房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理問(wèn)題及其對(duì)策

龐麗君

摘要：隨著進(jìn)入2017年，在度過(guò)了強(qiáng)烈的復(fù)蘇反彈之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向穩(wěn)健發(fā)展，銷售方面和土地拍賣(mài)方面均逐步回歸理性。當(dāng)下的理性回歸主要得益于樓市強(qiáng)烈復(fù)蘇，刺激地方政府的相關(guān)限制措施不斷出臺(tái)。這些措施直接將房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，以及上游的土地市場(chǎng)拉回理性的道路。因此，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求量大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，為了適應(yīng)在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況和特點(diǎn)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需要在穩(wěn)定銷售收入的基礎(chǔ)上，努力做好成本費(fèi)用的相關(guān)管理工作，以此來(lái)提升企業(yè)的資金使用效率，緩解資金壓力，增加經(jīng)濟(jì)效益。我們?cè)谠敿?xì)闡釋了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過(guò)我們的淺析，總結(jié)出企業(yè)應(yīng)該在積極重視成本費(fèi)用管理時(shí)，必須采取的對(duì)策、措施并提出我們的建議，以期來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高成本費(fèi)用管理水平，增加經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本費(fèi)用；對(duì)策

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與強(qiáng)化成本費(fèi)用管理的情況分析

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在前幾年一度陷入停滯增長(zhǎng)的狀況，但是2016年逐步迎來(lái)強(qiáng)烈的復(fù)蘇反彈，并且這種強(qiáng)力的復(fù)蘇之勢(shì)從一線城市逐步蔓延到二三線城市，進(jìn)而引發(fā)年尾幾個(gè)月的逐步限購(gòu)措施的出臺(tái)，以期能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展，降低房?jī)r(jià)波動(dòng)給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者帶來(lái)的不利的影響。正是在這樣不平凡的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是一個(gè)具有資金密集型特點(diǎn)的行業(yè)，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈條的松緊程度和健康狀況是整個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展和保持競(jìng)爭(zhēng)力的根本。因此，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下，采取各種營(yíng)銷策略和措施，保持銷售收入的穩(wěn)定，同時(shí)做好房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的統(tǒng)籌安排，做好資金的合理配比，提高資金的使用效率，降低資金的使用成本，提升企業(yè)的成本管理水平，努力增加經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理現(xiàn)狀

（一）制度方面

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)的成本費(fèi)用管理制度建設(shè)存在著較大的不足和問(wèn)題，主要體現(xiàn)在制度的設(shè)計(jì)缺乏有效的科學(xué)的探究以及制度的執(zhí)行沒(méi)有落實(shí)到具體實(shí)際等等方面。對(duì)于國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于是最早接觸到成本費(fèi)用管理先進(jìn)理論的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此這些企業(yè)在成本費(fèi)用管理的制度建設(shè)方面具有一定的成就，但是由于國(guó)有企業(yè)的固有意識(shí)以及各個(gè)層面的忽視，各項(xiàng)具體的成本費(fèi)用管理制度沒(méi)有得到有效的落實(shí)。對(duì)于國(guó)內(nèi)的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企來(lái)說(shuō)，由于接觸到先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理思想和理論較晚，加之自身沒(méi)有完善的制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和流程規(guī)范，使得這類企業(yè)在成本費(fèi)用管理制度建設(shè)方面顯得尤其不足，在日常的具體運(yùn)營(yíng)中，往往是以領(lǐng)導(dǎo)層個(gè)人意志進(jìn)行管理，缺乏科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒炭刂?，成本費(fèi)用管理并沒(méi)

有形成。

（二）方法方面

當(dāng)下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用管理方式較為粗放，特別是小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在成本費(fèi)用管理理論和制度方面的建設(shè)均呈現(xiàn)出不足的現(xiàn)象，也就導(dǎo)致了小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理方法顯得不盡合理和科學(xué)。這其中最為重要的是對(duì)于方法中的崗位分工顯得較為不合理。許多企業(yè)在成本費(fèi)用管理中的崗位設(shè)置環(huán)節(jié)都是秉持“隨意”的心態(tài)，既沒(méi)有意識(shí)到合理的崗位設(shè)置不僅僅是提升效率的基礎(chǔ)，更沒(méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)來(lái)保持崗位設(shè)置的合理性和科學(xué)性。所以，在當(dāng)下的部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，各個(gè)崗位之間的職責(zé)沒(méi)有明確的劃分，對(duì)于個(gè)體員工來(lái)說(shuō)，沒(méi)有在崗位職責(zé)內(nèi)的良好的認(rèn)識(shí)，也就沒(méi)有崗位之間的良好配合，從而使得整個(gè)企業(yè)的成本費(fèi)用管理顯得效率不足，并且效果不好。

（三）人才方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用管理是一個(gè)具有相當(dāng)技術(shù)門(mén)檻的工作，也是具有相當(dāng)技術(shù)含量的內(nèi)容，這就需要各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在人才方面具有一定的儲(chǔ)備，才能在技術(shù)上有進(jìn)行成本費(fèi)用管理的資本、能力和基礎(chǔ)。對(duì)于人才，當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著一定的不足，這不僅僅是人才引進(jìn)的不足，也包括人才培養(yǎng)的不足，使用的不足。對(duì)于人才引進(jìn)來(lái)說(shuō)，由于各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模和效益不同，對(duì)于人才的吸引力也就不同，這就直接導(dǎo)致了各個(gè)規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有不同的人才引進(jìn)方法和能力，也就直接導(dǎo)致了各個(gè)不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大差異性，造成成本費(fèi)用管理能力相當(dāng)不同。對(duì)于人才的培養(yǎng)來(lái)說(shuō)，各個(gè)規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也具有不同程度的培訓(xùn)體系、培訓(xùn)方法，導(dǎo)致各個(gè)企業(yè)對(duì)于成本費(fèi)用管理的人才儲(chǔ)備的差異較大，影響各個(gè)企業(yè)的成本管理可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理對(duì)策建議

（一）制度方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在成本費(fèi)用制度建設(shè)方面進(jìn)行較大的改進(jìn)。總體來(lái)講，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的具體經(jīng)營(yíng)管理特征，積極轉(zhuǎn)變成本費(fèi)用管理理念，樹(shù)立良好的推進(jìn)欲望和意識(shí)。積極引入先進(jìn)的控制管理理念，積極研究自身企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)和特征，然后將這種管理理念流程化和制度化。同時(shí)，前期已經(jīng)建立起來(lái)的成本和費(fèi)用管理制度，要在實(shí)際的執(zhí)行實(shí)踐過(guò)程中進(jìn)行不斷的檢測(cè)和檢驗(yàn)，通過(guò)全方位、全過(guò)程的監(jiān)督和評(píng)估之后，企業(yè)要對(duì)成本費(fèi)用管理制度進(jìn)行不斷的完善和優(yōu)化，以此不斷提升制度本身的科學(xué)性和合理性。

（二）方法方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用管理是一個(gè)較為技術(shù)性的工作，企業(yè)應(yīng)該積極提升自身的成本費(fèi)用管理水平和技術(shù)，提升管理的效率。具體來(lái)講，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)成本費(fèi)用管理中的各個(gè)崗位進(jìn)行有效的設(shè)置，做到崗位分工設(shè)置的合理性

和科學(xué)性，具體可以參考先進(jìn)企業(yè)的設(shè)置理念和方法。通過(guò)合理的崗位設(shè)置，可以使得各個(gè)崗位的員工在具體執(zhí)行成本費(fèi)用管理的時(shí)候能夠做到各司其職，能夠在合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下提升員工執(zhí)行的積極性，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用管理效率的提升，崗位之間的有效配合也會(huì)使得整個(gè)管理的成本得到有效的降低。

（三）人才方面

在成本費(fèi)用管理的人才方面，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好人才的引進(jìn)工作和人才的培養(yǎng)工作，提升自身的技術(shù)能力水平和技術(shù)持續(xù)儲(chǔ)備。對(duì)于人才的引進(jìn)工作來(lái)講，各個(gè)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)力和規(guī)模大小，建立起良好的人才引進(jìn)機(jī)制，積極尋找適合自身發(fā)展階段和業(yè)務(wù)規(guī)模的人才到本企業(yè)就業(yè)工作，同時(shí)集中力量創(chuàng)造機(jī)會(huì)，引進(jìn)具有高水平知識(shí)技能的人才，為技術(shù)水平的提升和制度建設(shè)等方面提供堅(jiān)實(shí)的理論支撐基礎(chǔ)。對(duì)于人才培養(yǎng)來(lái)講，各個(gè)企業(yè)應(yīng)該逐步建立起自身的人才培養(yǎng)體系，這樣不僅僅是著眼于長(zhǎng)期的發(fā)展，更是在長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)上降低人才成本的有效措施。人才的自我培養(yǎng)更加有利于建立起良好的循環(huán)機(jī)制，培養(yǎng)堅(jiān)實(shí)的企業(yè)忠誠(chéng)度。

四、當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管控的發(fā)展趨勢(shì)

在經(jīng)歷黃金發(fā)展時(shí)期之后的停滯發(fā)展階段，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的局面，波動(dòng)和復(fù)蘇成為這個(gè)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。在新一輪的調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)相當(dāng)困難，任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都無(wú)法準(zhǔn)確的把控房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。正是基于此，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡力穩(wěn)定銷售收入的同時(shí)，積極提升成本費(fèi)用管理水平，保持企業(yè)本身的資金運(yùn)營(yíng)安全，創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。

在世聯(lián)行西安公司等企業(yè)的聯(lián)合主辦下，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展管理主題論壇”在2017年2月23日舉行。這次論壇不僅僅是成本費(fèi)用管理的主題論壇，也是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升管理能力的重要契機(jī)。綜合各方面的信息來(lái)看，本次論壇取得較好成果，主要涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理能力的提升，其中成本費(fèi)用管理是重要的管理能力范疇之一，是主題討論的重要內(nèi)容之一。相信本次主題討論會(huì)會(huì)在提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理能力，特別是成本費(fèi)用管理能力方面起到較大的促進(jìn)作用。

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（作者單位：重慶愛(ài)普地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司）