)［M］.北京：清華大學(xué)出版社，2006.

［5］王國軍，劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究［J］.經(jīng)濟(jì)研究，2004，（8）：38－47.

［6］劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的國際比較［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2004，（4）：81－87.

［7］閆永濤，馮長春，宋增文.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用新釋——基于投入產(chǎn)出模型的分析［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2007，（06）：37－39.

［8］趙龍節(jié)，閆永濤.中美房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比較分析［J］.經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2007，（2）：110－116.

［9］中國投入產(chǎn)出學(xué)會(huì)課題組，許憲春，齊舒暢，等.我國目前產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析——2002年投入產(chǎn)出表系列分析報(bào)告之一［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2006（11）： 3－8.

［10］Li Y，Song Y，Liu C.Exploring the Increasing Role of the Real Estate Sector in the Chinese Economy：1997－2002［J］.Pacific Rim Real Estate Society，2015，14（3）： 279－297.

［11］李玉杰，王慶石.我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用研究［J］.山東財(cái)政學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，（1）：87－91.

［12］黃碩，張紅，周鵬，等.基于投入產(chǎn)出分析的北京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度測(cè)算［J］.中國房地產(chǎn)，2010，（6）：23－26.

［13］上海大學(xué)城市經(jīng)營研究中心.上海房地產(chǎn)業(yè)的理論透視與實(shí)證研究：2006年上海房地產(chǎn)業(yè)年度報(bào)告［M］.中國建筑工業(yè)出版社，2006.

［14］Ahuja A，Cheung L，Han G，et al.Are House Prices Rising Too Fast in China？ ［J］.Social Science Electronic Publishing，2010.

［15］夏明，張紅霞.投入產(chǎn)出分析：理論、方法與數(shù)據(jù)［M］.北京：中國人民大學(xué)出版社，2013.

［16］劉起運(yùn).關(guān)于投入產(chǎn)出系數(shù)結(jié)構(gòu)分析方法的研究［J］.統(tǒng)計(jì)研究，2002（2）：40－42.