廉租住房租金補(bǔ)貼的思考

印造林

廉租住房租金補(bǔ)貼的思考

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作為上海市“四位一體”（廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、公共租賃住房、征收安置住房）住房保障體系中政策實(shí)施最廣、發(fā)展最久的、解決低收入住房問題最為有效的廉租住房政策，自2000年實(shí)施以來，累計有約11.5萬戶家庭享受廉租住房保障，其中累計享受廉租租金補(bǔ)貼政策約10.7萬戶，極大地幫助了住房困難的低收入家庭擺脫居住困境。在實(shí)踐中，尤其當(dāng)今土地越發(fā)稀缺性的大中城市，占主導(dǎo)地位的廉租住房租金補(bǔ)貼政策雖然從可操作性、可管理性等方面具有一定優(yōu)勢，但仍不可避免出現(xiàn)虛假申報、虛假租房套現(xiàn)、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)較低等負(fù)面現(xiàn)象，需要政府進(jìn)一步予以完善規(guī)范。

表：現(xiàn)行的上海市廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

一、 廉租住房租金補(bǔ)貼的現(xiàn)狀及問題

廉租住房租金補(bǔ)貼就是政府以租金補(bǔ)貼的形式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭所提供的社會保障。申請廉租住房的家庭要求都是住房和經(jīng)濟(jì)“雙重困難”，即必須家庭人均住房面積和家庭經(jīng)濟(jì)狀況兩個條件都低于一定的標(biāo)準(zhǔn)。即申請廉租住房的家庭，人均住房居住面積必須低于7平方米（含7平方米）;申請家庭的收入、財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)申請家庭的人數(shù)劃分檔次，3人及以上家庭年人均財產(chǎn)9萬元，年人均可支配收入30000萬，對于2人及以下的申請家庭，在認(rèn)定家庭經(jīng)濟(jì)狀況是否符合申請標(biāo)準(zhǔn)時可上浮10%。

（一）申請流程。申請廉租住房時，需要通過申請、審核、公示、登記、確定保障方式等流程。申請是指申請對象向戶口所在地的街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心提出廉租住房的申請；審核是由街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）住房保障機(jī)構(gòu)開展初審核查和區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)開展復(fù)審核查，核查內(nèi)容包括申請者戶口年限、婚姻狀況、住房面積和住房交易、家庭收入、家庭財產(chǎn)等狀況；公示是指初審核查認(rèn)定為符合申請條件的，在申請對象戶口所在地社區(qū)進(jìn)行初審公示接受監(jiān)督，復(fù)審核查認(rèn)定為符合申請條件的，通過區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)網(wǎng)站或者有關(guān)媒體進(jìn)行復(fù)審公示接受監(jiān)督。登記是指順利通過“兩級審核、兩次公示”的申請家庭，登記獲得廉租住房保障資格。

（二）租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。享受租金補(bǔ)貼的保障家庭，需要按照區(qū)（縣）住房保障中心確定的補(bǔ)貼金額，自行到市場上去租賃住房，并與出租人簽訂房屋租賃合同，各區(qū)（縣）住房保障中心通過銀行把補(bǔ)貼款直接支付給出租人。如果保障家庭需要支付的房租大于補(bǔ)貼金額，區(qū)（縣）住房保障中心支付給出租人補(bǔ)貼金額，差價部分由保障家庭自行支付給出租人；如果保障家庭需要支付的房租小于補(bǔ)貼金額，區(qū)（縣）住房保障中心則按照實(shí)際房租支付給出租人。補(bǔ)貼金額的確定，簡單來說分兩步：第一步，先確定補(bǔ)貼多少面積；第二步，再確定每平方米補(bǔ)貼多少金額；兩者確定后相乘就得到支付給該保障家庭的補(bǔ)貼金額。（見表）

例如，A保障家庭戶籍在黃浦、普陀等中心城區(qū)的，家庭配租人員為2人，家庭人均月收入為2100元，則A保障家庭在計算補(bǔ)貼金額時，每平方米補(bǔ)貼60元。當(dāng)確定了補(bǔ)貼多少面積、每平方米補(bǔ)貼多少錢后，A保障家庭每月的補(bǔ)貼金額就是12平方米×60元/平方米=720元。若A保障家庭每月需支付的房租為800元，區(qū)住房保障部門直接支付給房東720元，差額的80元則由A家庭自行承擔(dān)；若A保障家庭每月需支付的房租為700元，普陀區(qū)住房保障部門則直接支付給房東700元，剩余的20元補(bǔ)貼歸還財政資金。

（三）租金補(bǔ)貼的優(yōu)勢。一是享受租金補(bǔ)貼的家庭擁有更自由的選擇權(quán)，廉租家庭可以根據(jù)自己的需要選擇租房地點(diǎn)，可以考慮選擇便于工作、便于就醫(yī)的地段，還可以更多的考慮到周邊交通、配套設(shè)施、環(huán)境因素等。二是由于租房的地點(diǎn)是由廉租家庭自己決定的，這就避免了政府集中建造廉租住房后可能出現(xiàn)的“貧民窟”問題。三是雖然低收入群體的收入都是處于整個社會較低的水平，但他們之間還是有所差別，因此上海的廉租住房租金補(bǔ)貼是根據(jù)收入不同給予不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，收入高點(diǎn)的少給些補(bǔ)貼，收入低點(diǎn)的多給些補(bǔ)貼，這就使得保障顯得更加公平。四是租金補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)都是事先公開公布，每戶申請家庭在取得保障資格時就已經(jīng)確定了未來幾年內(nèi)可獲取的保障金額，因此，國家預(yù)算也比較容易控制。五是當(dāng)保障家庭入住實(shí)物配租住房后，就會“鳩占鵲巢”，不再符合保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭很少會主動退出。在貨幣補(bǔ)貼的模式下，這個問題操作起來就相對容易點(diǎn)，一旦超過了廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，就可以停止發(fā)放租金補(bǔ)貼。

（四）租金補(bǔ)貼的不足。首先是補(bǔ)貼模式需要依托成熟的房地產(chǎn)租賃市場予以支撐。由于廉租住房租金補(bǔ)貼所需求的房源是由市場來提供的，即廉租住房租金補(bǔ)貼保障家庭自行到市場租房，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)按照廉租租金補(bǔ)貼金額結(jié)合租房合同中約定的租金將廉租租金補(bǔ)貼直接打入出租人的銀行賬號。采用這種補(bǔ)貼模式對于租賃市場的要求是比較高的，如住房租賃合同簽訂后，需到出租房屋所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心備案，出租人按規(guī)定定期納稅等，而出租人因上述原因，往往不愿與廉租住房保障家庭簽署住房租賃合同，所以住房租賃市場越發(fā)達(dá)、越規(guī)范，租金補(bǔ)貼的政策實(shí)施的效果便越好，反之，則會制約這種補(bǔ)貼模式的效果。其次是廉租租金補(bǔ)貼一定程度上存在套現(xiàn)。盡管根據(jù)廉租住房租金補(bǔ)貼的有關(guān)規(guī)定，給予廉租住房家庭的補(bǔ)貼是用于解決住房困難的，管理部門也要求了享受補(bǔ)貼家庭必須提供在外租房的證明，但提供虛假租房證明的情況仍然是無法避免的，補(bǔ)貼資金常被用做生活補(bǔ)助，從而導(dǎo)致解決住房困難的保障本意未能有效實(shí)現(xiàn)。第三是個別廉租住房申請家庭仍存在提交虛假信息資料的現(xiàn)象。個別廉租住房申請家庭為確保自己家庭能享受廉租住房租金補(bǔ)貼，在向住房保障機(jī)構(gòu)提交相關(guān)申請資料，如戶籍、婚姻狀況、申請人員信息、經(jīng)濟(jì)收入和財產(chǎn)及住房情況等資料時，出具虛假信息資料，企圖獲得廉租住房保障，損害了全體納稅人的利益，也使廣大市民的公共利益受到一定程度的侵害。

二、海外住房保障管理經(jīng)驗的借鑒

（一）德國的全民參與住房保障。廣泛的社會參與是德國住房保障的一大特色。目前，德國已經(jīng)形成了以“政府支持、市場運(yùn)作、社會參與、居民自助”為主要特征的、較為完善的住房保障體系。在德國，保障性住房統(tǒng)稱為社會住房。主要是指由政府資助的，個人、非營利機(jī)構(gòu)或自治團(tuán)體建造的住房，建成后，這些房大部分出售或出租給多子女家庭、殘疾人、低收入者以及養(yǎng)老金較少或領(lǐng)取救濟(jì)金的居民。另外，大中型企業(yè)用自有資金建造的、在稅收上得到國家優(yōu)惠的職工住宅也算作保障性住房。

（二）美國的租金補(bǔ)貼計劃。美國解決低收入人群住房的保障政策，從最初的集中興建公共住宅，變?yōu)橥ㄟ^租金補(bǔ)貼使低收入者有房可住。租金補(bǔ)貼計劃，鼓勵私人部門參與解決低收入者住房問題，只要是屋主愿意加入計劃，且租金與房屋質(zhì)量符合美國住宅和發(fā)展局（HUD）的標(biāo)準(zhǔn)，那么，該房屋就可作為受補(bǔ)貼者自由選擇居的承租房屋。租金補(bǔ)貼由地方公共住房機(jī)構(gòu)直接付給屋主，剩余部分租金則由租戶直接付給屋主。實(shí)際操作中，很多屋主都愿意參加計劃，原因包括：等待租房的受補(bǔ)貼者很多，不用發(fā)愁沒有租戶；政府直接支付一部分租金，租戶一般也不會輕易拖欠自付部分租金，因為不按期交付租金的人將被從租金補(bǔ)貼計劃中除名；租戶一旦觸犯法律或有涉及毒品之類的不良行為，也將無法獲得補(bǔ)貼。

（三）新加坡的組屋運(yùn)作法制化。新加坡政府通過行政計劃手段，構(gòu)建健全規(guī)范的法律體系，規(guī)范組屋運(yùn)作模式，有效抑制了“組屋”的投機(jī)行為，著力保障中低收入者獲得更完善的居住環(huán)境，成為世界上居民住房問題解決得最好的國家之一。從20世紀(jì)60年代起，新加坡政府對《新加坡建屋與發(fā)展法》、《中央公積金法》、《特別物產(chǎn)法》、《建屋局法》等法律法規(guī)進(jìn)行了頒布，從而嚴(yán)格抑制各類投機(jī)炒房行為，保障了“組屋”管理的有效運(yùn)行。

三、廉租住房租金補(bǔ)貼的完善建議

上海廉租住房政策的申報和審核流程的進(jìn)一步完善，租金補(bǔ)貼合理確定是正確實(shí)施廉租住房政策的重要內(nèi)容。從上述國外的住房保障工作經(jīng)驗的案例中可以借鑒，鼓勵企業(yè)、個人承擔(dān)部分住房保障責(zé)任；個人申報信息和不良行為與依法規(guī)范資格審核對接；租金補(bǔ)貼市場變化掛鉤。

（一）建立租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。隨著上海舊區(qū)改造進(jìn)程的加快以及外來常住人口的大量導(dǎo)入，存量的中小型住房不斷減少，市場上可供廉租住房保障家庭選擇的房源越來越少，租賃市場租金價格越來越高。面對租賃市場租金的快速變動，廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整往往無法跟上市場租金的“步伐”，當(dāng)補(bǔ)貼金額不足以在市場上租賃到住房時，原先有住房的家庭就會趨向于虛假租房“套現(xiàn)”，而原先住房居住面積為0平方的家庭就更加渴望入住實(shí)物配租住房，因此，使租金補(bǔ)貼家庭真正能“借的起房子”成為制定租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時首要考慮因素。建議設(shè)置租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，全面、及時、系統(tǒng)的收集市場租金信息，提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場的聯(lián)動性、統(tǒng)一性，形成科學(xué)有效的統(tǒng)計分析機(jī)制與租金保障機(jī)制，建立租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與市場租金掛鉤的動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

（二）鼓勵市場機(jī)構(gòu)為租金補(bǔ)貼家庭提供服務(wù)。在租賃市場管理還不成熟的情況下，廉租住房租金補(bǔ)貼家庭往往缺少足夠的信息、精力、資金等資源來尋找到合適的房源。因此，為了使廉租租金補(bǔ)貼真正發(fā)揮功效，需要政府鼓勵市場機(jī)構(gòu)承擔(dān)專門的廉租服務(wù)功能，為廉租補(bǔ)貼家庭在承租房源時提供“中間”服務(wù)?？梢試L試引進(jìn)一些經(jīng)過考核、評估后各方業(yè)績優(yōu)秀且具有一定規(guī)模的中介，讓其在區(qū)房地產(chǎn)交易中心設(shè)立服務(wù)窗口，專門服務(wù)于取得廉租住房保障資格的家庭，幫助有意愿將閑置住房出租的家庭尋找房客，也幫助享受租金補(bǔ)貼的保障家庭找尋到合適的住房。

（三）引導(dǎo)公共租賃住房運(yùn)營公司為租金補(bǔ)貼家庭提供服務(wù)。市場機(jī)構(gòu)為廉租租金補(bǔ)貼保障家庭提供租賃“中間”服務(wù)只是起到橋梁的作用，具體操作有一定的時間間隔，多少延遲廉租租金補(bǔ)貼保障家庭享受租金補(bǔ)貼。建議政府可以引導(dǎo)公共租賃住房充裕的公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)，拿出部分暫時空置的公共租賃住房以市場租金的方式出租給廉租租金補(bǔ)貼保障家庭。同時有原住房的廉租租金補(bǔ)貼保障家庭也可將原住房提交公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租，用于公共租賃住房運(yùn)營。兩套住房之間的租金相抵后，對于支付公共租賃住房租金不足的部分，按照其補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合差額由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)支付公共租賃住房運(yùn)營公司。這樣既保證廉租租金補(bǔ)貼保障家庭能及時享受租金補(bǔ)貼，也能使公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開拓公共租賃住房房源籌措的渠道。

（四）完善住房保障誠信體系建設(shè)。將廉租住房申請審核系統(tǒng)對接社會綜合征信信息系統(tǒng)，當(dāng)出現(xiàn)廉租住房租金保障家庭在廉租住房租金補(bǔ)貼申請、租賃、使用、退出及領(lǐng)取補(bǔ)貼過程中有弄虛作假、隱瞞虛報、套現(xiàn)等違規(guī)、違法行為，在終止廉租住房租金補(bǔ)貼保障的同時，將上述違規(guī)信息輸入社會綜合征信信息系統(tǒng)，一定程度上可起到約束和震懾作用，減少套現(xiàn)、提供虛假信息、隱瞞虛報等現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)一步提升住房保障工作水平。

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