房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成及成本控制

金偉

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年的結(jié)束，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，利潤(rùn)水平也逐漸回歸，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入微利的“白銀時(shí)代”。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，開發(fā)企業(yè)對(duì)于成本的變化并不敏感，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與競(jìng)爭(zhēng)的加劇，許多開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也開始了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，希望通過以價(jià)換量來實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的目的。在這種情況下，開發(fā)成本的控制，就成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 成本控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)所包含的意思是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋修建的事項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)從土地的取得、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)的建設(shè)、物業(yè)的銷售及管理等一系列過程，投資大，耗時(shí)長(zhǎng)。

1.2 成本

馬克思曾科學(xué)地指出了成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：“按照資本主義方式生產(chǎn)的每一個(gè)商品W的價(jià)值，用公式來表示是W=C+V+M。如果我們從這個(gè)產(chǎn)品價(jià)值中減去剩余價(jià)值M，那么，在商品剩下來的，只是一個(gè)在生產(chǎn)要素上耗費(fèi)的資本價(jià)值C+V的等價(jià)物或補(bǔ)償價(jià)值”人們進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必定要消耗一定數(shù)量的資源，這些資源表現(xiàn)為人力、物力、財(cái)力，這些資源用貨幣表現(xiàn)出來就是貨物的成本。成本在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就是指不可避免的最高代價(jià)。對(duì)資本家來說，所消耗的生產(chǎn)資料的價(jià)格和使用的勞動(dòng)力的價(jià)格就是補(bǔ)償資本家自身所耗費(fèi)的東西，對(duì)資本家來說就是商品的成本。

2、成本管理的概念

成本是指商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)支出，包括勞務(wù)和各種費(fèi)用的總和。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括了從項(xiàng)目拿地分析到項(xiàng)目竣工完成的所有總和。項(xiàng)目的成本包括土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)的期間費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段的成本主要是選址和配套的分析活動(dòng)發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用、員工費(fèi)用、公共費(fèi)用、試驗(yàn)費(fèi)用、評(píng)審費(fèi)用以及相關(guān)的投資咨詢費(fèi)用。前期工作階段的費(fèi)用主要是土地、拆遷、前期工程費(fèi)用等。項(xiàng)目建設(shè)階段發(fā)生的費(fèi)用約占總成本的50%，是成本控制的重要階段。項(xiàng)目銷售階段的費(fèi)用主要是指銷售服務(wù)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、品牌建設(shè)費(fèi)等，各類營(yíng)銷費(fèi)用占總成本的5%左右。項(xiàng)目的期間費(fèi)用包括利息支出、金融手續(xù)費(fèi)用、匯兌損失等財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)等管理費(fèi)用以及繳納的相關(guān)稅金總額。

成本控制就是需對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行控制，降低實(shí)際成本與計(jì)劃成本間的差額，找出控制關(guān)鍵變量，制定最合理的控制方案，提高利用率，降低不必要的浪費(fèi)[10～12]。成本控制過程中會(huì)受到房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也容易受到國(guó)家政策和百姓購(gòu)房意愿的影響，這些不確定性會(huì)導(dǎo)致成本控制的難度加大。項(xiàng)目開發(fā)過程中的材料價(jià)格上漲和人工費(fèi)的上漲也常會(huì)導(dǎo)致成本超出預(yù)算，材料費(fèi)用方面的變化也是控制成本的重要部分。施工質(zhì)量和施工進(jìn)度的不確定也會(huì)導(dǎo)致工程成本的增加，房地產(chǎn)安全事故率雖然近十年是有逐年下降的趨勢(shì)，但是安全因素不容忽視。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)體系

3.1 房地產(chǎn)成本費(fèi)用構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售5個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括以下幾個(gè)方面：一是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容。二是前期工程費(fèi)，主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪等費(fèi)用。三是建筑安裝工程費(fèi)，是指建設(shè)單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

3.2 成本管理控制重點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、銷售、提供售后物業(yè)服務(wù)、銷售材料、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和出租固定資產(chǎn)，應(yīng)繳納的城建稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)：從經(jīng)驗(yàn)來看主要應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行控制?？刂祈?xiàng)目成本費(fèi)用應(yīng)特別關(guān)注的2個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，即設(shè)計(jì)階段和工程、設(shè)備、材料合同洽談階段的成本管理。

4、成本控制存在的問題

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了發(fā)展平穩(wěn)期，企業(yè)的暴利已經(jīng)不如從前，國(guó)家也對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也基于可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上出現(xiàn)了很多管理成本的漏洞，只做了簡(jiǎn)單的成本預(yù)算，分類不夠精確，部分企業(yè)只注重眼前利益，沒有系統(tǒng)的估算，缺乏一套長(zhǎng)期有效的成本控制方案，容易陷入資金周轉(zhuǎn)困難的境地。部分企業(yè)對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，而忽視了其他階段，缺乏一種科學(xué)先進(jìn)的成本控制管理方法，房地產(chǎn)的成本控制信息來源于財(cái)務(wù)部門，而業(yè)務(wù)部門提供的信息相對(duì)滯后，項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中會(huì)導(dǎo)致與預(yù)期效果偏差很大，無(wú)法找到變動(dòng)成本與成本的影響因素。在多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于粗獷式管理模式，成本控制體系沒有得到有效的落實(shí)，管理人員工作效率低下，部分人員缺乏工作責(zé)任心，缺乏事中監(jiān)督管理，缺乏一個(gè)詳細(xì)的成本分析環(huán)節(jié)，這是項(xiàng)目結(jié)算中容易忽視的環(huán)節(jié)。

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目控制的要點(diǎn)

5.1 投資決策中的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目通常投資周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段需要有條理計(jì)劃的擬定項(xiàng)目全局的投資開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目決策階段的成本占的比重較低，但對(duì)項(xiàng)目全局的影響高達(dá)70-80%，投資決策關(guān)鍵性至關(guān)重要。在前期決策工作中要尋找到最有優(yōu)勢(shì)的投資機(jī)會(huì)，針對(duì)某個(gè)區(qū)域的建筑投資進(jìn)行可行性分析，研究當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和政策配套以及材料供應(yīng)相關(guān)情況，準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位。定位主要是指品質(zhì)定位、功能定位和消費(fèi)者定位，通過了解消費(fèi)者的購(gòu)買能力，進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能更好的抓住消費(fèi)心理，制定準(zhǔn)確的營(yíng)銷策略。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概念規(guī)劃，使設(shè)計(jì)更為規(guī)范系統(tǒng)化。

5.2 項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本控制

施工環(huán)節(jié)的成本控制需要控制各種變更所產(chǎn)生的費(fèi)用，保證施工質(zhì)量。施工階段需要合理的安排工期，對(duì)進(jìn)度進(jìn)行量化，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)簽證及工程量變動(dòng)等管理。對(duì)施工成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)收集信息資料，定期對(duì)計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行分析比較。對(duì)工程變更進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，項(xiàng)目變更過程中更應(yīng)切實(shí)做到實(shí)事求是的態(tài)度，確保工期正常完成。

5.3 營(yíng)銷過程中的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策略是提高銷售效率降低成本，需要進(jìn)行合理的營(yíng)銷市場(chǎng)定位，展現(xiàn)房地產(chǎn)自己的品牌魅力，降低銷售過程中的人員費(fèi)用，有助于品牌的建立，深化項(xiàng)目的形象，圍繞項(xiàng)目定位制定銷售策劃、品牌宣傳，有助于地產(chǎn)項(xiàng)目的合理定價(jià)，對(duì)不同時(shí)間和環(huán)境采取不同的售價(jià)策略。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段。決策階段和設(shè)計(jì)階段最為關(guān)鍵，控制這些成本的關(guān)鍵就在于做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，充分利用投資監(jiān)理對(duì)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行論證；在建設(shè)階段，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，控制招標(biāo)代理和施工監(jiān)理，做好現(xiàn)場(chǎng)變更和竣工結(jié)算工作。所有這些都是通過建設(shè)單位的人員去完成的，因此，必須建立起廉潔自律的企業(yè)文化，只有這樣，才能把房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本真正控制好。

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