資本蜂擁而至，傳言鏈家“對賭”上市

存量房時代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東

“投鏈家，我們談了一年，給老左（左暉）做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投，很多人想投，投不進去的。”2017年1月15日，融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌在樂視的會場，解釋融創(chuàng)投資樂視的邏輯時順帶提到的這句話，成了一個意外的“爆點”。

《中國經濟周刊》首席攝影

不管房產中介行業(yè)有沒有為在存量房時代“唱主角”做好準備，資本已經聞風而動，對這個行業(yè)寄予了厚望。而在過去的兩年中，作為房產中介行業(yè)里的佼佼者，鏈家可謂炙手可熱。

1月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將通過增資事項以人民幣26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權，并將有權向鏈家委任一名董事。

4月19日，萬科也對外確認了以30億元入股鏈家的消息，稱看好鏈家的發(fā)展空間。但萬科并未向外界透露具體的持股比例。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，萬科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位。

除了這兩家房企，數(shù)十家投資機構更早已經布局鏈家。在萬科及融創(chuàng)入股前，鏈家方面已完成過兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日，向復星昆仲、鼎暉投資融資數(shù)億元;B輪融資在2016年4月15日，向執(zhí)一資本、源碼資本、騰訊產業(yè)共贏基金、華晟資本、百度經緯中國、H Capital等共融資64億元。

2016年4月，多家媒體報道，鏈家同投資人簽訂了“對賭”協(xié)議：若公司（鏈家）未能在B輪交割日后5周年內完成IPO，投資人有權在該情形發(fā)生后的任何時間要求回購?；刭弮r格為基本投資價格+每年8%（單利）的回報。

對此，《中國經濟周刊》記者向鏈家方面求證。鏈家市場部一位人士告訴記者，不掌握相關信息?！版溂覐膩頉]有對外談過上市，連融資都沒有談過。老左特別低調，希望事情都做完了才對外講?！?/p>

而有知情人士告訴《中國經濟周刊》記者，鏈家目前正處在上市輔導期。

《中國經濟周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn)，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉、單一剛、周育松，擴大到目前的32位股東。而細細研究這些股東的資料，其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復雜，不僅有歌斐資產、華晟資本、源碼資本、執(zhí)一資本等投資機構，有騰訊、百度、新希望等明星企業(yè)，還有中國人保、招商局等國資，以及中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影[編者注：招商局、中國人保、中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）的幕后股東]。

資本的蜂擁而至進一步提升了鏈家的價值預期。以融創(chuàng)中國在公告中披露的價格計算，鏈家的估值達416億元，這比5年前鼎暉、復星投資鏈家時的估值高出了40余倍。

資本為何如此“寵愛”鏈家？今年4月，左暉在一公開活動上的一番論斷，或可解釋。左暉說，中國房地產的存量住宅面積約200億平方米，存量住宅資產有200萬億元人民幣的規(guī)模，中國人的住宅資產已經超過美國人。未來房地產的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產。而現(xiàn)在全國存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。

嚴格意義上，存量房指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，熱點城市正快速跨入存量房主導的市場。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關，是新房成交量的2.7倍，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

作為鏈家的投資方之一，歌斐資產董事長殷哲早在2015年10月就曾表達過對存量房市場的看好。殷哲在接受記者采訪時表示：“未來的投資的關鍵詞是‘存量和‘運營，具體來講，未來的投資重點將是：存量資產的改造運營機會、運營公司的股權投資機會、新房市場的調整機會?！?/p>

“從發(fā)達國家房地產發(fā)展歷史看，房地產中介的生存空間遠比開發(fā)商大。2016年，我國新房銷售達到15億平方米，這個‘頂未來很難突破。但是，存量物業(yè)流通、資產管理、家裝、租賃、融資等，卻是一個沒有終點的永續(xù)市場?！鄙钲诜康禺a研究中心高級研究員李宇嘉說。

而融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產存量交易市場的發(fā)展空間，并且北京鏈家已經在該市場建立了絕對的優(yōu)勢?！?/p>

鏈家“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”？占北京市場50%以上份額

融創(chuàng)中國公告中所言的鏈家在中國房地產存量交易市場建立的“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”？對比鏈家與其他房產中介的估值或可見一斑。

2017年2月，昆百大A（000560.SZ）發(fā)布公告稱，以約3.78億元的轉讓對價受讓西藏利禾等3家公司持有的我愛我家6%的股權。此后，昆百大A又以發(fā)行股票及支付現(xiàn)金的方式購買我愛我家剩余的94%的股權，合計支付對價約61.82億元。以此計算，我愛我家的估值約為65.6億元，與鏈家的416億元不在一個數(shù)量級上。即便是于2009年業(yè)內首家登陸A股的世聯(lián)行（002285.SZ），目前的總市值也只有160多億元。

2014年，鏈家的除稅后純利超過7400萬元;2015年，這一數(shù)字超過8億元。

獨立第三方房地產大數(shù)據(jù)服務商云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計顯示，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通過中介公司進行的有237233套，占比87.2%。其中，鏈家成交129757套，占所有中介成交套數(shù)的54.7%。排名第二、第三的我愛我家、麥田，成交套數(shù)相加也尚不及鏈家的1/3。

云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計還顯示，2016年，北京有1502個活躍小區(qū)（編者注：指年成交量20套以上），超過50%的房源交易由鏈家經手。甚至，在48個活躍小區(qū)，超過80%的房源交易由鏈家經手，幾乎做到了“絕對壟斷”。

鏈家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市場。2015年開始，鏈家在全國一二線城市“跑馬圈地”，一口氣并購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好旺角等11家各地老牌中介公司，在行業(yè)內一騎絕塵。

在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場，鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一。

一位上海購房者對記者說，最初知道鏈家是從廣告上，它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》，還在地鐵做廣告，可謂“鋪天蓋地”。

在鏈家“大本營”北京，更是幾乎每個小區(qū)都有鏈家門店。在不少成熟小區(qū)，鏈家簽約了燈箱廣告、電梯間廣告，作為經紀人展位。據(jù)鏈家員工透露，這樣的廣告位費用由鏈家和經紀人本人共同分攤。

鏈家還擁有業(yè)內領先的激勵機制，底薪2500元～6000元，傭金最高提成70%?！巴粏谓灰?，鼓勵更多的經紀人參與進來。現(xiàn)在平均一單大約有5～6個經紀人參與，共分傭金?！辨溂覇T工告訴《中國經濟周刊》記者。

8000家門店、近15萬名經紀人、8000萬套房源數(shù)據(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)術”、掌握的大規(guī)模數(shù)據(jù)，讓不少同行感到難以企及。

數(shù)據(jù)對于未來的房地產市場至關重要?！澳壳胺康禺a數(shù)據(jù)的應用還是非常弱的，我們自己大概有1200T的數(shù)據(jù)量，起碼上一個level，有1000PB的數(shù)據(jù)時，才會對中國房地產電子化產生更大的幫助?！弊髸熣f。

在鏈家與萬科合作成立裝修公司時，左暉就曾表示，希望利用鏈家數(shù)據(jù)庫對產業(yè)鏈做更多工作，根據(jù)目前掌握的8000萬套住宅、大約60萬個戶型，把這60萬個戶型的裝修方案都能夠給做出來。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉就此對《中國經濟周刊》記者分析道，大開發(fā)商之間的銷售規(guī)模排位賽是非常激烈的，希望通過鏈家大規(guī)模的門店、經紀人，讓新房銷售能夠上量。

“而對于鏈家來說，要從新房銷售開始，把房屋信息、土地信息、購房人信息等網羅進來。這是它掌握存量房時代數(shù)據(jù)這個風口的手段。”李宇嘉說，之所以有那么多的投資機構，包括萬科、融創(chuàng)看中鏈家，就是看中鏈家通過海量的中介、門店，把房源基本信息都掌握在手里，這是其他中介沒辦法比的。