可行性報告與開發(fā)貸款報告?zhèn)戎孛娣治?/h1>
2017-06-02 14:39:11陳永紅
中國房地產(chǎn)·綜合版 2017年5期
陳永紅
房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟(jì)活動，具有投資額大、建設(shè)周期長、涉及面廣等特點；同時，房地產(chǎn)業(yè)也是一個高投資、高回報和高風(fēng)險的行業(yè)，其主要風(fēng)險有市場風(fēng)險、政策性風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。
作為專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，在日常工作中，經(jīng)常需要撰寫房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究及開發(fā)貸款評估報告。開發(fā)可行性報告的委托方一般是開發(fā)商，開發(fā)商出具可行性研究報告是為了解項目的贏利能力、市場風(fēng)險等，從而為是否進(jìn)行投資作出決策；開發(fā)貸款報告的委托方通常是銀行，銀行出具開發(fā)貸款報告則為了解項目可行性、還款能力、還款周期等，從而為是否貸款作出決策。因此，兩個報告都是分析房地產(chǎn)項目竣工驗收前的狀態(tài)，其報告內(nèi)容有很多雷同或相似的地方，這通常會對新人造成困擾。
一、可行性報告與開發(fā)貸款報告的相似點
1.研究對象的開發(fā)狀態(tài)相似
可行性報告及開發(fā)貸款所分析的開發(fā)狀態(tài)是房地產(chǎn)項目未竣工時，一般從開發(fā)商準(zhǔn)備拿地之后一直到竣工之前都有撰寫這兩個報告的需要。從時序來說，可行性報告比開發(fā)貸款更靠前，開發(fā)貸款報告需要在房地產(chǎn)項目取得“四證一書”之后，而可行性研究報告一般是取得“四證一書”之前。但由于項目均未竣工，因此兩種報告分析的內(nèi)容有較多相似的地方。
2.報告內(nèi)容相似點
可行性研究報告及開發(fā)貸款報告需要對項目市場風(fēng)險、政策風(fēng)險進(jìn)行重點研究，這是兩者相似的地方。
市場風(fēng)險是由房地產(chǎn)市場狀況變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的；在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運行狀況的集中表現(xiàn)。一般在房地產(chǎn)評估活動中，需要從地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后的影響等方面，來分析項目市場風(fēng)險。
房地產(chǎn)開發(fā)長周期、投資額大的特點決定了國家政策對項目影響的重要性，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的調(diào)控，以及國家和房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面變動形成政策風(fēng)險，需要從土地出讓條件、房屋用途、房屋出讓條件、銷售價位、套數(shù)、套型面積及工程進(jìn)度是否受到政府控制性要求，以及稅費、財政政策等方面來研究對項目的影響程度。
影響項目成功與否的關(guān)鍵性因素是市場前景，因此對市場風(fēng)險及政策風(fēng)險的分析兩種報告均需要詳細(xì)進(jìn)行。
二、可行性報告與開發(fā)貸款報告的側(cè)重面分析
雖然兩種報告均有較多的相似點，但因研究目的不同，其側(cè)重面存在差異：
1.可行性研究報告?zhèn)戎孛?/p>
可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。使房地產(chǎn)開發(fā)項目許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實，提出合理結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的、風(fēng)險可控而不是單憑經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。
可行性研究一般發(fā)生在開發(fā)貸款之前，很多開發(fā)手續(xù)尚未辦理，甚至委托方只提出一個基本意向，所有的藍(lán)圖交給評估機(jī)構(gòu)來描繪。因太多不確定性，評估機(jī)構(gòu)需要參照各項房地產(chǎn)政策、制度對各類房地產(chǎn)市場進(jìn)行透徹的研究，對項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及市場等方面進(jìn)行詳細(xì)和深入的分析論證、確定項目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并對這些指標(biāo)進(jìn)行仔細(xì)地調(diào)查、分析、計算、評估。在此基礎(chǔ)上提出一個或幾個可供選擇的方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。
針對上述幾種市場可行方案，分別對各方案的市場定位、技術(shù)指標(biāo)、工程進(jìn)度、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益與國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題得出明確結(jié)論，并對各方案的利弊進(jìn)行比較分析，為開發(fā)商提供較為詳盡的投資策略依據(jù)。
2.開發(fā)貸款報告?zhèn)戎孛?/p>
開發(fā)貸款評估報告的根本目的為了確認(rèn)項目的貸款額、貸款期限、貸款償還能力。該類報告是在可行性研究報告內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加貸款方面的分析。銀行需要開發(fā)貸款報告是為了保證貸款的效益性、安全性，所以它對以下方面有特別的要求：
一是貸款對象評估：需披露貸款企業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)制、信用和財務(wù)狀況，通過營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、近幾年財務(wù)報告，以確定企業(yè)是否確有償還貸款本息的能力；確認(rèn)其具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)。
二是資料齊全：項目的各項開發(fā)手續(xù)一般都要求齊全，土地使用權(quán)證、項目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、預(yù)售許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部立項文件完整、真實、有效。
三是功能相符：要求貸款項目申報用途與其功能相符，也使研究有了明確的方向，市場研究工作量相對較少。
四是貸款額度、期限及利率：根據(jù)項目屬性、自有資金、投入成本、租售資金回籠來預(yù)測資金缺口，確定項目貸款額度及借款償還期，并按各銀行不同的利率要求計算利息。
五是貸款擔(dān)保與保險：為進(jìn)一步保證貸款安全，需對抵（質(zhì)）押財產(chǎn)進(jìn)行評估，或?qū)Φ谌綋?dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力進(jìn)行評價。
六是風(fēng)險分析：對項目證件不齊全、建筑工期本體風(fēng)險、擔(dān)保風(fēng)險、自籌資金風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險及政策風(fēng)險等方面找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系，并針對各風(fēng)險因素提出相應(yīng)的防范措施。
總之，評估機(jī)構(gòu)在接受上述兩類估價委托后，工作流程是相同的，經(jīng)過市場調(diào)查和政策分析明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無市場、有無競爭能力，從而得出該項目投資效果。但因估價目的不同，評估機(jī)構(gòu)在編制報告時要對其側(cè)重面進(jìn)行不同分析，為決策部門的最終決策提供科學(xué)依據(jù)。
陳品祿/責(zé)任編輯
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2.報告內(nèi)容相似點
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市場風(fēng)險是由房地產(chǎn)市場狀況變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的；在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運行狀況的集中表現(xiàn)。一般在房地產(chǎn)評估活動中，需要從地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后的影響等方面，來分析項目市場風(fēng)險。
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2.開發(fā)貸款報告?zhèn)戎孛?/p>
開發(fā)貸款評估報告的根本目的為了確認(rèn)項目的貸款額、貸款期限、貸款償還能力。該類報告是在可行性研究報告內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加貸款方面的分析。銀行需要開發(fā)貸款報告是為了保證貸款的效益性、安全性，所以它對以下方面有特別的要求：
一是貸款對象評估：需披露貸款企業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)制、信用和財務(wù)狀況，通過營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、近幾年財務(wù)報告，以確定企業(yè)是否確有償還貸款本息的能力；確認(rèn)其具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)。
二是資料齊全：項目的各項開發(fā)手續(xù)一般都要求齊全，土地使用權(quán)證、項目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、預(yù)售許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部立項文件完整、真實、有效。
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五是貸款擔(dān)保與保險：為進(jìn)一步保證貸款安全，需對抵（質(zhì)）押財產(chǎn)進(jìn)行評估，或?qū)Φ谌綋?dān)保企業(yè)的擔(dān)保能力進(jìn)行評價。
六是風(fēng)險分析：對項目證件不齊全、建筑工期本體風(fēng)險、擔(dān)保風(fēng)險、自籌資金風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險及政策風(fēng)險等方面找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系，并針對各風(fēng)險因素提出相應(yīng)的防范措施。
總之，評估機(jī)構(gòu)在接受上述兩類估價委托后，工作流程是相同的，經(jīng)過市場調(diào)查和政策分析明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無市場、有無競爭能力，從而得出該項目投資效果。但因估價目的不同，評估機(jī)構(gòu)在編制報告時要對其側(cè)重面進(jìn)行不同分析，為決策部門的最終決策提供科學(xué)依據(jù)。
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