論我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整

謝曉林

摘要：在我國國民經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了支柱性的作用，促使國民經(jīng)濟快速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金能夠保證企業(yè)良好的發(fā)展，隨著國家宏觀政策的實施，再加上不斷改變的房地產(chǎn)投融資體制，使得房地產(chǎn)融資方式選擇問題越來越突出，如選擇不當(dāng)，會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。因此，文章在比較分析我國房地產(chǎn)現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)融資方式的選擇與調(diào)整，旨在為房地產(chǎn)融資工作的科學(xué)開展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資方式；選擇；調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時，衡量其競爭力強弱的指標包含資本規(guī)模、資金運作水平。21世紀80年代中期，為房地產(chǎn)行業(yè)提供貸款的機構(gòu)中出現(xiàn)國有商業(yè)銀行的身影，經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸的形成以國有商業(yè)銀行貸款為主的融資模式，由于此種模式單一性比較強，已經(jīng)無法滿足近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時的資金需求。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求特點，加之過分依賴銀行信貸存在的弊端，房地產(chǎn)行業(yè)需要分析現(xiàn)有融資方式的存在的優(yōu)缺點，以能合理的選擇并科學(xué)的調(diào)整，保證資金充足，實現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)融資方式的比較分析

（一）股權(quán)融資方式

1. 海外公開市場股權(quán)融資

在國內(nèi)公開市場中，暫停了房地產(chǎn)的股權(quán)融資，此種背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)依托于自身強大的實力及市場影響力，將股權(quán)融資發(fā)展至海外公開市場，滿足自身的融資需求，如萬科A，經(jīng)過投資額的增加，使南聯(lián)地產(chǎn)的持有股量提升至80.36%，業(yè)界認為，萬科的此項舉動最終目的在于融資，股權(quán)收購?fù)瓿珊?，借殼上市舉動也實際完成?；谌f科的行動發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)采取海外公開市場股權(quán)融資的方式可行性比較強，不過，具體操作時，將所在交易所的融資條件為滿足為首要條件，其次，還需要對資金轉(zhuǎn)移問題做出妥善的解決。

2. 項目股權(quán)融資

此種融資方式是指房地產(chǎn)以具體項目為基礎(chǔ)，采取建立項目公司的方式，吸引投資者，完成融資，解決資金不足的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)廣泛的采用項目股權(quán)融資方式，但在前期時，由于比較難協(xié)調(diào)股東間的利益，導(dǎo)致項目進展受到影響，使此種融資方式存在一定的不足。

（二）債權(quán)融資方式

隨著國家宏觀調(diào)控措施的實施，房地產(chǎn)行業(yè)基本無法在公開市場中發(fā)債，因此，本節(jié)所闡述的債權(quán)融資方式主要包含以下幾種。第一，銀行貸款。拆遷貸款、開發(fā)貸款、其他抵質(zhì)押貸款為銀行目前可為房地產(chǎn)行業(yè)提供的貸款，每種貸款都具有非常嚴格的貸款要求，只有符合條件才能申請貸款，一定程度上限制了其在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用，也增加了融資的難度；第二，海外市場公開發(fā)行債券?，F(xiàn)階段，香港市場、新加坡市場等為主要的房地產(chǎn)債權(quán)發(fā)行市場，但在海外市場公開發(fā)行債券時，存在的問題也比較多；第三，民間借貸。個人、企業(yè)、小貸公司等均為房地產(chǎn)行業(yè)融資的對象，主要的融資方式為債券，相對來說，民間借貸獲得金額比較少，卻具有非常高的風(fēng)險。

（三）可股權(quán)可債權(quán)融資方式

此種方式是指房地產(chǎn)行業(yè)融資時，投資者的投資方式既可以是股權(quán)，也可以使債權(quán)，或者是夾層。第一，信托資金。對于房地產(chǎn)需求的資金，通過信托公司來獲得，從資金來源上看，信托資金包含單一式和集中式兩種，單一式是指投資者為一個人，而集中式是指投資者經(jīng)信托公司公開募集；第二，私募地產(chǎn)基金。此種融資方式中，資金募集對象為市場中特定對象，人數(shù)通常在50人以內(nèi)，資金募集者為專業(yè)組織，資金募集方式為建立有限責(zé)任公司或合伙公司，最終，資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)完成融資。

二、我國房地產(chǎn)融資方式的選擇與調(diào)整

（一）融資方式的選擇

通過分析各種融資方式的優(yōu)缺點之后發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境中，我國房地產(chǎn)融資時，將逐漸的向著多元化的方式發(fā)展，但在一段時間內(nèi)，依然會主要依賴銀行貸款，不過，銀行貸款并未為唯一的融資渠道，會同時結(jié)合其他的融資方式，如銀行貸款與信托資金相結(jié)合、銀行貸款與項目股權(quán)融資相結(jié)合等。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分的認識到，無論選擇何種多元化的融資方式，都需要經(jīng)歷成長，成長過程中，必不可少的前提條件為不斷的提升金融意識水平、經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)行業(yè)水平等?，F(xiàn)階段，從現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資時比較理性的選擇為銀行貸款與信托資金相結(jié)合的方式，或銀行貸款與房地產(chǎn)投資基金相結(jié)合的方式，具體應(yīng)用過程中，還需要做出科學(xué)的調(diào)整，以能有效地解決房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求。

（二）融資方式的調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)采取上述兩種結(jié)合方式融資時，亟需調(diào)整的問題主要包含三個方面。

第一，改進銀行貸款內(nèi)部的運作機制。對于銀行貸款來說，主要包含兩種內(nèi)在運作系統(tǒng)，一種為資產(chǎn)業(yè)務(wù)，另一種為負債業(yè)務(wù)，而從運作機理方面看，實現(xiàn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提條件為負債業(yè)務(wù)，負債業(yè)務(wù)的歸屬為資產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時，在這兩項業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)的被動狀態(tài)并非一直持續(xù)，貸款債權(quán)抵押后，可以發(fā)生轉(zhuǎn)化，互動于負債業(yè)務(wù)。目前，我國銀行貸款的這兩項業(yè)務(wù)之間的互動尚未形成，運行時依然采取舊的方式，導(dǎo)致矛盾、混亂、風(fēng)險均存在于銀行信貸融資中。因此，開展調(diào)整工作時，首要的任務(wù)即為實現(xiàn)這兩項業(yè)務(wù)間的互動，在國際方面，其經(jīng)驗為經(jīng)由二級市場，證券化抵押貸款債權(quán)，促進與負債的互動。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，抵押貸款證券化屬于資產(chǎn)證券化的類型之一，是指金融機構(gòu)通過轉(zhuǎn)化自身的不動產(chǎn)貸款債權(quán)，變?yōu)槟軌蜣D(zhuǎn)讓的，由投資者購買，最終實現(xiàn)資金在二級市場中融通。證券化之后，房地產(chǎn)采取間接方式融資時，存短貸長的矛盾能夠被有效的解決，與此同時，前文所述的風(fēng)險也能夠有效的避免。

第二，投資基金法應(yīng)盡早的頒布實施。房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中，如采用投資基金方式，由于此種融資方式并無相應(yīng)的法律法規(guī)可以依據(jù)，因此融資風(fēng)險性非常高，非常容易影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。此外，國外經(jīng)過多年實踐，其經(jīng)驗也可顯示出，在工業(yè)化發(fā)展速度不斷提升的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)有效的融資，應(yīng)采取的方式即為投資基金?？v觀學(xué)者關(guān)于基金融資的研究，其研究成果以及運作機理均證實了這一點。從微觀方面看，我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，資金來源相對穩(wěn)定的為信托公司，通過與信托公司的合作，保證房地產(chǎn)企業(yè)運行時的資金充足，保證資金來源的穩(wěn)定性與可靠性。我國在制定投資基金法時，應(yīng)以發(fā)達國家的成功經(jīng)驗為借鑒，尤其美國房地產(chǎn)行業(yè)基金融資的發(fā)展經(jīng)驗，同時，還應(yīng)與我國的現(xiàn)狀、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等相結(jié)合，保證投資基金法制定的科學(xué)性與完善性，同時，還應(yīng)促進投資基金法的盡早實施，以將投資基金發(fā)展過程中面臨的瓶頸問題從法律方面妥善的解決，最終，促進房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。

第三，將對信托融資的限制逐漸取消。從目前我國的國情來看，信托融資方式所具備的優(yōu)勢比較突出，同時，信托融資方式的靈活性比較大，制度設(shè)計功能比較獨特，融資融物能力比較強，可與多種融資工具實現(xiàn)串聯(lián)，降低融資的苦難程度，便于融資工作的順利開展，并且能夠高度吻合于房地產(chǎn)行業(yè)的特點。目前，房地產(chǎn)行業(yè)采取信托融資方式融資時，存在一些限制條件，如合同應(yīng)控制在200份以內(nèi)，導(dǎo)致信托融資在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的優(yōu)勢無法體現(xiàn)出來。在調(diào)整房地產(chǎn)融資方式的過程中，還應(yīng)以具體區(qū)域的特點為依據(jù)，將存在的限制逐漸的取消，同時，合理的規(guī)定資金期限、營銷方式等，充分發(fā)揮信托融資的優(yōu)勢，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營資金需求被充分滿足。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)可采取的融資方式種類比較多，如債權(quán)融資方式、股權(quán)融資方式等，但每種方式均存在一定的弊端，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的融資工作受到限制，為解決存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)依據(jù)自身情況，科學(xué)的選擇結(jié)合式的融資方式，同時，從國家、房地產(chǎn)行業(yè)自身等多個方面做出調(diào)整，以將各種融資方式的優(yōu)點充分發(fā)揮出來，促使房地產(chǎn)行業(yè)有效的實現(xiàn)融資，實現(xiàn)行業(yè)的長久發(fā)展。

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（作者單位：佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司）