商業(yè)地產(chǎn)開放化對管理的影響研究

潘振宇

摘 要：2016年政府提出“意見”，“意見”中規(guī)定新建住宅要推廣街區(qū)制。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。這項(xiàng)規(guī)定在民眾中引起了廣泛的討論。這項(xiàng)規(guī)定對現(xiàn)有的居住模式和物業(yè)管理模式產(chǎn)生了一定的沖擊，我就此規(guī)定進(jìn)行了調(diào)查，查詢了街區(qū)制的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，通過了解杭州地區(qū)現(xiàn)有的一些先行試點(diǎn)，研究街區(qū)制對當(dāng)下中國房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的影響，并對今后的國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：街區(qū)制；社區(qū)開放化；物業(yè)管理

一、引言

2016年2月6日印發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，史無前例的提出：原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建小區(qū)大院逐步打開。這一方案一經(jīng)提出，立刻引起人們激烈討論，有人認(rèn)為，不建設(shè)封閉小區(qū)，可以讓更多人享受公共資源，解決交通路網(wǎng)的布局問題，促進(jìn)土地的節(jié)約利用；也有人認(rèn)為，開放性的小區(qū)對社區(qū)安全會造成一定的影響。同時也會造成一定的噪音污染。這是對以往的封閉式小區(qū)的物業(yè)管理模式的巨大的沖擊，在新的小區(qū)結(jié)構(gòu)模式下，物業(yè)管理現(xiàn)狀應(yīng)該如何改變。

二、我國開放化社區(qū)現(xiàn)狀分析

社區(qū)開放化在我國其實(shí)并不是一個2016年才出現(xiàn)的新詞，早在20007年，杭州就有進(jìn)行開放化小區(qū)的試點(diǎn)存在，而在我國其他省市也早以出現(xiàn)各個試點(diǎn)：四川、上海、江蘇等地也都早已進(jìn)行了試點(diǎn)嘗試。其中四川宜賓的萊茵香街堪稱范本，為之后的各地試點(diǎn)做了非常好的啟示，現(xiàn)在的成都已經(jīng)在青羊區(qū)文家片區(qū)、武侯區(qū)川音片區(qū)等9個示范片區(qū)試點(diǎn)“開放化小區(qū)”概念，逐步推行“住宅小區(qū)內(nèi)部道路公共化”等做法，并取得了一定的效果。在杭州也有兩個早已開始的“開放化小區(qū)”試點(diǎn)：濱江彩虹城和良渚文化村。對此，我前往兩個小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地觀察、采訪。

1.杭州濱江區(qū)彩虹城

（1）彩虹城與常規(guī)封閉式社區(qū)的物業(yè)管理模式差異。濱江彩虹城作為杭州最早一批開放式小區(qū)，與傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)存在比較大的區(qū)別，彩虹城小區(qū)內(nèi)部有一條由南至北的中央大道，將小區(qū)一分為二，中央大道沿街設(shè)有商業(yè)步行街，步行街對外開放，小區(qū)的各個組團(tuán)之間也由車行道進(jìn)行分隔。不過彩虹城內(nèi)部也沒有做到完全的開放式，小區(qū)的各個組團(tuán)進(jìn)出時仍需要通過門崗。彩虹城的物業(yè)管理模式與傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)存在最大的區(qū)別就是安保力量的投入和公共設(shè)施的維護(hù)，對于封閉式小區(qū)來說，只有小區(qū)圍墻內(nèi)的部分屬于物業(yè)管理范圍，而在彩虹城中，小區(qū)組團(tuán)外的車行道、中央大道和沿街商業(yè)步行街都屬于物業(yè)管理范圍，這極大的增加了物業(yè)管理的工作量，所以彩虹城的物業(yè)管理人員光安保人員就有60多人，還有許多保潔人員，所以就物業(yè)管理的人工成本上來看就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出封閉式小區(qū)。而且因?yàn)槭情_放式小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的人流量會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于封閉式小區(qū)，安保人員的巡邏時間也比封閉式小區(qū)長且頻繁，在封閉式小區(qū)，安保人員只要在門崗處把好進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部人員的關(guān)，可以極大的保證小區(qū)內(nèi)部的安全，而在彩虹城，安保人員需要經(jīng)常的巡邏，讓住戶看見安保人員就在自己身邊，以增加住戶的心里安全感。

（2）彩虹城住戶對開放化社區(qū)的看法與建議。在實(shí)地觀察時，我發(fā)現(xiàn)了一些彩虹城小區(qū)存在的問題：1.彩虹城小區(qū)內(nèi)部的主干道是一條商業(yè)步行街，但是就在我觀察的10多分鐘內(nèi)，有2位騎著電瓶車、1位騎著自行車的人員進(jìn)入步行街，而在邊上站崗的安保人員也只是口頭上進(jìn)行了勸阻，并未采取實(shí)際行動，而3位騎車闖入步行街的人員在聽到勸阻后并未下車推行，借口街上沒人，揚(yáng)長而去。不過小區(qū)的安保人員確實(shí)比較密集，不時能看見三兩個安保在小區(qū)周圍巡邏觀察。在小區(qū)的公示窗口，我也看見了小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)對商業(yè)步行街的外立面墻體維修和小區(qū)地面塌陷進(jìn)行意見采集和辦法公示。

在實(shí)地觀察小區(qū)的同時，我也采訪了經(jīng)過的幾位小區(qū)業(yè)主，通過對彩虹城業(yè)主的訪談了解到彩虹城在更換物業(yè)公司后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和態(tài)度有所下降，住戶對物業(yè)的滿意程度也不是很高，普遍反映物業(yè)服務(wù)的積極性下降明顯，住戶反映的問題不能及時得到解決，比如水管漏水、門禁維修、樓層燈更換和商業(yè)步行街的外立面墻體維護(hù)。不過彩虹城的業(yè)主普遍反映小區(qū)內(nèi)部的車位停車價(jià)格從業(yè)主入住小區(qū)開始到現(xiàn)在，小區(qū)的車位收費(fèi)依舊是100元/月，費(fèi)用一直沒上漲，相對周圍小區(qū)的停車費(fèi)用，價(jià)格確實(shí)便宜，這點(diǎn)讓業(yè)主感到滿意，但是正因?yàn)槭情_放式小區(qū)，安保人員要辨認(rèn)來人是否是本小區(qū)住戶難度較大，而統(tǒng)一登記小區(qū)住戶所屬車牌又不方便，所以小區(qū)內(nèi)部的車位一直比較緊張，住戶反映許多周邊小區(qū)的車輛也會停放在彩虹城車位里，導(dǎo)致他們的車無處停放。也有業(yè)主反映，彩虹城現(xiàn)在存在較多的群租現(xiàn)象，而群租會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部人口過多，在管理上也會產(chǎn)生諸多不便，在治安、噪音、環(huán)境等各方面都產(chǎn)生不利的影響，這讓一些年齡較大的業(yè)主有些擔(dān)憂。彩虹城的住戶認(rèn)為彩虹城屬于較早開發(fā)的開放式小區(qū)，地理位置并不是非常理想，小區(qū)地處濱江西部，相對因?yàn)槭菂^(qū)政府所在地而比較繁華的濱江東部，濱西的各項(xiàng)配套建設(shè)比較落后，不過好在杭州地鐵的新線路施工逐漸走上日程，彩虹城周邊將通有杭州地鐵4號線和6號線，屆時交通的極大便利會給彩虹城注入一股新的活力。

在采訪過程中，發(fā)現(xiàn)彩虹城業(yè)主大多知道自己居住的小區(qū)屬于開放化小區(qū)，他們對國家頒布的新政策也普遍表示支持，覺得開放化小區(qū)并不像網(wǎng)上一些言論所說的治安沒有保障，出門就會被堵。而且開放化小區(qū)的住房購買價(jià)格比封閉式小區(qū)低，彩虹城現(xiàn)在的均價(jià)在1.5-1.7萬/平方米左右，而周圍的封閉式小區(qū)的均價(jià)早已上2萬/平方米，對于有購房需求的人來說，價(jià)格較便宜的開放式小區(qū)是一個不錯的選擇。

2.杭州良渚文化村

（1）良渚文化村與常規(guī)封閉式小區(qū)的區(qū)別。良渚文化村不是一個普通的住宅小區(qū)，而是一個以生態(tài)、觀景、人文名勝、休閑游樂與人居為定位的功能完整、形態(tài)豐富的泛旅游城鎮(zhèn)。文化村內(nèi)有良渚文化博物館、“良渚圣地”公園、良渚五星級度假村、“良渚不夜城”、“良渚風(fēng)情街”、良渚生態(tài)森林公園、鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、水上樂園等。而且良渚文化村完全免費(fèi)開放，景點(diǎn)不需要門票。與其說良渚文化村是一個居住型小區(qū)，不如說它是一個休閑居住式的旅游景點(diǎn)來的更準(zhǔn)確一些。

（2）良渚文化村住戶對開放化社區(qū)的看法與建議。良渚文化村是萬科在杭州的最大的組團(tuán)樓盤，因?yàn)榈靥幒贾菸鞅辈浚嚯x杭州市中心較偏遠(yuǎn)，周圍環(huán)境優(yōu)美，所以許多良渚文化村的住戶大多為剛退休老年人和工作地址在杭州城西、暫時不用考慮孩子學(xué)區(qū)問題的年輕人，也有不少住戶購買了良渚文化村的住房用作休閑度假的第二居所。通過詢問了解，得知良渚文化村也分為多個組團(tuán)，白鷺郡北、白鷺郡西等組團(tuán)因?yàn)榻ǔ蓵r間較早，入住率相對較高，住戶的滿意程度也較好，而七賢郡因?yàn)榈靥幜间疚幕遄钗髂蠀^(qū)域，周圍配套設(shè)施沒有其他幾個組團(tuán)完善，所以住戶大多不愿購置七賢郡的房產(chǎn)。良渚文化村與濱江彩虹城同屬于杭州開放式小區(qū)的試行點(diǎn)，最大的不同點(diǎn)在于：良渚文化村更加遠(yuǎn)離杭州市中心，進(jìn)入良渚文化村的大多為住戶和前來良渚遺址參觀游玩的游客，安保方面沒有太大的問題。住戶們提到良渚文化村最初是模仿國外宜居舒適型小鎮(zhèn)來建造的，但是國外小鎮(zhèn)大多以一個廣場或者教堂為中心，向外分散開來。而良渚文化村在設(shè)計(jì)時沒有對這個中心進(jìn)行明確的定位，如果將玉鳥流蘇最初定位為商業(yè)中心，把新街坊合并進(jìn)玉鳥流蘇中，一個小鎮(zhèn)的中心就能完美體現(xiàn)出來了。

三、我國開放式社區(qū)對物業(yè)管理現(xiàn)狀的影響研究

我國試行開放化社區(qū)已有一段時間，對現(xiàn)有的物業(yè)管理現(xiàn)狀也產(chǎn)生的一定的影響，我就服務(wù)、安全兩個方面進(jìn)行了分析研究。

1.服務(wù)

現(xiàn)在的許多物業(yè)管理公司對外宣傳“360度無死角服務(wù)”、“全方位服務(wù)”、“貼心管家式服務(wù)”等等，在物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)的起初階段，小區(qū)業(yè)主確實(shí)能體驗(yàn)到非常貼心的服務(wù)：見面問好、主動幫尋車位、遇到年老的業(yè)主還會上前幫扶、幫忙預(yù)約出租車。但是這些服務(wù)大多好景不長，在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)不久后，物業(yè)人員，尤其是安保人員不再像之前那樣笑容滿面，服務(wù)態(tài)度也越來越差，別說是這些貼心服務(wù)，連基礎(chǔ)的服務(wù)都難以讓業(yè)主滿意。在對彩虹城的幾位業(yè)主的訪談中，他們都提到了這些問題：小區(qū)樓道燈壞了，剛?cè)胱〉臅r候，和物業(yè)反映，第二天就能修好，現(xiàn)在樓道燈壞了，反映后過一個月還是壞著；有些時候遇到情況，打物業(yè)辦公室的電話甚至無人接聽，或者說了解情況后也不會及時上門，再三催促才會不情愿的上門解決。

2.安全

開放化小區(qū)與傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)最明顯的區(qū)別就在于開放化小區(qū)沒有圍墻的存在，而沒有圍墻的存在，大多數(shù)業(yè)主內(nèi)心的安全感當(dāng)然會比居住在封閉式小區(qū)少，而這正是物業(yè)管理公司最需要給予業(yè)主的，在開放化小區(qū)中，物業(yè)的安保人員不再只靠識別門禁卡就能區(qū)別小區(qū)業(yè)主和外來人員，而需要練就一副火眼金睛，這無疑提高了安保人員的能力要求。在封閉式小區(qū)里，因?yàn)橛袊鷫Φ拇嬖?，只需要在圍墻上安裝紅外線探測器或者監(jiān)控，就能有效的防止別有用心的人翻墻進(jìn)入小區(qū)，安保人員的日常工作量尤其是晚上的工作量相對較輕一些，但在開放化小區(qū)中，圍墻這道天然的屏障的消失讓安保人員的巡邏工作量大大加強(qiáng)，在晚上也需要組織人員不時的進(jìn)行巡邏檢查，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，而監(jiān)控也需要加大布控密度，在小區(qū)的各個關(guān)鍵位置都需要安裝監(jiān)控用以有效觀察小區(qū)情況，同時小區(qū)監(jiān)控最好能連通最近的公安監(jiān)控系統(tǒng)，這樣開放式小區(qū)的監(jiān)控不僅能對內(nèi)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)部情況，對外也能及時觀察小區(qū)外部道路發(fā)生的情況，而連通公安監(jiān)控系統(tǒng)能讓警察第一時間知道何時何地發(fā)生情況，第一時間收集到準(zhǔn)確的信息，有利于小區(qū)的治安穩(wěn)定。

四、我國開放式社區(qū)物業(yè)管理的建議措施

1.未來的物業(yè)管理公司可以不再需要大量的固定員工，可以在該街區(qū)內(nèi)進(jìn)行招聘，讓街區(qū)內(nèi)的住戶自己管理自己的家園，一些日常的維護(hù)、檢修工作由他們來完成，如遇到他們解決不了的問題，上報(bào)物業(yè)管理公司后，由物業(yè)管理公司派專業(yè)人員前往解決。這樣既減輕的物業(yè)管理公司的工作壓力，也因?yàn)槲飿I(yè)管理人員管理的是自己的家園從而提高了街區(qū)內(nèi)員工對管理的積極性。物業(yè)公司也能從現(xiàn)在一個龐大、冗雜的公司架構(gòu)變成一個精簡的管理團(tuán)隊(duì)，從而讓有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員能更多、更好的管理不同的開放式小區(qū)。

2.未來的街區(qū)制管理，在安保方面要更加依靠警察等政府機(jī)關(guān)的力量，在這點(diǎn)上可以借鑒大多數(shù)西方國家的街區(qū)模式，在街區(qū)內(nèi)設(shè)立一個小型的公安局，方便街區(qū)內(nèi)的安保巡邏，一旦出現(xiàn)警情，警察也能迅速的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，處理解決問題。同時也會大大提高街區(qū)內(nèi)住戶對家四周的安全感。

3.國內(nèi)現(xiàn)在許多城市分為各個區(qū)塊，區(qū)塊又分各個街道，街道又有自己的街道管理中心。我們可以將現(xiàn)有的街道管理中心擴(kuò)大，將衛(wèi)生所、幼兒園、消防隊(duì)、警察局等并入，再將街道管理中心再細(xì)化，分成幾個街區(qū)管理中心。就如同古語“麻雀雖小，五臟俱全”，這樣也大大方便了街區(qū)住戶的生活，其中的一些職位也可以讓街區(qū)住戶擔(dān)任，這樣能讓住戶主動參與進(jìn)家園的管理，而不是被動的接受，同時也在一定程度上解決了部分就業(yè)的壓力，而且許多學(xué)生或者志愿者也是更多、更方便的從事社區(qū)服務(wù)工作，為需要服務(wù)的人及時送上熱心。

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