營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響研究

馬天野++尹業(yè)林

摘要：營改增是指將企業(yè)繳納的營業(yè)稅改為增值稅的一種為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的財(cái)稅制度。這一財(cái)稅改革舉措可以有效規(guī)避重復(fù)征稅問題，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，激活企業(yè)的市場競爭活力。從宏觀層面看，房地產(chǎn)企業(yè)營改增勢在必行，而且具有長足的發(fā)展意義。但是在微觀執(zhí)行的過程中，營改增也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一些的不利影響。面對營改增政策的到來，房地產(chǎn)企業(yè)該如何利用這一財(cái)稅政策，規(guī)避不利影響，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢成為一項(xiàng)重要的研究課題。本文首先對營改增進(jìn)行概述，然后分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)指標(biāo)的不利影響，為了更好地順應(yīng)稅制改革提出幾點(diǎn)改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：營改增；財(cái)稅政策；會(huì)計(jì)核算；稅制改革

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、引言

自2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)被正式納入營改增體系。在稅制改革以前，我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營業(yè)稅。營業(yè)稅是對營業(yè)額或所得額全部征稅，是價(jià)內(nèi)稅，其課稅對象主要包括：無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、應(yīng)稅勞務(wù)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率是5%。而增值稅是對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，主要包括進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅兩種類型，是價(jià)外稅。營改增后，將房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率定為11%。營改增政策從制度上解決了重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)了環(huán)環(huán)征收、層層抵扣的稅制，但是短期效果來看，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的不利影響，若不規(guī)避不利影響，很難發(fā)揮營改增政策的促進(jìn)作用。因此，本論文著重分析不利影響，并提出一些應(yīng)對方案，希望本文對房地產(chǎn)企業(yè)在面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)中如何更好發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

1.短期內(nèi)稅收負(fù)擔(dān)不降反升

增值稅發(fā)票分為增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票，營改增的優(yōu)勢就是企業(yè)獲得增值稅專用發(fā)票后可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，從而減輕納稅負(fù)擔(dān)，然而這是建立在可以獲取全額專票的基礎(chǔ)上。新政后，增值稅率為11%，而原營業(yè)稅率5%，若不能全額取得增值稅專用發(fā)票，甚至無法取得發(fā)票，那么進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，必然造成稅收負(fù)擔(dān)的增加。比如房地產(chǎn)企業(yè)有形動(dòng)產(chǎn)租賃，對于營改增之前購入的設(shè)備，并且已經(jīng)開始出租的，營改增后無法抵扣設(shè)備進(jìn)項(xiàng)稅額。另外，開發(fā)初期增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額留底抵扣，易在前期產(chǎn)生偷稅漏稅等違法行為。

2.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本上升

營改增會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)材料成本和人工成本雙上升。建筑業(yè)所需原材料種類多樣較為繁瑣，供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人無法開具專票，因此在購買原材料時(shí)無法取得增值稅專用發(fā)票是常有之事，進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大，造成材料成本上升。房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本大約占30%，但是聘請的員工大多為農(nóng)民工，他們作為個(gè)體，流動(dòng)性大，沒有專門管理的公司，因此，無法開具增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣。

三、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)指標(biāo)的影響

原來繳納營業(yè)稅時(shí)，只需在計(jì)提和繳納的時(shí)候進(jìn)行會(huì)計(jì)核算即可，增值稅對原本稅額的計(jì)算方式、納稅申報(bào)等發(fā)生了改變，核算難度加大，增加了進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出等科目。在會(huì)計(jì)指標(biāo)上，對收入利潤產(chǎn)生影響。增值稅作為價(jià)外稅，要將價(jià)格和稅款切分開來，得到不含稅的收入才是企業(yè)真正的收入。不含稅價(jià)格={1-1/（1+增值稅稅率）}*100%。經(jīng)過計(jì)算，企業(yè)收入下降近9.9%。同時(shí)，由于部分增值稅無法抵扣，企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)多繳稅額的情況，使企業(yè)利潤減少。對現(xiàn)金流量也有一定影響。房地產(chǎn)企業(yè)大多以預(yù)售的形式銷售房產(chǎn)，獲得的收入需要納稅，若房地產(chǎn)企業(yè)對其他合作的建筑企業(yè)延期付款，那么則無法及時(shí)取得專票，企業(yè)流動(dòng)資金被占用，現(xiàn)金流量減少。

四、改進(jìn)建議

1.轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，減少應(yīng)納稅額

首先，企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，盡量要求獲取正規(guī)增值稅專用發(fā)票，堅(jiān)決杜絕沒有發(fā)票等問題的發(fā)生，從根本上提高企業(yè)的稅務(wù)管理效率。對于有上下供應(yīng)關(guān)系的可以另設(shè)公司，增加抵扣稅額，合理合法有效進(jìn)行稅收籌劃。其次房地產(chǎn)企業(yè)在保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，擴(kuò)大市場占有率的同時(shí)，實(shí)行項(xiàng)目股份制，為籌集充足資金做準(zhǔn)備。最后，要保證依法納稅。在交納稅收的過程中，應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行國家稅收法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，科學(xué)使用優(yōu)惠政策來有效節(jié)約稅額。

2.采取積極的稅務(wù)籌劃

稅收籌劃的經(jīng)營性能為企業(yè)的資本增加一定的稅收支付，從而實(shí)現(xiàn)稅收節(jié)約的目的。營業(yè)稅時(shí)，繳納程序比較簡單，只需在征收時(shí)核算，沒必要進(jìn)行稅收籌劃。增值稅則不同，在過渡階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以分別核算營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的營業(yè)額以及增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的銷售額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)出租的商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以與不動(dòng)產(chǎn)的承租方協(xié)商，營改增后馬上停止執(zhí)行原合同，重新簽訂新合同，就可以按照簡易辦法3%征稅，降低租金的應(yīng)納稅額。否則，老合同按5%繳納營業(yè)稅，簽訂新合同后按3%征收，稅收差異達(dá)2%。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要以自身的實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，重新設(shè)計(jì)經(jīng)營流程，自覺調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，實(shí)施精細(xì)化管理，為企業(yè)的發(fā)展制定好相應(yīng)過渡政策，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，做好公司企業(yè)的稅務(wù)籌劃，以營改增為契機(jī)，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)幦〉礁嗟膬?yōu)惠和政策支持。

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作者簡介：馬天野（1992-），女，遼寧沈陽人，專業(yè)：會(huì)計(jì)學(xué)，主要從事會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)研究。