淺析物業(yè)管理存在的問題及對策

宋向軍

摘要：隨著改革開放的進(jìn)一步深化、戶籍制度的改革，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也越來越快，人民生活水平不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之越來越高。物業(yè)管理作為一種新的城市社區(qū)管理形式，契合了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，成為一種新興的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

前言

物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在正處于成長階段，物業(yè)管理行業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境現(xiàn)在正在發(fā)生著巨大變化，要想實(shí)現(xiàn)我國物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展，需要全社會(huì)的共同努力。

1 物業(yè)管理的概念及內(nèi)涵

1.1 物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是業(yè)主對所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng)。

1.2 物業(yè)管理的內(nèi)涵

現(xiàn)代物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60代的英國，經(jīng)過100多年的發(fā)展，目前在西方已經(jīng)形成了一套比較完善的管理制度體系和市場經(jīng)營模式。它的內(nèi)涵主要包括以下三個(gè)方面：（1）物業(yè)管理作為一種市場經(jīng)營活動(dòng)，是房地產(chǎn)行業(yè)的延伸價(jià)值在消費(fèi)領(lǐng)域的擴(kuò)展，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務(wù)的企業(yè)行為。（2）指隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)超越傳統(tǒng)的服務(wù)范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區(qū)生活層面，成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的有效途徑和重要組成部分。（3）指物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環(huán)境所進(jìn)行的日常維護(hù)與管理，主要包括房屋的保養(yǎng)、維修、環(huán)境的清潔、綠化和保安以及家居必需的各類服務(wù)活動(dòng)?？傊S著社會(huì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷革新，物業(yè)管理所包含的服務(wù)范圍也將不斷擴(kuò)大，管理服務(wù)的理念、內(nèi)容、方式和手段也不斷創(chuàng)新與發(fā)展，成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的重要組成部分和房地產(chǎn)價(jià)值利益的重要延伸。

2 物業(yè)管理中存在的問題

2.1 物業(yè)管理工作的制度不夠完善

中國物業(yè)管理的法規(guī)與行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性差，層次性差并且未建立一套健全的物業(yè)管理法律法規(guī)。制度的不健全性使物業(yè)管理工作中遇到的一些問題無法得到科學(xué)高效的解決，一般都只給予了業(yè)主承諾但卻無法落實(shí)到位，這進(jìn)一步激化了物業(yè)管理單位與業(yè)主間的矛盾。此外，很多住宅的產(chǎn)權(quán)劃分的不夠清楚，物業(yè)管理單位自身的權(quán)責(zé)也不夠清晰，物業(yè)管理收費(fèi)方面也未設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這大大增加了物業(yè)管理工作的難度。

2.2 物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。可是，實(shí)際的物業(yè)管理工作中，只有極少一部分人擁有物業(yè)管理職業(yè)資格證書，很多人都是無證工作。擁有高級管理水平的物業(yè)管理者更是鳳毛麟角。物業(yè)管理人員專業(yè)能力的低下制約了行業(yè)工作水平的提高。

2.3 物業(yè)管理的覆蓋面太小

物業(yè)管理工作的水平高低關(guān)系著該城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和社會(huì)的穩(wěn)定程度。可是分析現(xiàn)今的物業(yè)管理狀況不難發(fā)現(xiàn)，進(jìn)行物業(yè)管理工作期間，并未使用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，甚至有很多物業(yè)管理單位的經(jīng)營規(guī)模都不滿足要求，且業(yè)主的收入較少，物業(yè)管理單位收取不到足夠的工作經(jīng)費(fèi)，這一現(xiàn)象的存在使我國物業(yè)管理的覆蓋面很小。

2.4 開發(fā)商不能履行諾言

大多數(shù)的開發(fā)商都是以獲取高額經(jīng)濟(jì)收益為目標(biāo)的，于是在房屋銷售過程中，他們制定了一套有關(guān)周邊設(shè)施及物業(yè)管理的完善方案來吸引購買者。由于開發(fā)商的這一舉措，使很多購房者都對自己購買的房屋抱有很高的期望?？墒歉犊钊胱≈?，一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量等各方面的問題，開發(fā)商便是能躲則躲，不予理會(huì)。開發(fā)商不解決業(yè)主的問題，業(yè)主便會(huì)找上物業(yè)管理部門，雖然這并不是其份內(nèi)責(zé)任。面對這種情況，物業(yè)管理單位若無法進(jìn)行有效的處理，就會(huì)加劇業(yè)主與管理單位的矛盾，使業(yè)主對管理單位抱有成見。

3 物業(yè)管理問題成因

3.1 政府重視不夠

房地產(chǎn)竣工以后，便需要物業(yè)管理單位來保障售后服務(wù)，但政府從未給予物業(yè)管理工作足夠的重視，政府出臺(tái)的一些法規(guī)可能也沒有考慮到物業(yè)管理服務(wù)種類和機(jī)構(gòu)較多的特征，因此無法真正促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展?，F(xiàn)今，物業(yè)管理行業(yè)亟需政府出臺(tái)一系列法規(guī)來規(guī)范物業(yè)管理市場。

3.2 業(yè)主認(rèn)識(shí)方面的錯(cuò)誤

很長一段時(shí)期內(nèi)，我國的城市居民都是由單位來分配住房的，人們的潛意識(shí)里認(rèn)為只要房屋出現(xiàn)了問題就該交由國家去解決。所以，人們未能正確意識(shí)到物業(yè)管理的真正作用，甚至覺得所交的物業(yè)管理費(fèi)是毫無意義的。并且，大部分居民的法律意識(shí)薄弱，不能真正認(rèn)清房屋質(zhì)量問題的負(fù)責(zé)人，對物業(yè)管理人員沒有丁點(diǎn)信任，不管他們給出的解釋合理與否都不予理睬。除此之外，若物業(yè)管理單位解決問題的方式用戶不夠滿意，他們還會(huì)拒交物業(yè)管理費(fèi)。

3.3 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部存在問題

首先，物業(yè)管理方面的制度規(guī)定不夠健全，也沒有很好的明確各項(xiàng)工作任務(wù)。企業(yè)內(nèi)部管理制度的不夠健全和科學(xué)，便給企業(yè)的日常運(yùn)營帶來了很大的難度；其次，物業(yè)管理企業(yè)中不能高效的利用人才資源，管理不夠科學(xué)。企業(yè)內(nèi)部缺乏專業(yè)水平高的人才，并且企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量很差。在物業(yè)管理市場中，很多人都將獲取利益當(dāng)做最終目標(biāo)，不考慮如何促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展；最后，物業(yè)管理單位的經(jīng)費(fèi)不夠充足，這使得提高物業(yè)管理服務(wù)水平的難度很大。

4 妥善處理物業(yè)管理問題的對策方法

4.1 完善物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)

物業(yè)管理關(guān)系范圍非常廣泛，涉及方面較多：供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。要協(xié)調(diào)好這眾多關(guān)系，并依據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)范的開展工作。所以，企業(yè)要重視物業(yè)管理方面法律法規(guī)的制定，這樣才能保證企業(yè)的良性發(fā)展。在確定物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，也必須按照相關(guān)法律規(guī)定科學(xué)的確定，要將業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生的可能性降到最低。

4.2 注重專業(yè)工作者的培養(yǎng)

物業(yè)管理工作中專業(yè)管理人才的匱乏制約了企業(yè)管理水平的提高，要想使物業(yè)管理企業(yè)有豐富的人才資源，提高管理人員的專業(yè)化程度，就必須定期組織物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，使其能掌握最先近的物業(yè)管理理念。在人才培養(yǎng)期間，還要將人才的思想培養(yǎng)和作風(fēng)培養(yǎng)結(jié)合起來，這樣才能真正提高物業(yè)管理人員的專業(yè)能力。

4.3 在物業(yè)管理工作中要善于引入先進(jìn)科技

現(xiàn)今，各行各業(yè)都在朝著智能化的方向發(fā)展，物業(yè)管理也不例外。所以，企業(yè)決策層必須掌握先進(jìn)的專業(yè)管理技術(shù)和知識(shí)，提高自身的專業(yè)化管理水平的同時(shí)跟上科技發(fā)展的步伐。物業(yè)管理中引入現(xiàn)代高科技管理方式能夠更好的為業(yè)主服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理工作的規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)簡捷、高效的物業(yè)管理目標(biāo)。

4.4 規(guī)范開發(fā)商行為

很多開發(fā)商在移交工作時(shí)，早已把車庫等配套物業(yè)設(shè)施賣出，這使物業(yè)管理的難度更大。為解決這一問題，政府必須出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，把各種配套物業(yè)的分配權(quán)交由小區(qū)的業(yè)務(wù)委員會(huì)，讓它們代替企業(yè)行使經(jīng)營權(quán)，并把大多數(shù)收入劃為小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，剩下的才是物業(yè)單位的利潤，這有助于物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。

5 結(jié)語

總之，政府的有關(guān)部門、提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主等相關(guān)主體都要能夠認(rèn)真、積極地對待目前我國物業(yè)管理發(fā)展中出現(xiàn)的問題，多方合作，找出更好地解決辦法。我相信，在全社會(huì)的共同努力之下，一定能為物業(yè)管理企業(yè)提供一個(gè)健康的、良好的發(fā)展環(huán)境，那樣物業(yè)管理企業(yè)也將為我們每一個(gè)人創(chuàng)造更加美好的家園，實(shí)現(xiàn)互利共贏。