黃奇帆萬字演講點破房地產(chǎn)“痼疾”

房地產(chǎn)失衡對實體經(jīng)濟傷害不言而喻

中國房地產(chǎn)和世界一樣是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。不管一個城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個城市的5.3%，所以它當然是支柱產(chǎn)業(yè)。

我們對房地產(chǎn)的重視，是因為它是支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因為它是民生產(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財富的象征。

房地產(chǎn)因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，從防風險的角度，各國政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因為很多世界級的經(jīng)濟危機總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤聯(lián)系在一起。我今天就是要論證和闡述房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡的問題。

要保住耕地紅線，還要保證供應(yīng)土地

房地產(chǎn)業(yè)需要大量土地做基礎(chǔ)，目前對房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

宏觀上看，國內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來，大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷，轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地。

每年800萬畝，每10年就是8000萬畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會有一些計劃外的征地，實際上，每十年國家要用掉1億畝耕地。

我們改革開放30多年，國家的耕地少了3億多畝，1980年，國家的耕地是23億畝，去年是20億畝左右，再過30年就不可避免地要降到18億畝以下。

我們國家有個判斷，無論如何，十三四億人口，解決吃飯問題至少需要18億畝耕地。18億畝耕地紅線要守住，這是中國的客觀需要和國家安全所在。

現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過去30年每年800萬畝，2015年供應(yīng)770萬畝，2016年供應(yīng)700萬畝，今年，計劃是供應(yīng)600萬畝。

土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會緊張一點，這是第一個問題。

第二個問題是，這600萬畝土地，分成四個方面的用途。

雖然是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個水庫，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

這樣的話，600萬畝土地，真正到了城市只剩400萬畝。這400萬畝又一分為三：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)用地，剩下的才是住宅。

住宅可以拿多少？10%。這個比例是不平衡的，老百姓的住房用地一般占這個城市所有土地的25%，我們只占10%，這就顯得少了。

好不容易有了這點地，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點呢？

政府還想調(diào)控。城市太大，我有意控制，土地不能再增加，人也不能再增加了;反過來，200萬-300萬人口級的中小城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級部門支持。

結(jié)果，可能越大的城市每年新增的住宅用地反而更少一點，反倒是中等城市、小城市會更多一點。

造新房子滾動開發(fā)，房價容易高

房地產(chǎn)之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關(guān)。

地價漲了，房價跟著漲，房子本身會貶值，每年折舊，用個幾十年可能就會拆掉，但是在城市里土地每年都會升值，最后這個房子哪怕拆掉還會值幾百萬甚至上千萬，是因為這塊土地升值了，我們土地升值有點畸形。

有三個原因：第一個是我們土地買賣的方式，我們從香港學(xué)來的土地拍賣制度，總的來說有它的好處，在政府主導(dǎo)的機制里，拍賣是陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓，居間交易中搞不清的事，不知道會害了多少干部。

但是拍賣制的規(guī)則是價高者得，拍賣制本身會推高地價。

第二個原因是土地本身就供不應(yīng)求，越供應(yīng)不足，拍賣地價越高，最后倒過來，地價越來越高，房價越來越高。

第三個原因是拆遷。拆遷會有什么情況呢？如果這個地區(qū)的房價大體是7000元一平方米，你來拆1000戶，每戶有個100平方米，這10萬平方米怎么補償？大體上按照這個地區(qū)的均價來補償，這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬平方米的土地，地價7000元/平方米，造出來的房子一定到一萬五六，拆遷會帶來巨大的土地成本。

過了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬五、兩萬，這很正常，以這個地價成本拆出來的房子，造出來的就會賣三萬四萬。

這個意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動開發(fā)，房價容易高。

在拍賣機制下，在一個總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個機制疊加在一起，就會導(dǎo)致房價往上升。

一定要說這里面哪個人負責，這里面是一種機制，幾乎所有人都在埋怨，開發(fā)商埋怨土地價高，老百姓埋怨房價高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無法改變它。

房地產(chǎn)占資源，還綁架金融

一般經(jīng)濟學(xué)、城市學(xué)有個基本經(jīng)驗，一個城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過25%。10年前我在重慶管這個事情定了這個原則。

一個人正常家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢付房租，你的生活會很困難，比例失調(diào)了。如果你買房住，用你一生工作收入的六分之一買套房，也就是六七年的收入。

我們現(xiàn)在的實際情況，一線城市一般都在40年左右。紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。

總得來說，我們高得離譜。一般的二線城市，在20多年，當然也有邊緣一些的地方，五六年。

同理，一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)。意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣。

目前，我們國家32個中心城市和直轄市，有5個城市已經(jīng)連續(xù)多年房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上，然后有16個城市比例偏高，當然也有少數(shù)五六個城市在10%幾，這些城市是發(fā)育不足。

房地產(chǎn)投資過多，還會進一步綁架金融。

2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八與房地產(chǎn)相關(guān)。也就是說，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。從這個角度講，這么多金融資源沒有進入實體經(jīng)濟都在房地產(chǎn)。

租房人與買房人不平等

在美國和歐洲，所有商業(yè)性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成50%的租賃市場。

新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)也不能買賣。

國內(nèi)這十年開發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。

租賃市場有4個不足：第一，租賃者是弱勢群體，沒有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金;第二，隨意把房子收走;第三，各種重要的公權(quán)部門，沒把租賃房屋的住戶當作同等公民待遇，租了房子的上不了這個學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。

老百姓有了這個心態(tài)之后，會覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。

房地產(chǎn)失衡打擊實體經(jīng)濟

失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時，經(jīng)濟下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價，往西調(diào)。

再有呢，采取的辦法行政性居多，短期的措施多，缺少理性的長周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟邏輯、經(jīng)濟杠桿措施。比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。

這些是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會帶來三個后果：

實體經(jīng)濟脫實就虛，土地成本高，房價高，對搞實體經(jīng)濟的投資肯定不劃算。

實體經(jīng)濟看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣套房比它好幾年賺的都多，有點錢就不再往實體投，都投到房地產(chǎn)。

實體經(jīng)濟的職工，也因為房地產(chǎn)價格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。

從長周期來說，房地產(chǎn)必須要有，但高房價造成的后果，對實體經(jīng)濟的傷害不言而喻。

怎么樣建立長效機制？圍繞習(xí)近平總書記說的，要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面采取長效的機制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)調(diào)控。