小型房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)沖突管理研究

林錦良

廈門古龍溫泉山莊開發(fā)有限公司（361100）

小型房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)沖突管理研究

林錦良

廈門古龍溫泉山莊開發(fā)有限公司（361100）

以某小型房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目為例，在規(guī)劃驗(yàn)收、業(yè)主交房、初步成本分析中，發(fā)現(xiàn)三個(gè)代表性的與設(shè)計(jì)有關(guān)的沖突問題，總結(jié)了小型房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)沖突管理體系中的問題，從設(shè)計(jì)管理流程、變更流程管理以及組織結(jié)構(gòu)這三個(gè)方面入手，就小型房地產(chǎn)設(shè)計(jì)沖突管理的管理途徑進(jìn)行了探討，望能夠引起業(yè)內(nèi)重視。

小型房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)；沖突；管理

0 引言

十年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，管理通過不斷發(fā)展、淘汰和兼并，呈現(xiàn)出越來越明顯的專業(yè)化、寡頭化、規(guī)范化。小型房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力較為弱，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理存在一定的矛盾與沖突，可能對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量產(chǎn)生不良影響[1]。因此，加強(qiáng)小型房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部在設(shè)計(jì)階段沖突管理工作,構(gòu)建一套適合的沖突管理體系，促進(jìn)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)一步提升，有至關(guān)重要的作用與意義。

1 項(xiàng)目概述

某公司開發(fā)的山語(yǔ)聽溪項(xiàng)目，5#-1地塊（南段）建筑面積為44 235.30 m2。該地塊建筑施工圖于2013年8月7日通過福建省廈門規(guī)市劃部門審批并蓋章，并于當(dāng)年10月30日開工。2016年9月27日通過竣工驗(yàn)收，當(dāng)年11月24日取得竣工備案證明。

該地塊在2017年1月項(xiàng)目評(píng)估中總結(jié)的設(shè)計(jì)問題如下：

問題一：2015年5月24日開盤后，據(jù)營(yíng)銷部反饋，50#樓120 m2三房B1戶型銷售速度很慢，眾多看房客在看到戶型圖后不滿戶型格局而未購(gòu)買，戶型如圖1（左側(cè)）所示。

圖1 戶型圖與規(guī)劃審批板建筑圖

問題二：竣工測(cè)量期間省測(cè)繪院反饋，實(shí)體建筑測(cè)繪結(jié)果與2013年8月7日規(guī)劃審批的建筑圖有188條不符之處。其中，47#～49#樓建筑平面“凹槽”位置的結(jié)構(gòu)加強(qiáng)板（規(guī)劃審批版建筑圖無此板）不僅造成實(shí)際面積超過規(guī)劃批復(fù)面積，還引起其中一戶業(yè)主拒絕交房，如圖1（中圖、右圖）所示。

問題三：成本部根據(jù)已掌握的成本數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)圖紙土建部分“設(shè)計(jì)不完善、不合理造成拆改及補(bǔ)充設(shè)計(jì)增加費(fèi)用”達(dá)73萬(wàn)元（占變更簽證總費(fèi)用的28.65%，占比總合同價(jià)1.2億元的0.60%）。安裝部分“設(shè)計(jì)不完善、不合理造成拆改及補(bǔ)充現(xiàn)場(chǎng)簽證”增加費(fèi)用達(dá)39.76萬(wàn)元（占變更簽證總費(fèi)用的15.60%，占總合同價(jià)1.2億元的0.32%）。

2 設(shè)計(jì)沖突的原因

從表面來看，產(chǎn)生問題一的原因是：戶外與戶內(nèi)缺乏過渡空間；戶型缺少“贈(zèng)送空間”；主臥衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。根據(jù)《G公司方案設(shè)計(jì)管理作業(yè)指引》，在項(xiàng)目方案階段，“營(yíng)銷部提供產(chǎn)品功能業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)要求”這一工作流程僅反饋給成本部。即營(yíng)銷部在前期調(diào)研中總結(jié)的大戶型客戶業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)要求未能反饋至設(shè)計(jì)管理部。原因是上述要點(diǎn)并非該部門的關(guān)注重點(diǎn)而被忽略，致使上述業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)要求未能出現(xiàn)在《設(shè)計(jì)任務(wù)書》中。由于山語(yǔ)聽溪項(xiàng)目主要為溫泉度假別墅產(chǎn)品，方案審圖階段公司人員對(duì)于別墅項(xiàng)目關(guān)注度高，而B1高層戶型因僅有14套未仔細(xì)研討就匆忙報(bào)規(guī)劃。當(dāng)發(fā)現(xiàn)B1戶型上述缺點(diǎn)時(shí)，工程已進(jìn)入了招標(biāo)階段。問題一從深層次分析可總結(jié)為設(shè)計(jì)管理流程沖突，從某種意義上開是一種制度上的缺失或錯(cuò)誤。

從表面來看，產(chǎn)生問題二的原因是：“審圖所要求結(jié)構(gòu)圖增加的結(jié)構(gòu)加強(qiáng)板，未能反饋到建筑施工圖”造成實(shí)際竣工測(cè)量圖與預(yù)售測(cè)量圖有差異。該地塊出圖后,在設(shè)計(jì)管理人員將其報(bào)審圖所審圖時(shí)，綜合外勤人員亦將其報(bào)規(guī)劃局審批。在審圖所的意見反饋到建筑圖前，建筑圖已蓋章審批通過。開工后，“報(bào)審與實(shí)際”不符的問題未能通過“變更流程”方式告知綜合外勤人員及營(yíng)銷部。公司設(shè)計(jì)變更審批表是傳統(tǒng)的僅側(cè)重于造價(jià)增減的變更類問題，對(duì)于這種造價(jià)沒有增減的問題，不會(huì)發(fā)起流程變更，亦無法告知綜合外勤人員及營(yíng)銷部，致使對(duì)后期規(guī)劃驗(yàn)收及交房產(chǎn)生影響。問題二從深層次分析可總結(jié)為變更流程管理沖突。

從表面來看，產(chǎn)生問題三的原因是：公司圖紙自審階段審圖不仔細(xì)。任何一個(gè)項(xiàng)目均有成本變化現(xiàn)象，從成控部《主體工程成本變化分析》來看，該公司土建和水電由于設(shè)計(jì)“不完善、不合理造成”占變更簽證總費(fèi)用比例分別達(dá)28.65%和15.60%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)。該公司設(shè)計(jì)管理人員僅一名結(jié)構(gòu)專業(yè)人員。對(duì)于這種較大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)人兼顧建筑學(xué)、水電、景觀和精裝修等專業(yè)力不從心，無法發(fā)揮監(jiān)控的作用，往往要借助工程部的技術(shù)力量。由于設(shè)計(jì)管理人員和工程部的技術(shù)人員不是同部門，設(shè)計(jì)管理人員無法直接“領(lǐng)導(dǎo)”工程部的工程師發(fā)揮作用。比如5#-1地塊（南段）在項(xiàng)目啟動(dòng)后，發(fā)現(xiàn)溫泉干管、溫泉加熱系統(tǒng)等設(shè)施沒有設(shè)計(jì)，只能走邊設(shè)計(jì)、邊修改、邊施工的“三邊”模式，造成了額外成本的增加。問題三從深層次分析可總結(jié)為該公司組織結(jié)構(gòu)上的問題，即組織結(jié)構(gòu)沖突。

3 設(shè)計(jì)沖突管理途徑

設(shè)計(jì)階段的沖突管理并非單單由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)，而需要其他職能部門共同參與[2]。以房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)工作流程與制度為管理手段，該公司在2017年做了如下改進(jìn)：

3.1 設(shè)計(jì)管理流程重新梳理

在方案設(shè)計(jì)階段、設(shè)計(jì)任務(wù)書編制階段，營(yíng)銷部必須全程直接參與，避免由成本部“轉(zhuǎn)述”而發(fā)生遺漏的現(xiàn)象。如在方案設(shè)計(jì)階段，該公司正逐步推行全員優(yōu)化設(shè)計(jì)的工作理念，要求企業(yè)內(nèi)部各部門員工均參與到設(shè)計(jì)優(yōu)化工作中，提出方案的改進(jìn)意見，單位采納的意見作為部門及個(gè)人的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)，以獎(jiǎng)懲機(jī)制進(jìn)行掛鉤，使各部門積極參與到設(shè)計(jì)管理工作中。

3.2 變更流程管理重新梳理

若規(guī)劃驗(yàn)收及交房的變更未及時(shí)反饋給相關(guān)部門，會(huì)對(duì)規(guī)劃驗(yàn)收和交房產(chǎn)生不利影響。5#-3地塊是該公司山語(yǔ)聽溪的收官之作，該地塊指標(biāo)影響整個(gè)項(xiàng)目的最終驗(yàn)收。因此該公司及時(shí)調(diào)整變更流程，以紙質(zhì)設(shè)計(jì)變更為例，加入“是否需要由綜合外勤報(bào)送規(guī)劃”和“是否需要通知營(yíng)銷部”選項(xiàng)。這樣可以壓縮后期規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間以及避免交房時(shí)糾紛的產(chǎn)生，讓項(xiàng)目后期驗(yàn)收和交房變得可控。

3.3 組織結(jié)構(gòu)重新梳理

對(duì)于這樣較為小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)全階段不能單單只靠一兩個(gè)人，需要?jiǎng)佑霉舅屑夹g(shù)力量。2017年，該公司進(jìn)行了人員調(diào)整，將辦公室里僅有的一名設(shè)計(jì)管理人員調(diào)至工程部。由于工程部各專業(yè)人員齊全，對(duì)于新啟動(dòng)的項(xiàng)目，采用“工程推動(dòng)項(xiàng)目”模式，設(shè)計(jì)所有問題均由工程部?jī)?nèi)部解決，避免過去那種多部門割裂形式。

4 結(jié)語(yǔ)

優(yōu)秀的設(shè)計(jì)管理體制能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效率以及建設(shè)成效。有效避免設(shè)計(jì)沖突管理是作為提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的關(guān)鍵手段之一，必須引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注與重視。文章即重點(diǎn)圍繞設(shè)計(jì)階段沖突管理的相關(guān)問題進(jìn)行探索分析，望能夠有助于發(fā)揮設(shè)計(jì)沖突的建設(shè)性作用，減輕設(shè)計(jì)沖突的負(fù)面影響，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作順利開展。

[1]于柏青.公共組織沖突管理效應(yīng)研究[J].哈爾濱工程大學(xué)學(xué)報(bào),2012,33(10)：1315-1320.

[2]陳曉紅,趙可.團(tuán)隊(duì)沖突、沖突管理與績(jī)效關(guān)系的實(shí)證研究[J].南開管理評(píng)論,2010,13(5)：31-35.