房地產(chǎn)估價(jià)的常見風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施

葛勇

近年來，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量的劇增，但因各種因素，房地產(chǎn)估價(jià)過程中還會(huì)遇到各類風(fēng)險(xiǎn)，從而為房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)利益主體帶來了較大的經(jīng)濟(jì)損失，本文筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)估價(jià)的常見風(fēng)險(xiǎn)以及防范措施進(jìn)行了簡單探討。

房地產(chǎn)估價(jià)，主要指的是由專業(yè)的評(píng)估人員針對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)特定權(quán)益在特定時(shí)間上的價(jià)值做出評(píng)估。在開展房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要專業(yè)的評(píng)估人員對(duì)影響房地產(chǎn)的幾個(gè)因素以及當(dāng)時(shí)的市場供需現(xiàn)狀和變化趨勢進(jìn)行分析。但是，在房地產(chǎn)估價(jià)中，常常隱藏著各類風(fēng)險(xiǎn)，因此深入分析常見風(fēng)險(xiǎn)，并積極采取防范措施來降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率具有重要意義。

房地產(chǎn)估價(jià)中常見風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)人員方面的引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)作為一門涉及經(jīng)濟(jì)、科學(xué)以及藝術(shù)等學(xué)科的綜合性技術(shù)工作，對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高，假若從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員缺乏職業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)不扎實(shí)等等，稍有不慎便可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤；假若估價(jià)人員的道德素養(yǎng)不高，其在工作中便可能出現(xiàn)泄密、欺詐、違約、掛靠、虛假評(píng)估等情況，從而引發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

政策調(diào)整引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家也出臺(tái)了很多政策用于調(diào)控房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定、有序發(fā)展。但是房地產(chǎn)業(yè)政策性強(qiáng)，有時(shí)房價(jià)過快上漲，影響百姓安居樂業(yè)，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，勢必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響，其中表現(xiàn)最為突出的便是影響房地產(chǎn)行業(yè)的供需情況。除此之外，國家經(jīng)濟(jì)政策的改變也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，無論是稅收政策還是金融政策的調(diào)整等等，均會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)所需的資金，一旦對(duì)這些政策把握不準(zhǔn)，便容易給房地產(chǎn)估價(jià)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

估價(jià)業(yè)務(wù)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，各種類型的評(píng)估機(jī)構(gòu)如雨后春筍般出現(xiàn)，在促進(jìn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也增加了該行業(yè)的競爭，為了追求經(jīng)濟(jì)效益，個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)試圖通過降低價(jià)格的方式來增長業(yè)務(wù)量，還有個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)通過封鎖信息甚至壟斷的方式獲得業(yè)務(wù)。上述行為不僅違背了市場經(jīng)濟(jì)公平競爭原則，而且還降低了評(píng)估機(jī)構(gòu)的收入，增加了自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料缺乏系統(tǒng)性，資料更新不夠及時(shí)，從而容易出現(xiàn)估算值跟實(shí)際值差距較大的情況，導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告不合理。除此之外還有評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一些房地產(chǎn)的評(píng)估在價(jià)格上給予指導(dǎo)，以至于影響評(píng)估人員的公正客觀判斷，不得不按照他們的要求對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)，如此便容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范

全面提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。估價(jià)人員作為房地產(chǎn)估價(jià)公正的主要操作者，他們自身綜合素質(zhì)的高低將直接影響著房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和質(zhì)量高低。而提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)，是降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一，具體而言，可從以下幾個(gè)方面入手：（1）積極聘請(qǐng)素質(zhì)更高、能力更強(qiáng)的評(píng)估人員，從而全面提高房地產(chǎn)估價(jià)人員則整體綜合素質(zhì)；（2）房地產(chǎn)估價(jià)人員參與在職教育和培訓(xùn)工作，從而不斷更新專業(yè)知識(shí)，掌握房地產(chǎn)估價(jià)新技術(shù)和新方法，以便更好地勝任房地產(chǎn)估價(jià)工作。例如：作為房地產(chǎn)估價(jià)師，要求其必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)接受職業(yè)培訓(xùn)，然后認(rèn)真撰寫評(píng)估工作心得和專業(yè)論文，提交自己獨(dú)立完成的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，一旦上述工作中有內(nèi)容未完成，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)便應(yīng)該對(duì)其做出相應(yīng)懲罰，情況嚴(yán)重時(shí)還可以取消其會(huì)員資格。（3）采取各種有效途徑加強(qiáng)職業(yè)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，例如：可以將職業(yè)估價(jià)人員外派到一些大型的估價(jià)機(jī)構(gòu)中學(xué)習(xí)，也可以跟周邊其他機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，共同商討如何防范房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條確立的一項(xiàng)重要房地產(chǎn)制度。縱觀當(dāng)前我國各個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，其估價(jià)體系還不夠完善，房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管不夠到位，以至于估價(jià)信息常常出現(xiàn)失真的情況，并且還嚴(yán)重影響了估價(jià)工作的科學(xué)性和規(guī)范性。為此，筆者建議可從以下幾個(gè)方面著手：第一，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立一套健全的估價(jià)制度，不斷完善自身的房地產(chǎn)估價(jià)體系，并且要不斷完善房地產(chǎn)估價(jià)信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，以便在不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)的真實(shí)性和有效性的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)信息的透明度。特別是近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國家通過政策的形式調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的情況也增加，對(duì)此，從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員要結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀開展估價(jià)工作。第二，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)該完善信息數(shù)據(jù)估價(jià)系統(tǒng)，以便房地產(chǎn)估價(jià)人員更客觀、更全面地掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，盡可能降低因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)信息失真帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三，建立健全的房地產(chǎn)估價(jià)檔案，以便更好地規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)工作，對(duì)房地產(chǎn)估計(jì)行為進(jìn)行事后監(jiān)督，全面保障房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利開展。第四，利用好網(wǎng)絡(luò)資源活動(dòng)最新消息，掌握國家政策動(dòng)向。考慮到房地產(chǎn)估價(jià)人員時(shí)間有限，不可能親自到現(xiàn)場去了解資料或者信息，而在當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，房地產(chǎn)估價(jià)人員要充分利用網(wǎng)絡(luò)資源獲得自己所需的信息。例如：可以借助互聯(lián)網(wǎng)上比較權(quán)威的部門發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料分析數(shù)據(jù)，并在各級(jí)政府部門的網(wǎng)站中了解政府最新的政策和法規(guī)。房地產(chǎn)管理部門還可以借助互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的人員、職業(yè)資格、培訓(xùn)情況和業(yè)務(wù)開展、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)等方面進(jìn)行監(jiān)管。

通過法律的形式規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，其前提是由相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)定性約束，這也是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展內(nèi)生性需求。因此要通過法律的形式解決房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)惡性和無序競爭現(xiàn)象，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員相應(yīng)的責(zé)任作為明確規(guī)定，通過制定房地產(chǎn)估價(jià)工作規(guī)范細(xì)則等等，確保房地產(chǎn)估價(jià)工作的規(guī)范開展，從而減少該業(yè)務(wù)自身特性引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是在我國積極倡導(dǎo)依法治國的背景下，無論哪個(gè)行業(yè)均應(yīng)該在法律法規(guī)的前提下運(yùn)行，因此政府部門應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價(jià)工作的現(xiàn)狀，以法律法規(guī)的形式提高評(píng)估主體的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的步驟和方法進(jìn)行規(guī)范，達(dá)到防范各類風(fēng)險(xiǎn)的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)作為一項(xiàng)涉及面廣的中介活動(dòng)，雖然在估價(jià)過程中面臨著各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，但是仔細(xì)深入分析引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的原因，采取正確有效的措施規(guī)避和轉(zhuǎn)移，便能夠降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。