成本與所有權(quán)無關(guān)

顏雪明萬科集團(tuán)首席律師、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任、北京大學(xué)法學(xué)院法律碩士研究生兼職導(dǎo)師

商品房小區(qū)中，哪些屬于業(yè)主共有，哪些屬于開發(fā)商，一直爭議不斷。特別是車位、會所，成為矛盾的焦點(diǎn)。判斷一個(gè)不動產(chǎn)的所有權(quán)，本來并不復(fù)雜，物權(quán)法第30條規(guī)定，依法建造的建筑物自建成之時(shí)，就產(chǎn)生所有權(quán)；物權(quán)法第142條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物屬于建設(shè)用地使用權(quán)人所有，有相反證據(jù)證明的除外。根據(jù)這些原則，物權(quán)法74條規(guī)定車位是可處分的專有部分，建設(shè)單位有處分權(quán)。會所的產(chǎn)權(quán)同理。

但有人提出一個(gè)新的觀點(diǎn)：依照成本歸屬確定所有權(quán)。意思是說，車位也好，會所也好，其成本都計(jì)入了房價(jià)，而房價(jià)都是由業(yè)主承擔(dān)的，等于他買房的時(shí)候，就已經(jīng)把這些東西都買下來了。

這種觀點(diǎn)不僅沒有法律依據(jù)，也違反生活常識。但居然得到廣泛傳播，甚至一些學(xué)者、司法機(jī)關(guān)、行政部門都支持此說，這不能不令人遺憾。

從法律上講，取得所有權(quán)的方式，有先占、制造、轉(zhuǎn)讓、繼承、贈與及司法裁決等，根本不存在“事實(shí)上支付了成本即獲得所有權(quán)”這樣的途徑。我們買一件東西，支付的是對價(jià)，而不是成本，對價(jià)的核心是買賣雙方協(xié)商一致，它可能大大高于成本，也可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本。

成本是會計(jì)學(xué)上的概念，它的唯一作用是衡量收益。如果不計(jì)算收益，成本毫無意義。在法律上，成本恐怕只與稅法發(fā)生關(guān)聯(lián)，而與所有權(quán)無關(guān)。

我曾用“賣豆腐模型”說明這個(gè)問題。張三每天用50元成本，做100斤豆腐，到天黑賣到了80元，也就是說收回了全部成本還有30元毛利，現(xiàn)在問題來了，他還剩下10斤豆腐，這些豆腐是誰的？按照成本決定論，這些豆腐顯然應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)天買豆腐的全體顧客，但生活中誰會提出這樣的主張？

有人說，動產(chǎn)與不動產(chǎn)是不一樣的。好，就用不動產(chǎn)來舉例。張三用30萬元建了一棟三層小樓，也即每層分?jǐn)?0萬元成本。后來市場不好，他以20萬元把房子賣給李四，李四出的錢連成本都不夠，他能否取得整棟樓的所有權(quán)？而在市場好的情況下，張三賣給李四一層樓，就收了50萬，李四能否主張，我已經(jīng)支付了你整棟樓的成本，故你整棟樓都應(yīng)當(dāng)是我的？頭腦正常的人，都不可能提出這種問題。

又有人說，不是說誰投資誰所有嗎，小區(qū)的全體業(yè)主是最終的出資人，所以他們才是真正的投資者，這又是令人哭笑不得的說法。購買商品與投資經(jīng)營，如果能混為一談，那我們?nèi)ワ堭^吃一頓飯，就是對飯館投了資；去坐一次飛機(jī)，就成了航空公司的股東，那還了得？回到商品房小區(qū)來看，如果認(rèn)為業(yè)主是最終的投資人，那爭議的就不是車位、會所的產(chǎn)權(quán)了，整個(gè)樓盤的開發(fā)利潤都應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主！——問題是，有人好意思這樣說嗎？