宏觀環(huán)境下銀行信貸與房價的關(guān)系研究

劉沖

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，與銀行業(yè)有著緊密聯(lián)系，信貸資金是房地產(chǎn)業(yè)資金來源的重要渠道之一。廊坊市作為鄰京的一個四線城市，近期以來，銀行信貸尤其是房地產(chǎn)市場信貸增速持續(xù)上揚，房價也呈現(xiàn)出不同于其他多數(shù)四線城市的上漲。本文首先就宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的銀行信貸與房價相互作用機制進行了探討，而后以廊坊市為例，對銀行信貸與房價的動態(tài)互動關(guān)系展開研究。

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房價；結(jié)構(gòu)化脈沖響應(yīng)函數(shù)

伴隨著世界各國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也同步發(fā)展起來，并且對經(jīng)濟的穩(wěn)定起到越來越重要的作用。房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售均需要有大量資金作為支撐，銀行的信貸資金是房地產(chǎn)業(yè)資金來源的重要渠道之一，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有一定的周期性，經(jīng)常是與經(jīng)濟周期同步，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響。銀行的信貸規(guī)模對于經(jīng)濟發(fā)展程度更為敏感，當(dāng)房地產(chǎn)價格波動時，銀行信貸的強化作用（Goodhard）會加劇宏觀經(jīng)濟的波動，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生不可忽視的影響。因此，分析研究房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間的動態(tài)互動關(guān)系是具有重要的實踐意義和理論參考價值的。

一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境下銀行信貸與房地產(chǎn)市場關(guān)系理論研究

通過許多學(xué)者對國內(nèi)外房地產(chǎn)發(fā)展與銀行信貸的關(guān)系研究發(fā)現(xiàn)，金融市場與房地產(chǎn)市場是具有共生性的。例如，Gerlach和Peng通過對香港的住宅價格、房地產(chǎn)信貸、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的關(guān)系研究，認(rèn)為房價能夠顯著影響銀行信貸。目前，國內(nèi)部分學(xué)者側(cè)重考察信貸與房價的互動關(guān)系（李健飛等），部分學(xué)者側(cè)重考察貨幣政策對房價的傳導(dǎo)機制（李松華等）。本文考察的是在一定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境條件下，銀行信貸與房價之間的互動關(guān)系與影響機制，包括代表宏觀經(jīng)濟基本面和冷熱度的經(jīng)濟增長和通脹水平，以及代表貨幣政策的貸款利率。銀行信貸與房價本身就不會脫離這些變量而存在，這也是本文研究的創(chuàng)新之處。

二、廊坊市銀行信貸與房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)性分析

（一）廊坊市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性強、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。2013年，廊坊市的房地產(chǎn)開發(fā)投資突破400億元，達(dá)到427.9億元，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資突破500億元，達(dá)到558.8億元，2015年維持在500億元以上，累計完成539.1億元。其中，住宅投資所占比重較大，于2013年突破300億元，占比突破80%，達(dá)到83%。居民住宅市場成為廊坊市房地產(chǎn)市場的主力。廊坊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅直接促進了地區(qū)生產(chǎn)總值，還帶動了建筑、金融保險業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)的GDP逐年上升，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重從2011年開始也是逐年上升，2015年該比重已經(jīng)接近10%。房地產(chǎn)業(yè)作為全市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟的貢獻程度不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的繁榮與穩(wěn)定，關(guān)系到整個經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）銀行對房地產(chǎn)市場發(fā)展的信貸支持情況

1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持情況。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，從房屋開發(fā)到獲得房屋銷售許可證都需要投入大量資金。目前，銀行信貸仍是房地產(chǎn)業(yè)投資資金的主要來源。廊坊市房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量整體波動上升，2013年3月至2014年6月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款經(jīng)歷了上升且較高水平的同比增速，房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量呈階段式上升態(tài)勢，期間，也是正值京津冀協(xié)同發(fā)展落地之時，廊坊市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段景氣時期。銀行信貸資金的投入滿足了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)資金墊支的需求，也促進了房地產(chǎn)市場供給的增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮發(fā)展的景象。2015年初開始，銀行信貸風(fēng)險的管控、房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性等因素疊加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量和增速都進入低谷。但從2016年初開始，無論在總量還是同比增速上均出現(xiàn)上揚，這與廊坊市房地產(chǎn)市場的繁榮周期也是相關(guān)的。

2.對購房者的信貸支持情況。個人住房貸款有效滿足了居民購房的需求，廊坊市個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展相當(dāng)迅速，總量持續(xù)增長，同比增速也是波動上升，從2010年末至2015年末，廊坊市個人住房貸款由494億元增長至1590億元，5年間累計增長了2.2倍之多，年均增長26.3%。尤其地，2015年下半年以來，個人住房貸款同比增速快速上揚，增速于2016年1月超過50%，2016年4月增速甚至達(dá)到了59.6%，這與廊坊市房地產(chǎn)市場的景氣周期也是相關(guān)的?？梢姡y行正在逐漸把相當(dāng)一部分資金注入房地產(chǎn)市場消費信貸領(lǐng)域。

如果房價在短時間內(nèi)上漲太快，可能造成居民購買能力不足。據(jù)世界銀行研究發(fā)現(xiàn)，發(fā)展中國家的房價收入比一般在4-6倍之間時，居民對商品住宅才普遍具有支付能力。目前，我國房價收入比超過6倍的主要是一些大城市，其中北京、沈陽等的比率都超過了10。從2010年至2015年，廊坊市房價收入比平均為7.8：1，已經(jīng)超過了發(fā)展中國家的標(biāo)準(zhǔn)，甚至于一些大城市平頭?？梢?，與居民收入相比，廊坊市房價漲勢較快，僅憑借家庭的總收入可能難以形成有效購買力，因此，只有向銀行貸款才能夠滿足購買需求。住房貸款業(yè)務(wù)的推出不僅釋放了購房需求，還促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

（三）銀行信貸與房價上漲的相關(guān)性分析

從各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，房價上漲基本與銀行信貸支持密切相關(guān)，特別是房價在短期內(nèi)的快速飆升，基本上都是銀行信貸支持的結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，從總量看，2010年末，廊坊市房地產(chǎn)貸款為586億元，2015年末達(dá)到1702億元，5年間，廊坊市房地產(chǎn)貸款余額累計增長了190.6%，年均增長23.8%；從比重看，2010年6月末，房地產(chǎn)貸款占貸款總量比重就已達(dá)到45.5%，從2012年中開始該比重呈逐步上升趨勢，直至201 5年7月末，房地產(chǎn)貸款余額占貸款總量的比重超過50%，而后該高比重不降反升，銀行信貸資金集中流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

銀行信貸的大量投放，一方面，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大房地產(chǎn)投資規(guī)模，在生產(chǎn)成本以及需求的不斷刺激下，促使房價逐年上升；另一方面，信貸資金向房地產(chǎn)消費領(lǐng)域的投放也進一步釋放了住房需求，也推動了房價的逐年上升。2010年6月末，廊坊市房屋銷售均價為5832元，平方米，2016年4月末達(dá)到831 4元，平方米，2010年末至2015年末的5年間，廊坊市房價累計增長了14.8%，年均增長2.8%。

通過對銀行信貸和房價計算簡單相關(guān)系數(shù)，發(fā)現(xiàn)兩者之間的相關(guān)程度為0.85，表明廊坊市房價與房地產(chǎn)貸款之間的相關(guān)程度比較高。

（四）基于SVAR模型的正交化結(jié)構(gòu)性的脈沖響應(yīng)函數(shù)

本文以滯后24期作為跟蹤區(qū)間，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解方法，進一步綜合分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的銀行信貸與房價的動態(tài)互動關(guān)系。

1.銀行信貸和房價脈沖沖擊的響應(yīng)分析：（1）關(guān)于銀行信貸沖擊的脈沖響應(yīng)。由圖4.1表明廊坊市的銀行信貸規(guī)模增長在短期內(nèi)具有慣性；由圖4.2，從結(jié)構(gòu)化的脈沖響應(yīng)函數(shù)看，房價對信貸擴張沖擊的響應(yīng)存在一定滯后性，但從0.0064個百分點的效應(yīng)看，推動作用并不大，可見，盡管信貸擴張確能進一步推動引起房價上漲，但房價受其他因素影響還是比較大的，主要是由廊坊市特定的區(qū)位、概念、規(guī)劃等定性因素所決定的；由圖4.3、4.4，通脹和產(chǎn)出對銀行信貸的沖擊響應(yīng)均是正向的，產(chǎn)出的響應(yīng)相對更為迅速，通脹在第一期時出現(xiàn)0.13個百分點響應(yīng)，第三期繼續(xù)升A0.44個百分點，產(chǎn)出在第一期就迅速達(dá)到0.1 35個百分點的響應(yīng)程度，隨著時間的推移，分別大約在1 2個月、6個月時趨近于0。響應(yīng)。（2）關(guān)于利率沖擊的脈沖響應(yīng)。

3.通脹脈沖沖擊的響應(yīng)分析：通脹對銀行信貸的沖擊具有顯著的負(fù)效應(yīng)，在第二期就達(dá)到-0.00236個百分點，此后開始波動減少；通脹對房價的沖擊大部分是負(fù)效應(yīng)的，僅在第四期時達(dá)到0.0003個百分點的正響應(yīng)；通脹對產(chǎn)出的沖擊是正效應(yīng)的，并在第三期時達(dá)到0.0052個百分點。目前，我國的利率政策基本上是與通脹目標(biāo)掛鉤的，高通脹水平導(dǎo)致利率水平的顯著上升，而進一步引發(fā)銀行信貸規(guī)模和房價的下行，利率政策對廊坊市的銀行信貸和房價的調(diào)控效果是顯著的，但相對地，利率政策對于房價的調(diào)控的時滯性更強，同時，廊坊市產(chǎn)出和通脹水平的變動方向是一致的。

五、結(jié)論評述

基于上述研究結(jié)論，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，本文提出以下政策建議：

（1）從信貸角度看，控制房價上漲的一個重要舉措就是對房地產(chǎn)消費和生產(chǎn)各環(huán)節(jié)的銀行信貸規(guī)模進行合理規(guī)劃。一方面，應(yīng)引導(dǎo)銀行合理配置信貸資金，提高銀行房地產(chǎn)信貸的穩(wěn)定性，另一方面銀行要加大對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和個人住房貸款的審核力度，并建立健全房地產(chǎn)信貸監(jiān)管體制，適時對銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)和規(guī)模進行審查。

（2）從房價角度看，引導(dǎo)廊坊市房價理性增長，除了合理規(guī)范信貸因素外，還應(yīng)結(jié)合廊坊特定的區(qū)域、概念等因素進行合理的房價預(yù)期引導(dǎo)。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)正確認(rèn)識市場發(fā)展現(xiàn)狀，引導(dǎo)社會公眾形成合理的房價預(yù)期，可以通過定期公布房地產(chǎn)市場報告和信息對社會公眾非理性的購房行為進行調(diào)控，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)市場發(fā)展動向，及時防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，適度提高商品房預(yù)售條件，大力推行現(xiàn)房銷售政策，避免投資者圈地投機炒作。