銷售營改增前購買不動產(chǎn)的會計處理

紀宏奎

銷售營改增前購買不動產(chǎn)的會計處理

紀宏奎

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）的規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前購買的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

在會計處理上，根據(jù)《財政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計處理規(guī)定〉的通知》（財會［2016］22號）的規(guī)定，增值稅一般納稅人在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“簡易計稅”明細科目，“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業(yè)務(wù)。因此一般納稅人適用簡易計稅方法的，對采用簡易計稅方法發(fā)生的扣減、預繳、繳納不通過“預交增值稅”、“銷項稅額抵減”、已交稅金等明細科目。新會計準則即《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》將具有投資或增值目的的不動產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”科目中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產(chǎn)”?！巴顿Y性房地產(chǎn)”又分成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。處置購買的不動產(chǎn)，對于計入固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，以及不同計量方式的投資性房地產(chǎn)，相應(yīng)的會計處理各有不同：

一、一般納稅人處置固定資產(chǎn)，選擇簡易計稅方法的會計處理

1.向不動產(chǎn)所在地預繳增值稅時會計處理：借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理

應(yīng)交稅費——簡易計稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價相應(yīng)的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：固定資產(chǎn)清理

4.按照銷售全額計算應(yīng)納稅額扣除已預繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

5.按照固定資產(chǎn)的賬面余額計入轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)清理”科目，會計處理為：

借：固定資產(chǎn)清理

累計折舊

貸：固定資產(chǎn)

6.按照“固定資產(chǎn)清理”科目余額轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出，會計處理為：

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產(chǎn)清理

或：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：營業(yè)外收入

二、一般納稅人處置成本模式計量的“投資性房地產(chǎn)”，選擇簡易計稅方法的會計處理

1.向不動產(chǎn)所在地預繳增值稅時會計處理：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——簡易計稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價相應(yīng)的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：其他業(yè)務(wù)支出

4.按照銷售全額計算應(yīng)納稅額扣除已預繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

5.按照該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額計入其他業(yè)務(wù)成本，會計處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

三、一般納稅人處置公允價值模式計量的“投資性房地產(chǎn)”，選擇簡易計稅方法的會計處理

1.向不動產(chǎn)所在地預繳增值稅時會計處理：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——簡易計稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價相應(yīng)的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：其他業(yè)務(wù)支出

4.按照銷售全額計算應(yīng)納稅額扣除已預繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

5.按照該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額計入其他業(yè)務(wù)成本，會計處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動（或貸記）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

6.同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動，會計處理為：

借：公允價值變動損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

或：借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：公允價值變動損益

7.若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，會計處理為：

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)收入

四、處置固定資產(chǎn)的會計處理

財會［2016］22號規(guī)定：小規(guī)模納稅人只需在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細科目，不需要設(shè)置除“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”以外的明細科目。因此，小規(guī)模納稅人處置不動產(chǎn)會計分錄如下：

1.向不動產(chǎn)所在地預繳增值稅時會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

3.扣除不動產(chǎn)購置原價相應(yīng)的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

貸：固定資產(chǎn)清理

4.按照銷售全額計算應(yīng)納稅額扣除已預繳增值稅、差額應(yīng)抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

5.按照固定資產(chǎn)的賬面余額計入“固定資產(chǎn)清理”，會計處理為：

借：固定資產(chǎn)清理

累計折舊

貸：固定資產(chǎn)

6.按照“固定資產(chǎn)清理”余額轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出：

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產(chǎn)清理

或：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：營業(yè)外收入

4月6日，湖北省宜昌市國稅系統(tǒng)納稅服務(wù)暨注稅管理工作會議在當陽召開。與會人員學習當陽市國地稅聯(lián)合辦稅以及辦稅服務(wù)廳標準化、規(guī)范化建設(shè)的經(jīng)驗，重點觀摩和了解當陽市24小時自助辦稅廳的運行情況。圖為參會人員觀摩機器人導稅。（圖/文：宜昌國）