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    “三權(quán)分置”下農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值分析

    2017-02-20 14:29:20王玲
    合作經(jīng)濟(jì)與科技 2017年3期
    關(guān)鍵詞:土地經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置

    王玲

    [提要] 農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)角度可分為承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。在“三權(quán)分置”背景下,將農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值界定為農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值分析。本文以壽光市蔬菜大棚為例,選擇典型種植品種西紅柿和黃瓜為種植對(duì)象,對(duì)蔬菜大棚經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。研究表明:將農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押可以有效緩解當(dāng)前農(nóng)民在種植過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題。

    關(guān)鍵詞:“三權(quán)分置”;土地經(jīng)營(yíng)權(quán);抵押價(jià)值;蔬菜大棚

    基金項(xiàng)目:山東省高等學(xué)校人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目:“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值分析與農(nóng)民土地權(quán)益保障措施研究”(項(xiàng)目編號(hào):J14WF75)

    中圖分類號(hào):F32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    原標(biāo)題:“三權(quán)分置”視域下區(qū)域農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值實(shí)證分析——以濰坊市為例

    收錄日期:2016年12月22日

    我國(guó)當(dāng)前進(jìn)行的農(nóng)村土地制度改革,明確規(guī)定實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”?!叭龣?quán)分置”是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后農(nóng)村土地改革的又一大制度創(chuàng)新,是農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的自我完善。在“三權(quán)分置”下,一方面要嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)戶土地承包權(quán)的主體地位不動(dòng)搖,任何組織和個(gè)人都不能非法剝奪和限制農(nóng)戶的土地承包權(quán);另一方面要放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán),在依法保護(hù)集體土地所有權(quán)和農(nóng)戶土地承包權(quán)的前提下,平等保護(hù)經(jīng)營(yíng)主體依流轉(zhuǎn)合同取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán),保障其有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)預(yù)期。

    一、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值內(nèi)涵

    “三權(quán)分置”政策下,土地使用者可以將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)用于抵押,本文所探討的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估對(duì)象為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此,將農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值內(nèi)涵界定為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值的內(nèi)涵。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押是指土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi),在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下,以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物從金融機(jī)構(gòu)取得貸款的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地經(jīng)營(yíng)權(quán)并就處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

    二、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估方法

    依據(jù)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》,土地估價(jià)一般采用六種評(píng)估方法,即收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、評(píng)分估價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。由于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的具體情況有其特殊性,評(píng)估方法受到一定的限制。第一,農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押在我國(guó)農(nóng)村處于起步階段,市場(chǎng)上的可比實(shí)例不僅量少而且可比性差,所以將市場(chǎng)比較法用于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估的可靠性不強(qiáng);第二,評(píng)分估價(jià)法適用于所有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估,特別適用于成片農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估,但前提是先確定農(nóng)用地單位分值價(jià)格,而我國(guó)農(nóng)村當(dāng)前并未形成該價(jià)格。在部分地區(qū)實(shí)行的農(nóng)地區(qū)片綜合地價(jià)僅用于征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定;第三,利用基準(zhǔn)地價(jià)成果評(píng)估宗地地價(jià)適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估,而我國(guó)僅對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地編制了基準(zhǔn)地價(jià)。

    農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值取決于該經(jīng)營(yíng)權(quán)的未來(lái)收益能力。因此,我們認(rèn)為利用收益法是評(píng)估成熟農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值最有效的評(píng)估方法。對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)村土地,應(yīng)采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估比較合理;對(duì)于待開(kāi)發(fā)的土地,可以采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。

    三、農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估思路

    (一)利用收益法評(píng)估成熟農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。成熟農(nóng)地要達(dá)到一定規(guī)模積聚經(jīng)營(yíng)效益,必須包括溝渠路、房屋及構(gòu)筑物等配套基礎(chǔ)設(shè)施,它們連同土地共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)種植,我們?cè)跍y(cè)算成熟農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值時(shí)通常把土地及其地上附著物作為一個(gè)整體共同測(cè)算。

    根據(jù)收益法的基本公式:

    其中,Ri為第i年的土地收益額;r為折現(xiàn)率;n為收益年限。

    (二)利用成本逼近法評(píng)估新開(kāi)發(fā)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。成本逼近法評(píng)估新開(kāi)發(fā)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值需要先計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、種苗費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi),并以此為基礎(chǔ)計(jì)算稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)和土地增值收益等。但由于其經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的局限性,投入等量資金不一定能得到等量的收益,這一點(diǎn)使成本逼近法在確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)必須注意采用社會(huì)平均費(fèi)用。

    其通用基本公式為:

    地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+種苗費(fèi)+養(yǎng)護(hù)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

    (三)利用剩余法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值。剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等,以價(jià)格余額來(lái)估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。

    其基本公式為:

    地價(jià)=總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后農(nóng)用地總價(jià)格-整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)者的合理利潤(rùn)

    (四)已繳清租金的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估思路。在此需要特別指出的是,如果在取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)一次性繳納了全部租金,當(dāng)設(shè)計(jì)拍賣(mài)、流轉(zhuǎn)和協(xié)議承包時(shí),采用成本法:

    農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估價(jià)值=已繳清租金金額×

    四、實(shí)證分析

    本次測(cè)算以壽光市蔬菜大棚為例進(jìn)行實(shí)證分析。收益法是根據(jù)待估蔬菜大棚同一供地圈內(nèi)蔬菜大棚的平均年總收益作為待估蔬菜大棚的客觀收益,從中扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、排灌費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)田水利設(shè)施的年平均維修費(fèi)用以及蔬菜大棚的年折舊費(fèi)、塑料薄膜的使用費(fèi)等年總費(fèi)用,測(cè)算出該蔬菜大棚的年承包經(jīng)營(yíng)純收益,并依據(jù)合理的土地還原利率和收益期限代入收益還原法公式測(cè)算土地價(jià)格的一種方法。

    (一)蔬菜大棚的每年總收益。蔬菜大棚收入主要是指蔬菜的果實(shí),其單價(jià)應(yīng)以近年來(lái)社會(huì)市場(chǎng)批發(fā)價(jià)或收購(gòu)價(jià)進(jìn)行計(jì)算。在本次研究中,選取壽光市種植頻率比較高的西紅柿和黃瓜為例進(jìn)行測(cè)算(西紅柿種植期為9月至第二年2月底;黃瓜種植期為3月初至8月底)。(表1)

    (二)蔬菜大棚的每年經(jīng)常性費(fèi)用。一般生產(chǎn)年經(jīng)費(fèi)包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、排灌費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施及其他設(shè)施的維修費(fèi)和大棚折舊費(fèi)等。(表2)

    1、種苗費(fèi)。對(duì)于一般種植業(yè)來(lái)說(shuō)種苗費(fèi)是指種子或幼苗等。菜園的種苗費(fèi)實(shí)際上指購(gòu)置幼苗或者自己育種進(jìn)行栽植培育。在本案例中,以自己育苗為例,畝均投入約0.25元/株×2000株/茬=500元/茬。

    2、肥料費(fèi)。肥料能迅速提高土壤肥力,提高土地收益,不同蔬菜由于管理方式不同,所以應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別計(jì)算。在此按照每季蔬菜有機(jī)肥施肥兩次約700元,無(wú)機(jī)肥施肥100~150斤為例,每畝地的成本約1,000元/茬。

    3、農(nóng)藥費(fèi)。使用必要的農(nóng)藥,以防止菜園的病蟲(chóng)害,是蔬菜大棚發(fā)展的必要保證。不同的菜園使用的農(nóng)藥種類和數(shù)量不同,計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算。根據(jù)實(shí)地調(diào)研,壽光市蔬菜大棚農(nóng)藥費(fèi)約為200元/茬。

    4、排灌費(fèi)。蔬菜大棚需要具有旱澇保收的排灌設(shè)施,不同地區(qū)繳納的水電費(fèi)不同,計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)區(qū)域的客觀情況而定。按照每茬澆水6次,每次用電30度左右算,一次成本約30~50元。

    5、人工費(fèi)。由于目前蔬菜大棚基本屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),需要雇傭一定的農(nóng)業(yè)工人進(jìn)行生產(chǎn),由于地域的差別,作業(yè)期不同,工人的工作期和費(fèi)用也不同,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)乜陀^人均日費(fèi)用計(jì)算。在此假設(shè)日常耕種靠家庭自身勞動(dòng)力,僅在收獲季節(jié)雇傭2人,按照100元/日、5個(gè)工作日進(jìn)行測(cè)算,約為1,000元/茬。

    6、機(jī)工費(fèi)。由于專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社等的形成,原來(lái)的小型農(nóng)業(yè)機(jī)械無(wú)法滿足耕整地、起壟、鋪膜、移栽等的需求,需要雇傭部分大型機(jī)械完成。具體計(jì)算時(shí)可根據(jù)區(qū)域和蔬菜大棚具體情況來(lái)定,在此按照壽光當(dāng)?shù)氐钠骄鶅r(jià)格水平,確定為150元/茬。

    7、農(nóng)田水利設(shè)施及其他設(shè)施的維護(hù)費(fèi)。蔬菜大棚的農(nóng)田基本水利設(shè)施一般采用噴滴灌系統(tǒng),所以每年的維修費(fèi)用也就成為經(jīng)常性費(fèi)用,該項(xiàng)費(fèi)用投入約為200元/畝。其他設(shè)施是指蔬菜大棚上在使用時(shí)所用的農(nóng)機(jī)設(shè)備以及必要的生產(chǎn)材料費(fèi)用等,約為100元/畝(含農(nóng)具、搭架用材等)。

    8、大棚折舊費(fèi)及塑料薄膜費(fèi)。以鍍鋅鋼管大棚為例,每畝造價(jià)成本約30,000元,主體骨架的使用壽命可達(dá)8~10年。選擇進(jìn)口薄膜(建造成本4,200元/畝),3年一換。按照年限法進(jìn)行均攤,大棚每年的建造費(fèi)用約為:30000/10+4200/3=4400(元/畝)。

    (三)蔬菜大棚的還原利率。蔬菜大棚用地的風(fēng)險(xiǎn)主要有在蔬菜大棚進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和擁有、獲得使用權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)就是指能否取得收益以及收益大小的風(fēng)險(xiǎn);由于蔬菜大棚用地流轉(zhuǎn)形式不同,擁有的權(quán)利也不同,進(jìn)而投資風(fēng)險(xiǎn)也不同,也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)越完整,其投資風(fēng)險(xiǎn)越小,價(jià)值越高。待估蔬菜大棚為通過(guò)轉(zhuǎn)包獲得使用權(quán),其收益風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面:(1)從空間角度看,蔬菜大棚收益的風(fēng)險(xiǎn)大小主要受區(qū)域因素、農(nóng)田水利基本設(shè)施以及不可預(yù)見(jiàn)因素等的影響。本次待估對(duì)象所在區(qū)域及農(nóng)田水利設(shè)施均處于同類水平偏上,收益風(fēng)險(xiǎn)較低,按行業(yè)特點(diǎn)確定蔬菜大棚收益此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為0.25%。(2)蔬菜收益具有自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)雙重性。我國(guó)目前的蔬菜大棚生產(chǎn)正處于由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變過(guò)程中,自然風(fēng)險(xiǎn)仍然是阻礙蔬菜大棚收益提高的重要因素,如洪澇災(zāi)害、干旱、凍害和病蟲(chóng)害等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是目前影響蔬菜大棚收益的主要風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前生產(chǎn)與市場(chǎng)需求無(wú)法有效對(duì)接,小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間信息不對(duì)稱,供需大起大落,風(fēng)險(xiǎn)往往都轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)者和消費(fèi)者,按行業(yè)特點(diǎn)確定蔬菜大棚收益此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為3%。(3)農(nóng)產(chǎn)品受季節(jié)性明顯、不便儲(chǔ)存、保鮮困難等因素影響,從產(chǎn)地到消費(fèi)者損失較高,據(jù)統(tǒng)計(jì)目前葉菜類損失率達(dá)30%以上,水果類損失率在15%~25%,糧食作物在5%左右,對(duì)農(nóng)業(yè)收益影響較大,按行業(yè)特點(diǎn)確定蔬菜大棚收益此風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1.5%。根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期(含一年)存款基準(zhǔn)利率1.50%。

    土地還原利率(r)=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

    r=存款基準(zhǔn)利率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=1.50%+0.25%+3%+1.5%=6.25%

    (四)蔬菜大棚收益期限的確定。收益期限應(yīng)該在蔬菜大棚流轉(zhuǎn)合同的剩余期限內(nèi),根據(jù)蔬菜大棚的收獲周期(收獲次數(shù))確定。如蔬菜大棚流轉(zhuǎn)合同的剩余期限為20.5年,如果可收獲21次,則收益年限取21,如果可收獲20次,則收益年限取20。

    應(yīng)用收益法計(jì)算基本公式為:

    V:大棚承包經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值;R:承包經(jīng)營(yíng)大棚年凈收益=年總收入-年總費(fèi)用;r:報(bào)酬率;n:大棚剩余經(jīng)營(yíng)年限。

    (五)蔬菜大棚用地的經(jīng)營(yíng)權(quán)益價(jià)值測(cè)算。將上述測(cè)算過(guò)程中的相關(guān)參數(shù):R=46500-10460=36040(元/畝),r=6.25%,n=20代入公式得:

    根據(jù)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法(試行)》,按照貸款額度最高不超過(guò)抵押評(píng)估價(jià)值的60%進(jìn)行確定,則一畝蔬菜大棚(20年土地經(jīng)營(yíng)權(quán))可取得的貸款金額為262,391.14元,約為262,391元。在此需要特別說(shuō)明的是,采取溫室大棚等設(shè)施開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的,其種植規(guī)模抵押至少應(yīng)該在5畝以上才能申請(qǐng)抵押貸款。

    從本次研究來(lái)看,在“三權(quán)分置”背景下,將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押向銀行申請(qǐng)貸款,可以有效緩解當(dāng)前農(nóng)民在種植過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題。但是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估中存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是在收集農(nóng)村土地種植成本時(shí),由于農(nóng)民種植水平的差異,最終收集的成本資料與土地所在區(qū)域存在很大的關(guān)系;二是當(dāng)前農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估尚處于起步階段,就濰坊市而言,相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)中進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的非常少,加之評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘較城市房地產(chǎn)評(píng)估而言,耗費(fèi)成本更高,因此企業(yè)參與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估的積極性不是很高。針對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題,一方面積極培育新型職業(yè)農(nóng)民,提高農(nóng)民的種植技術(shù),降低種植成本;另一方面需要評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提高專業(yè)素養(yǎng)和為農(nóng)服務(wù)意識(shí)。

    主要參考文獻(xiàn):

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    [4]GB/T28406-2012.農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程[S].北京:中國(guó)質(zhì)檢出版社;中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社,2012.6.29.

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