淺談如何加強房地產企業(yè)財務風險控制

盧偉寧

摘要：房地產行業(yè)是我國國民經(jīng)濟體系的重要構成之一，受前幾年美國次貸危機帶來的全球金融危機影響，房地產行業(yè)首當其沖產生了較為嚴重的消極影響，因此，財務風險成為我國房地產企業(yè)急需解決的問題。本文就如何加強房地產企業(yè)財務風險控制出發(fā)，對現(xiàn)階段房地產企業(yè)主要存在的財務風險分析，深入探究財務風險出現(xiàn)的原因，并提出加強房地產企業(yè)財務風險控制的具體且行之有效的措施，以期我國房地產企業(yè)實現(xiàn)利益最大化以及健康可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務；風險控制

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、現(xiàn)階段房地產企業(yè)主要的財務風險

房地產企業(yè)財務機構不合理，融資不恰當致使企業(yè)存在無法償還債務、投資者預先期望的收益下降的風險就是房地產企業(yè)的財務風險。具體表現(xiàn)為以下三點風險：

1.償債風險

現(xiàn)階段我國房地產企業(yè)資金多數(shù)來源于銀行的貸款，大部分企業(yè)在開發(fā)的初期資金主要依靠負債，依據(jù)內地房地產上市公司財務報表顯示，房地產企業(yè)的平均負債遠遠超過警戒水準。企業(yè)投入自有資金太少，一旦發(fā)生房屋成交量下降，房地產企業(yè)的利潤就存在不確定性，不能如期償還銀行的借貸本息的幾率增大，企業(yè)就存在償債風險。

2.籌資風險

房地產企業(yè)負債經(jīng)營加大企業(yè)的負債比率，對債權人的債權保證程度就自然而然地下降，企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道籌措資金的難度肯定就會升級，房地產企業(yè)就存在籌資風險。

3.利率風險

貸款利率上浮帶動公司的成本增加，實際的收益遠少于預期，所以利率的波動很大程度影響著負債經(jīng)營的房地產企業(yè)。房地產企業(yè)的財務成本上升致使按揭貸款買房的成本增加，這樣就降低了投資者買房的欲望，給房地產企業(yè)帶來巨大的利益損失，利率風險是房企產企業(yè)最大的財務風險之一。

二、房地產企業(yè)存在財務風險原因

1.缺乏財務預算管理

房地產企業(yè)具有資金密集、投資額大、開發(fā)周期長、占用資金時間長、項目調整能力差等特征，部分房地產開發(fā)商認為僅需取得工程土地使用權，依照圖紙組織施工，投入一定的資金，工程就可以如期竣工帶回經(jīng)濟收益。但是房地產企業(yè)缺乏從財務預算方面對土地成本、資金運作、經(jīng)濟效益的回報率等作精細的財務預算，造成企業(yè)無法明確目標利潤，就沒辦法測算各項成本指標，財務管理的作用就僅僅只是基礎的會計核算。

2.成本費用管理不嚴

部分房地產企業(yè)將目光只停留在工程進度和質量方面，輕視對財務部門的成本費用控制。企業(yè)財務人員機械式地算賬，簡單、粗糙的財務成本核算造成整個企業(yè)財務管理的成本核算異常艱難，間接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.資本結構不當

房地產企業(yè)所有資金來源中權益資金與負債資金的比例關系失調，房地產企業(yè)自有資金較少，負債資金高達60%至90%，自有資本與借入資本的不恰當比例給企業(yè)受益帶來負面效果，甚至關系到企業(yè)的開發(fā)進程和企業(yè)存亡。

4.缺乏現(xiàn)金流管理

房地產企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房屋建設、竣工交付使用的長期經(jīng)營過程，資金的周轉周期比較長，資本變現(xiàn)能力不足，企業(yè)現(xiàn)金流管理水平還有很大的進步空間，企業(yè)與上級企業(yè)，企業(yè)內部各部分之間在現(xiàn)金流管理、使用、利益分配有權責不分明，管理秩序紊亂的問題。

5.缺乏健全的內部審計機制

內部審計機制監(jiān)督各項經(jīng)營管理活動、財務指標是否存在風險，是企業(yè)經(jīng)濟監(jiān)督機構，是財務風險重要控制方式。部分房地產企業(yè)內部審計機制還有待完善，審計時間無規(guī)律，審計準則模棱兩可等現(xiàn)象比比皆是，嚴重不利于企業(yè)對于可能出現(xiàn)的財務風險進行科學地防控。

三、加強房地產企業(yè)財務風險控制的具體措施

1.做好財務預算

房地產企業(yè)在項目預算、資本預算的基礎上，具體安排好企業(yè)資金的收入、支出，取得、投放，經(jīng)營成果和其分配。在項目預算方面，切實執(zhí)行財務預算，提升項目開發(fā)決策的準確性；在資金預算方面，參照企業(yè)的實際運行情況，財務部門合理規(guī)劃資金需求、使用計劃，建立財務預算指標體系。

2.嚴格控制成本

房地產企業(yè)要在盡量細化開發(fā)產品科目中的核算對象，依據(jù)管理控制的規(guī)定，在開發(fā)成本約銷售科目中細化成本對象。企業(yè)在工程開發(fā)設計階段，事先規(guī)劃好成本，讓實際的花費與計劃成本更加接近，切實把握涉及到成本的方方面面，嚴格將成本控制在企業(yè)的合理預期范圍。

3.優(yōu)化資本結構

房地產企業(yè)在合理的負債經(jīng)營范圍內，完善企業(yè)的資本結構的加強企業(yè)財務風險控制不可或缺的關鍵環(huán)節(jié)，在充分度量企業(yè)的償債能力的基礎上，向外籌措項目的尚缺資金。嚴格把控自有資金與借入資金的比例，維持合理的企業(yè)資本組成成分，掌握多元化的融資渠道，降低企業(yè)負債。對于預售房款、債權融資等傳統(tǒng)的融資途徑要不斷加強，對于股票融資、債權融資等融資途徑要不斷開拓。優(yōu)化企業(yè)資金結構吸引外部投資者的投資興趣，擴大并豐富資金來源，促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

4.加強資金管理

房地產企業(yè)應該重視資金的管理，尤其是在過程無法按時竣工，大量資金無法流暢運轉的時候，更要制定科學靈活的資金使用計劃，保障企業(yè)經(jīng)營對資金的需求量，具體有以下幾點措施：

（1）嚴格監(jiān)控財務收支，資金調度要進行合理安排；（2）提高應收賬款的回收速度，建設項目施工、營銷的資金必須保障；（3）重新整理庫存，減少存貨資金的占用；（4）費用的支出必須嚴格把關，預防超支，杜絕不必要的資金浪費；（5）加強投入資金的安全、合理性，實現(xiàn)投入資金利益最大化。

5.完善內部審計

房地產企業(yè)發(fā)展壯大的一定的時期，就開始顯現(xiàn)內部審計工作的重要性，過程控制、主動控制是內部審計工作的重點，事前、事中嚴格控制風險管理工作，做好風險評估、防范的關鍵性風險管理審計，將房地產企業(yè)財務風險扼殺在搖籃中。同時也要做好事后審計工作，將監(jiān)督、控制職能切實體現(xiàn)在內部審計工作中，有效加強房地產企業(yè)的財務風險控制，推動房地產企業(yè)又快又好，健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳璐.ZD房地產公司財務風險控制研究[D].沈陽工業(yè)大學，2016.

[2]周友明.政府調控背景下房地產企業(yè)財務風險控制分析[J].港澳經(jīng)濟，2016（35）.