不動(dòng)產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)研究

趙濤

（青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，青島 266555）

摘要：對(duì)農(nóng)村的土地進(jìn)行改革的主要問(wèn)題，就是研究怎樣才能把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分出來(lái)，從而對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行重新的定位。本文從不動(dòng)產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵方面、主體方面、性質(zhì)方面以及流轉(zhuǎn)方面分別進(jìn)行研究和探析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記視角；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

一、不動(dòng)產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵研究

（一）獨(dú)立性。所謂的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)就代表具有經(jīng)營(yíng)土地的權(quán)利，它區(qū)別于土地所有權(quán)和土地承包權(quán)。在農(nóng)戶對(duì)擁有土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，土地承包權(quán)才可以涵蓋土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是當(dāng)農(nóng)戶把擁有的土地承包或者轉(zhuǎn)讓給其他人時(shí)，就不再具有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。從這上面我們可以看出，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是相對(duì)獨(dú)立存在的權(quán)利，它具有一定的獨(dú)立性。

（二）內(nèi)涵分析。從法律的角度上來(lái)說(shuō)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于私法方面的權(quán)利范疇，另外，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是具有特定的內(nèi)容和期限的，并且是要以土地承包權(quán)的農(nóng)戶為基礎(chǔ)的，具體的內(nèi)容和期限是需要具有承包權(quán)的農(nóng)戶與進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的人進(jìn)行協(xié)商的，最重要的是，進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)的人在法律上是享受保護(hù)的，具有一定的法律權(quán)益。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體研究

（一）農(nóng)業(yè)類型的公司。在整個(gè)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體當(dāng)中，農(nóng)業(yè)類型的公司在其中扮演著不可或缺的角色，也可以說(shuō)起到了關(guān)鍵的作用。公司對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行入股沒(méi)有制度方面的障礙?！豆痉ā废嚓P(guān)條文規(guī)定，可以流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，可以進(jìn)行評(píng)估和轉(zhuǎn)讓，所以可以被當(dāng)做出資的標(biāo)的。另外，以農(nóng)業(yè)公司為主體的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，在制度上有著一定的優(yōu)勢(shì)，這種農(nóng)業(yè)類型的公司也是在目前的市場(chǎng)上最為常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)體。同時(shí)以合作社的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的土地相較于農(nóng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)存在著一些缺陷，非常容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清等問(wèn)題，其中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及利益分擔(dān)都不能很好的進(jìn)行解決。

（二）以家庭為主體的農(nóng)場(chǎng)。以家庭為主體的農(nóng)場(chǎng)這個(gè)理念出現(xiàn)于中共中央的文件當(dāng)中，是以專業(yè)的大戶為標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的，具體的解釋是指，農(nóng)戶具有基本的種植規(guī)模和生產(chǎn)實(shí)力。政府文件要求這種以家庭為主體的農(nóng)場(chǎng)模式的組成必須要以農(nóng)民為主，勞動(dòng)力的構(gòu)成必須是其家庭的成員，從而形成一定的規(guī)?；?，最終形成這種新型的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)主體。這種主體的形成在一定程度上改變了原有的以家庭為主體進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)的屬性，也為非農(nóng)村人口進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)提供了可能性。中央發(fā)布的相關(guān)條例要求，以家庭為主體的農(nóng)村可以是多人的合作企業(yè)，也可以是個(gè)人的企業(yè)，也可以是有限責(zé)任公司，但是不管是企業(yè)還是公司名字當(dāng)中一定要有家庭農(nóng)場(chǎng)的字樣。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)研究

（一）物權(quán)的基本屬性。人民群眾的集體利益訴求也是法律進(jìn)行改革更新的驅(qū)動(dòng)力，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)具有一定的物權(quán)屬性，但是如果土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用時(shí)間相對(duì)較短，或者土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的擁有者沒(méi)有融資的意向，那么進(jìn)行物權(quán)的必要性就比較小，不是所有類型的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)都適合物權(quán)化。從土地權(quán)利分離的角度來(lái)看，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所面臨的情況于當(dāng)初土地承包權(quán)所面臨的問(wèn)題是基本類似的，最早的階段是以合同的形式存在，接著法律對(duì)土地承包權(quán)的農(nóng)戶進(jìn)行保護(hù)，也就是物權(quán)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)目前具有物權(quán)的屬性，但是還沒(méi)有在法律方面得到承認(rèn)，所以在流轉(zhuǎn)的階段相對(duì)來(lái)說(shuō)缺乏自由度。

（二）債權(quán)的基本屬性。目前的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，大部分是由擁有土地承包權(quán)的農(nóng)戶進(jìn)行租賃的形式存在，相關(guān)法律規(guī)定，擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的人可以進(jìn)行轉(zhuǎn)包或者出租。轉(zhuǎn)包和出租是完全不同的兩種方式，但是不管是轉(zhuǎn)包還是出租，合作的雙方都具有一定的義務(wù)以及權(quán)力。把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給對(duì)方，那么對(duì)方就擁有法律租賃的權(quán)利，也就是前面所說(shuō)的債權(quán)。這種通過(guò)協(xié)商出租的模式是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)，其中具體的內(nèi)容和時(shí)間限制，也是通過(guò)協(xié)商敲定的，可以增加額外的條件以及時(shí)間限制，同樣也可以進(jìn)行自由權(quán)利以及義務(wù)的協(xié)商。另外，在進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，所以根據(jù)合同的相關(guān)內(nèi)容，如果資金沒(méi)有按時(shí)交付，那么合同可以按照相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解除，如果進(jìn)行租賃一方?jīng)]有按照合同上的要求進(jìn)行土地的使用，那么出租方也可以解除合同。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)另外一項(xiàng)特點(diǎn)是不具有登記公示的資格，不具備土地承包權(quán)的法律保障功能。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記視角下土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)分析

（一）關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的探析。關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，有幾個(gè)方面值得探討，首先，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，戶籍的限制應(yīng)該去除，從而增加土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的效能。其次，不應(yīng)該在土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃方面設(shè)置優(yōu)先權(quán)，不應(yīng)該給予集體組織經(jīng)濟(jì)體這種優(yōu)先權(quán)，有礙于土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效能。最后，如果對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行租賃的過(guò)程中，并沒(méi)有把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化，那么也就無(wú)須得到土地承包人的許可，同時(shí)對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，也就沒(méi)有必要對(duì)土地承包方進(jìn)行通知。

（二）關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)租以及出租的探析。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以進(jìn)行租賃和轉(zhuǎn)租，如果將來(lái)法律給予土地經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)定義，那么土地經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租，并且需要出租方同意。為了實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)效能，如果擁有一定的資金作為保障，那么轉(zhuǎn)租的權(quán)利就不應(yīng)該進(jìn)行限制。另外，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)租自由，可以有效的對(duì)一些新興的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方得到權(quán)益的保護(hù)。

（三）關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押以及質(zhì)押的探析。由于不動(dòng)產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)所具有的性質(zhì)定位，所要進(jìn)行抵押進(jìn)行融資的方式也比較特殊，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)條例，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)該根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)租賃的相關(guān)權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押。而如果土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是以不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)的方式租賃，那么就要使用抵押的方式。

結(jié)束語(yǔ)：本文首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義進(jìn)行分析，從而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記視角下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的屬性問(wèn)題、流轉(zhuǎn)問(wèn)題以及經(jīng)營(yíng)主體方面分別進(jìn)行研究和探討，希望可以為我們國(guó)家土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)展以及相關(guān)法律的改革提供一定的幫助。

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