淺談供給側(cè)改革下陜西省房地產(chǎn)去庫存對策

李如

（西安外國語大學(xué)旅游學(xué)院 人文地理研究所，陜西 西安 710128）

摘要：為了更好的解決陜西省房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀，在供給側(cè)改革背景下對通過分析陜西省目前房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀即房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀、房地產(chǎn)代售現(xiàn)狀，結(jié)合供給側(cè)改革針對陜西省不同地市具體情況給出相應(yīng)的房地產(chǎn)去庫存對策。

關(guān)鍵詞： 供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；去庫存；陜西省

中圖分類號是：F293 文獻標(biāo)識碼：A

一、供給側(cè)改革與房地產(chǎn)去庫存關(guān)系

供給側(cè)改革發(fā)端《政治經(jīng)濟學(xué)概論》，創(chuàng)始人是法國古典自由主義代表讓·巴蒂斯特·薩伊。供給側(cè)改革經(jīng)歷了薩伊定律到供給學(xué)派，供給學(xué)派到供給管理，隨后出現(xiàn)集大成者新供給主義經(jīng)濟學(xué)。針對房地產(chǎn)問題新供給主義經(jīng)濟學(xué)主張中國目前房地產(chǎn)調(diào)控沒有成效主要因為實施手段局限刺激房購，而不是擴大有效供給。供給側(cè)改革有利于更好化解房地產(chǎn)去庫存，供給側(cè)改革一反過去從需求端出發(fā)刺激消費需求，從供給角度出發(fā)從政府、金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)企業(yè)來解決有效供給；房地產(chǎn)去庫存能夠推動供給側(cè)改革進一步發(fā)展，2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“三去一降一補”五大經(jīng)濟任務(wù)，其中去庫存作為重中之重，關(guān)系到整個經(jīng)濟系統(tǒng)的健康良性發(fā)展。

二、陜西省房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀分析

（一）陜西省房地產(chǎn)投資情況。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2016年末總投資83975億元，同比增長6.6%。56294億元用于住宅投資，實現(xiàn)增長5.9%，在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中住宅投資占67.0%。陜西省2016年末房地產(chǎn)開發(fā)投資2203.98億元，同比增長8.6%，陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資與全國相比，陜西省投資增速月度波動較大，總體來看下半年實現(xiàn)回升。投資增速回落明顯的有住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。住宅投資增長了3.5%，共投資1551.46億元，；辦公樓投資144.18億元，增長12.8%，；商業(yè)營業(yè)用房投資上升20.9%，實現(xiàn)333.38億元投資。大多數(shù)城市實現(xiàn)了不同程度回升，其中銅川市開發(fā)投資增速顯著，相比之下榆林市則表現(xiàn)為增速下降。

（二）陜西省房地產(chǎn)銷售情況。2016年末全國商品房銷售面積120338萬平方米，同比實現(xiàn)增長26.8%，住宅銷售面積增長27.0%，辦公樓銷售面積增長36.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額、。住宅銷售額、辦公樓銷售額、商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長了19.3%、42.6%、56.5%、23.2%。2016年末陜西省 商品銷售面積實現(xiàn)2412.48萬平方米，同比增長9.3%；其中商品房銷售額增長了11.7%共計1333.55億元。通過分析陜西省各地級市數(shù)據(jù)可以看到：省會城市西安房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)回暖趨勢，西安市銷售面積占全省65%，一共銷售1567.59萬平米。咸陽市、商洛市銷售面積降幅不斷縮小，延安市銷售面積增速明顯。其他各市不同程度回升。就房地產(chǎn)用途來看，住宅銷售加快，住宅銷售面積共計2248.62萬平米，占比達到全省商品房銷售面積的93.2%，非住宅類如辦公樓銷售下降。辦公樓銷售同比下降4%；銷售面積為面積45.74萬平方米。就不同房型來看，144平米以上普通住宅銷售快速增長。90平米及以下普通住宅銷售同比降低了4.5%面積達502.8萬平米，；90-144平米普通住宅銷售面積1570.48萬平米，增長了10.4%；144平米以上普通住宅同比增長34.8%，銷售面積300萬平米，；別墅、高檔公寓銷售面積39.55萬平方米，同比增長12.3%。

（三）陜西省房地產(chǎn)商品房待售情況。截止2016年底全國商品房待售面積69522萬平方米。住宅待售面積庫存稍有緩和，減少了328萬平方米。但是，辦公樓待售面積、商業(yè)營業(yè)用房待售面積分別增加了43萬平方米，103萬平方米。因此總體分析陜西省房地產(chǎn)庫存量沒有減少。與全國房地產(chǎn)待售面積變化趨勢不同，陜西省房地產(chǎn)待售面積總體來看醉著商品房銷售速度加快，全省待售面積增長速度不斷回落。但是由于待售面積基數(shù)過大仍舊存在巨大庫存壓力。待售面積最高的是省會城市西安298.94萬平方米占比38.3%、其次為關(guān)中地區(qū)漢中市118.8萬平方米占比15.2%、陜南地區(qū)渭南市116.53萬平米占比14.9%，其他各市待售面積均在50萬平米以下不等。

三、陜西省房地產(chǎn)去庫存對策

從供給側(cè)改革角度去尋找陜西省房地產(chǎn)去庫存對策順應(yīng)時代要求，同時也是目前解決陜西省房地產(chǎn)庫存問題有效途徑。供給側(cè)強調(diào)從供給端出發(fā)，不再一味從以往的刺激需求消化房地產(chǎn)庫存。由于陜西省各個地級市市情大不相同，因此需要具體問題具體分析。

（一）就陜北地區(qū)而言主要是延安市、榆林市。其房地產(chǎn)庫存總量雖然沒有二線省會城市西安大，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)將市場轉(zhuǎn)向三四線城市，所以陜北成為房地產(chǎn)企業(yè)進行大規(guī)模作業(yè)的選擇。針對陜北地區(qū)目前情況，主要采取當(dāng)?shù)卣ㄟ^供給中低檔保障性住房解決常住最主要解決外來務(wù)工人員住房需求，同時對于城中村、棚戶區(qū)進行貨幣化安置政策。

（二）以西安市為中心的關(guān)中地區(qū)，由于得天得厚的自然社會文化條件，所以經(jīng)濟發(fā)展水平相對而言是陜西省排在前列的。這就造成了房地產(chǎn)庫存基數(shù)大壓力大。對于像西安市這樣的二線城市應(yīng)該積極借鑒國內(nèi)二線城市化解房地產(chǎn)的舉措。通過金融系統(tǒng)有效監(jiān)管調(diào)控貸款利率，對于非農(nóng)戶的住房安置問題，尤其是外來務(wù)工人員以及畢業(yè)大學(xué)生需要政府通過保障性住房予以解決。

（三）陜南地區(qū)由于特殊的自然地區(qū)，多山地形導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)成本相對較高，因此可以根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策對于超出正常水平的由政府層面解決。同時根據(jù)市民的不同住房需求，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)需要多提供適合其經(jīng)濟水平能夠滿足基本住房需求的住房類型。對于一些不符合當(dāng)?shù)貤l件的住房可以通過多種方式靈活變換。

參考文獻

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