黃奇帆就任財經(jīng)委首次演講 萬字講透中國房地產(chǎn)業(yè)

今天要講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)的，主要是怎么貫徹習(xí)總書記的指示要求，就房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制形成合理的對策措施。

中國的房地產(chǎn)，和世界一樣，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，說它是支柱，不管一個城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

同時，房地產(chǎn)業(yè)涉及到幾十個工業(yè)產(chǎn)品、工業(yè)材料的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)興旺與否跟一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)系在一起，是一個龍頭產(chǎn)業(yè)。

我們對房地產(chǎn)的重視，是因為它是支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因為它是民生產(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行，跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財富的象征。

房地產(chǎn)因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，所以從防風(fēng)險的角度，各國政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因為很多世界級的經(jīng)濟危機總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。

那么當(dāng)下的中國房地產(chǎn)，用習(xí)總書記去年經(jīng)濟工作會的一段指示、評論，作為我下面講的內(nèi)容的主導(dǎo)面是很重要的。

習(xí)總書記指出，中國經(jīng)濟存在著結(jié)構(gòu)性失衡的問題，主要表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上供需失衡；實體經(jīng)濟和金融業(yè)失衡；房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟之間存在嚴重的失衡。

我今天就是要論證和闡述一下房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡的問題。我自己感覺，這種失衡表現(xiàn)在10個方面。

失衡之一：土地供應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然需要大量的土地做基礎(chǔ)，在國內(nèi)經(jīng)濟中，目前對房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

宏觀上看，國內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來，大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷，轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地。

每年800萬畝，每10年就是8000萬畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會有一些計劃外的征地，這樣的話，國家一年800萬畝，下邊有個百分之十幾多征的地，實際上，每十年國家要用掉1億畝耕地。

我們改革開放30多年，國家的耕地少了3億多畝，1980年的時候，國家的耕地是23億畝，到了去年，是20億畝左右，再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

我們國家有個判斷，無論如何，十三四億人口，吃飯問題至少需要18億畝耕地。

一畝地滿打滿算產(chǎn)1000斤糧食，每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題，五六億畝種蔬菜水果，但是我們還需要飼料，我們吃的肉類，人均一年要吃40公斤左右，13億人，就是5000萬噸，按照1：4算飼料，就是幾億噸，這幾億噸需要五六億畝地，所以中國的地是不夠的，每年都要進口飼料或者糧食。

總之，18億畝耕地紅線要守住，這是中國的客觀需要和國家安全所在。

現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過去30年每年800萬畝了， 2015年供應(yīng)了770萬畝，2016年供應(yīng)了700萬畝，今年，還沒到年底，實際供應(yīng)還不知道，但是計劃是供應(yīng)600萬畝。

土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會緊張一點，這是第一個問題。

第二個問題是，這600萬畝土地，分成四個方面的用途。

這個地說起來是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個水庫，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

這樣的話，600萬畝土地，會有35%左右實際上是用在農(nóng)村里的建設(shè)用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600萬畝里還有400萬畝。

這400萬畝又一分為三：有50%幾，用于城市里的基礎(chǔ)設(shè)施比如城市的道路、綠化、市政建設(shè)；

第二塊是工業(yè)，在國家改革開放最初的二三十年，大家都高度重視第二產(chǎn)業(yè)，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢，工業(yè)用地便宜。

如果來了一個搞100億產(chǎn)值的老板，可能不是供應(yīng)1平方公里，而是2平方公里都給他了，供地比較慷慨，投入產(chǎn)出率低，不那么集約、節(jié)約。

過去幾十年形成的，城市土地中工業(yè)用地占比差不多30%?，F(xiàn)在我們每年增加的，比如今年的600萬畝土地，大體上會有多少給了工業(yè)呢？22%左右。

剩下來住宅可以拿多少？10%。就是說總分母600萬畝中，10%給了房地產(chǎn)。

這個比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占這個城市所有土地的25%，我們呢，只占10%，這就顯得少了。

好不容易有了這點地，可以作為城市居住用地使用拍賣，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點呢？

政府做事呢，會有點，不叫長官意志，而是想調(diào)控。城市太大了，我有意控制你幾個點，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過來，中小城市，200萬-300萬人口級的城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級部門支持，指標(biāo)拿到的時候，假如說平均一刀切，結(jié)果大城市人口集中多，流入多，結(jié)果土地拿的少。

每個城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一點，反倒是中等城市、小城市會更多一點。

供不應(yīng)求，土地越拍越貴。

這是我要講的供地失衡的問題，很多失衡的狀況，一旦了解了底細，就會發(fā)現(xiàn)邏輯上是想得通的，我們在經(jīng)濟調(diào)控中，應(yīng)該有更務(wù)實更合理的調(diào)控方式。

失衡之二：土地價格

這十年，一線城市的房價幾乎漲了10倍以上，有時候大家會說這是通貨膨脹現(xiàn)象，十多年前，中國GDP 10多萬億的時候，貸款余額也就是10多萬億，現(xiàn)在是150多萬億，貨幣增加了十幾倍，房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

到底是貨幣漲，房價漲，還是土地漲，房價漲呢？

我個人認為，一切物價上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象，這么籠統(tǒng)的一個經(jīng)濟規(guī)律是沒錯的，但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍，有的東西漲了，有的東西掉價呢？說明還是跟具體的供求有關(guān)，如果真的是一個供過于求的東西，貨幣哪怕泛濫，這東西價格跌掉一半也是有可能。

房地產(chǎn)之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關(guān)。

地價漲了，房價跟著漲，房子本身是會貶值的，每年折舊，用個幾十年可能就會拆掉，但是在城市里，土地每年都會升值，最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬，是因為這塊土地升值了，我們土地升值有點畸形，長得特別高。

有三個原因：第一個原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來的土地拍賣制度，應(yīng)該是上世紀80年代后期90年代初期，我當(dāng)時在浦東新區(qū)，我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度，幾個月學(xué)了回來，中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的，我對這件事，應(yīng)該說了解得特別清晰。

總的來說，拍賣有它的好處，在政府主導(dǎo)的機制里，拍賣是陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會害了多少干部。

拍賣制是好的，但是拍賣制的規(guī)則是價高者得，很多家來叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價，越拍越高，拍賣的上限怎么封頂缺少一個有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000萬一畝的時候，拍上去的不算，到此封頂，這又有點和規(guī)則不合。

這是第一點原因，拍賣制本身會推高地價。

第二個原因是土地本身就供不應(yīng)求，假如說我們供應(yīng)城市的土地，平均在供地量的20%，情況就會比較平衡，現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%，少了一點，而且是不均衡的，對一線城市供應(yīng)不足，越供應(yīng)不足，拍賣地價越高，最后倒過來，地價越來越高，房價越來越高。

這是第二個問題，供不應(yīng)求短缺，總的供應(yīng)上短缺，有缺口產(chǎn)生的問題。

第三個原因是，城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地，新增土地擴張來發(fā)展，新增土地擴張是跟國家要的指標(biāo)。

每一個城市的市長，另外有個手，它在干的一個活呢，是不要指標(biāo)了，把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo)，本來就是城市建設(shè)用地。

拆遷會有什么情況呢？如果這個地區(qū)的房價大體是7000元一平方米，你來拆1000戶，每戶有個100平方米，這10萬平方米怎么補償？大體上按照這個地區(qū)的均價來補償，這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬平方米的土地，地價7000元/平方米，造出來的房子一定到一萬五六，拆遷會帶來巨大的土地成本。

過了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬五、兩萬，這很正常，以這個地價成本拆出來的房子，造出來的就會賣三萬四萬。

這個意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動開發(fā)，房價容易高。

所以我們現(xiàn)在的城市，在拍賣機制下，在一個總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個機制疊加在一起，就會導(dǎo)致房價往上升。

一定要說這里面哪個人負責(zé)，這里面是一種機制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價高，老百姓埋怨房價高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無法改變它。

失衡之三：房地產(chǎn)占用的社會資源

每年的固定資產(chǎn)投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產(chǎn)在財政稅收的比重中太大，這是三個失衡。

從投資來說，一般經(jīng)濟學(xué)、城市學(xué)有個基本的經(jīng)驗，一個城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過25%，這個話呢，10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說，我看到網(wǎng)上有一個專家說，黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結(jié)論，使用效果不錯，但是到底是什么地方來的理論？就定了很武斷的結(jié)論。

我當(dāng)時看到，想了想，我似乎因為不是教授，不會整天寫報告，為什么這么做那么做。實際上有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。

一個人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難，比例失調(diào)了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個1/6是這么來的。

一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)，就是150億。

意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。

一個正常的城市，每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續(xù)。

我們現(xiàn)在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經(jīng)連續(xù)多年，房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上，然后有16個城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個城市在10%幾，這些城市發(fā)育不足。

房子賣得多，基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進，工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進，空城鬼城便會出現(xiàn)，各種情況都有。

這是第三個失衡，固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟發(fā)展成為增長的撒手锏。

失衡之四：綁架金融

2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產(chǎn)相關(guān)的，開發(fā)貸加按揭貸，也就是說，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

從這個角度講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這么多金融資源沒有進入實體經(jīng)濟，都在房地產(chǎn)。

失衡之五：稅收

這些年，中央加地方的財政收入，房地產(chǎn)差不多占了35%，聽起來還好，但是因為中央沒有房地產(chǎn)的收入，房地產(chǎn)收入屬地化，所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬億。

在地方的稅里面，有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)，再加上土地出讓金，預(yù)算外資金，疊加起來，將近8萬億。