房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素與對策研究

趙明嶺

摘 要：作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展快速推動著我國GDP建設(shè)，隨著近年來我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加深，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及內(nèi)容日益增多，其包括建筑、水電、家具、裝飾以及金融等產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)影響范圍廣、程度深。但是受其自身發(fā)展屬性的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的過程勢必會圍繞一定的數(shù)值上下波動，一旦波動超出規(guī)定范圍，則會對自身以及國民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建與發(fā)展帶來不利影響，故此，本文通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素以及預(yù)防對策的研究，意于促進(jìn)投資與消費(fèi)平衡發(fā)展，確保房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)波動；影響因素；預(yù)防對策

引言：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素眾多，如國家政策、市場金融、土地建設(shè)等，通過這些因素的綜合作用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展事態(tài)構(gòu)成影響。如今，隨著我國房產(chǎn)價(jià)格的迅猛上漲，不同程度的引起了購房者與投資者的心里恐慌，因此，如何掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律與特點(diǎn)，引導(dǎo)其健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效干預(yù)，是為一個(gè)值得我們深思的問題。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的表現(xiàn)特征

1.1復(fù)蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過一次循環(huán)的低谷后，便會進(jìn)入復(fù)蘇階段，該過程中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會因需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于供給而出現(xiàn)不平衡狀態(tài)，因此，當(dāng)一些開發(fā)商意識到問題所在時(shí)，便會減少對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，以此維持市場供需關(guān)系，但是，一旦社會凈需求量上升，此時(shí)便會扭轉(zhuǎn)之前供大于求的局面，推動房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇階段。

1.2繁榮階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一旦進(jìn)入復(fù)蘇階段，隨著房產(chǎn)交易量的提升，其價(jià)格與租金便會隨之上漲，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，加大開發(fā)商的資金投入，在這一市場狀態(tài)下，持續(xù)增長的需求量導(dǎo)致交易市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，從而推動房價(jià)與租金的迅猛增長。以生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析，此時(shí)便會有開發(fā)商抓住商機(jī)，極力投資新項(xiàng)目的建設(shè)；以流通領(lǐng)域的角度分析，各類（個(gè)人與集團(tuán)）消費(fèi)者會在市場的影響下，迅速增加房地產(chǎn)消費(fèi)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模與投資不斷擴(kuò)大。

1.3衰退階段

經(jīng)過繁榮時(shí)期的“不良”推動后，隨著房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，當(dāng)其遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的能力范圍時(shí)，便會因?yàn)閷?shí)際需求的減少而縮小市場范圍，此時(shí)供求關(guān)系逐漸發(fā)生改變，經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退現(xiàn)象，該現(xiàn)象一旦被市場主體認(rèn)識到，便會減少（甚至停止）對新項(xiàng)目的投資與開發(fā)，此時(shí)對于剛竣工或即將竣工的項(xiàng)目來說，由于其在數(shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場需求，便會導(dǎo)致市場交易減少，房產(chǎn)價(jià)格下降。

1.4蕭條階段

在日益尖銳的市場供求矛盾推動下，隨著競爭壓力的不斷提升，房產(chǎn)價(jià)格會持續(xù)性處于下跌狀態(tài)，但是，受房地產(chǎn)剛性價(jià)格現(xiàn)象的保護(hù)，當(dāng)價(jià)格下跌至一定底線時(shí)，同時(shí)受萎靡的市場和劇降交易量的影響，此時(shí)便會出現(xiàn) “有市無價(jià)”的局面，致使在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上 “套牢”投資者與開發(fā)商，徹底打亂房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律，此時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)便會進(jìn)入蕭條狀態(tài)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生的影響因素

2.1經(jīng)濟(jì)變化因素

本質(zhì)上講，房地產(chǎn)在銷售過程中是為一種商品，勢必會被外部環(huán)境所影響。由于房地產(chǎn)的建設(shè)需要經(jīng)歷一段過程，此時(shí)其生產(chǎn)成本（如材料進(jìn)購、工費(fèi)支付等）投入后便會流通于市場經(jīng)濟(jì)中，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下會一直處于變動狀態(tài)，受通貨膨脹、居民消費(fèi)、國民生產(chǎn)以及物價(jià)水平等客觀因素的影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場需求與生產(chǎn)材料發(fā)生變化，致使其產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象。

2.2政策影響因素

基于我國市場經(jīng)濟(jì)屬性的影響，其在政府宏觀調(diào)控下的一切運(yùn)行必須以維持社會穩(wěn)定和提高生產(chǎn)力為目的，此種性質(zhì)的市場經(jīng)濟(jì)，政府總體政策的控制始終貫穿于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程，政策的變化影響著每一個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，由于其涉及領(lǐng)域較廣，因此發(fā)展過程敏感于多種政策（如貨幣、產(chǎn)業(yè)、財(cái)政政策等）和經(jīng)濟(jì)制度以及發(fā)展目標(biāo)（任務(wù)），一旦新政策與新制度頒布，便均會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的波動現(xiàn)象。

2.3市場供求因素

作為商品形式的一種，房地產(chǎn)在市場發(fā)展中始終處于一種供求關(guān)系變化過程中，這種供與求關(guān)系之間的矛盾會在一定程度上帶來經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象。對于人口基數(shù)大、消費(fèi)能力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的城市而言，由于其對住房剛性需求大，實(shí)際需求量高，因此房產(chǎn)價(jià)格會因商品的稀缺而持續(xù)上升，特別是在沿海等一線城市，該現(xiàn)象表現(xiàn)尤為明顯；而此時(shí)對于房地產(chǎn)供給而言，其也會因資金供應(yīng)、材料漲跌、技術(shù)水平等因素的影響而出現(xiàn)供給過多或供給不足現(xiàn)象，與市場需求的步伐出現(xiàn)差異，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)波動出現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動預(yù)防對策分析

3.1加強(qiáng)土地市場的管理

抑制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)上的波動，必須強(qiáng)化政府對土地市場的管理。首先，政府應(yīng)對土地市場總的房產(chǎn)量進(jìn)行有效控制，在土地使用方面要加大審批力度，并形成統(tǒng)一的土地管理權(quán)，制定科學(xué)、合理的土地使用計(jì)劃，同時(shí)對土地的最終用途進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，其次，在劃撥用地方面，政府應(yīng)規(guī)范相應(yīng)的操作，改變傳統(tǒng)的協(xié)議出讓，進(jìn)而實(shí)施招標(biāo)拍賣的出讓方式，形成市場化的招標(biāo)、投標(biāo)以及拍賣的形式；最后，遵循市場化的需求，實(shí)施新型的土地供應(yīng)機(jī)制。

3.2 建立健全的金融制度

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開相關(guān)金融制度的支持，因此在抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上的波動中，有必要建立健全相關(guān)的金融制度。首先，應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資體系，盡可能地拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道；其次，不斷完善住房市場與住房消費(fèi)的多元化融資體系，盡可能地拓寬住房消費(fèi)者的融資渠道；最后，建立健全的住房金融管理制度，增加住房金融管理制度的實(shí)效性。在房地產(chǎn)運(yùn)行過程中，實(shí)施融資渠道的多元化對抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)融資渠道的多元化的形成不僅僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力，更需要管理者不斷加強(qiáng)相關(guān)的金融制度，不斷完善相關(guān)的金融體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動提供一個(gè)良好的融資環(huán)境，從而有效的抑制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

3.3 制定合理的投資政策

投資政策作為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)性因素，其出臺與頒布緊密影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度與發(fā)展?fàn)顩r，是為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。因此，投資政策在編制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保障好以下幾點(diǎn)：①如遇較大程度變更投資主體結(jié)構(gòu)時(shí)，便可能會在未來周期內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大變動。導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的影響因素較多，其中與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制不全、產(chǎn)權(quán)劃分不清、職責(zé)歸屬模糊等因素密不可分；②時(shí)刻觀測市場投資規(guī)模的變動。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，應(yīng)盡可能保持投資規(guī)模適應(yīng)于市場宏觀經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，避免脫離其基本界面，以防因自身投資規(guī)模的較大變更而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動；③設(shè)置專業(yè)、合理的投資機(jī)構(gòu)。投資機(jī)構(gòu)的設(shè)置，其目的在于促使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施投資任務(wù)時(shí)更加科學(xué)與合理，其進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)，應(yīng)切實(shí)結(jié)合市場的調(diào)查與研究，合理定位目標(biāo)市場，科學(xué)實(shí)施投資任務(wù)。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然性會出現(xiàn)一定的波動，該過程也并非會呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)的曲線，因此，要想完全掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律與特點(diǎn)，我們只有依據(jù)于社會實(shí)況著力研究，通過異常波動的分析，為宏觀調(diào)控政策的制定提供科學(xué)依據(jù)，實(shí)施推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的深化改革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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