樓市調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”

樓市調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”

3月份以來，全國約30個城市發(fā)布樓市調(diào)控新政。其中，廈門、杭州、廣州等城市多次發(fā)布升級版調(diào)控政策；北京“多箭齊發(fā)”，打出調(diào)控“組合拳”。專家表示，因城施策是本輪調(diào)控的主要特點，凸顯出政府維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、抑制投機(jī)“炒房”的決心。

“三月魔咒”再應(yīng)驗

“地產(chǎn)圈到了3月就會很緊張，因為1月和2月正好碰上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，是全年交易最清淡的兩個月，到了3月買方的需求一般就會報復(fù)性反彈，成交往往非?；馃?，量升價漲，政府要出手抑制也最可能選這個時候?！币晃辉诘禺a(chǎn)界從業(yè)十幾年的資深人士表示。

2016年3月25日，上海政府突然頒布有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，將非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計兩年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，“3·25新政”一舉使上海登上全國最嚴(yán)調(diào)控城市的位置，為買房資格設(shè)定的門檻比北京、深圳都要苛刻。

而今年3月又挑起了新一輪調(diào)控的浪潮?；仡櫱扒?，這次“三月行動”有著非常清晰的脈絡(luò)和鋪墊，2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從頂層傳遞出打擊投資性買房的明確意圖。

進(jìn)入2017年3月，河北涿州、淶水、張家口等“環(huán)京區(qū)域”，有環(huán)滬概念的嘉善縣，杭州、南昌等省會城市先后施行或升級調(diào)控策略，正式拉開了2017年樓市調(diào)控的帷幕。

在今年的全國“兩會”上，“遏制熱點城市房價過快上漲”被寫入政府工作報告中。3月15日，就在2017年全國“兩會”結(jié)束當(dāng)天，去年被業(yè)界稱為“樓市四小龍”之一的南京就動起真格擴(kuò)大限購打擊面，將六合、高淳、溧水劃入限購區(qū)域，讓坊間充滿了又一波“山雨欲來”的觀感。

3月17日，政府工作報告起草組成員、國務(wù)院研究室副主任韓文秀在國新辦的新聞吹風(fēng)會上表示，“在房地產(chǎn)調(diào)控方面，一是要落實地方政府的主體責(zé)任；二是要實行分類調(diào)控、因城施策?！痹捯魟偮洌本?、鄭州、廣州、石家莊同日出臺政策，奏響了新一輪調(diào)控的最強(qiáng)音。房需求，這對于當(dāng)前上漲的房價壓力會有一定的抑制作用。

北京迎來史上最嚴(yán)樓市調(diào)控

今年全國“兩會”期間，北京及環(huán)京樓市的火熱情況受到各界關(guān)注。就在業(yè)內(nèi)紛紛猜測樓市調(diào)控政策是否會在“3·30”這個節(jié)點公布時，3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級——自18日起，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。

對比北京早前的調(diào)控措施，此次新政對二套房的調(diào)控更為嚴(yán)格，即購買二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且增加首付比例。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺，勢必會削弱目前的購

除了強(qiáng)化差別化信貸政策，北京市住建委出臺的相關(guān)文件還特別指出，今年以來，北京市規(guī)劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應(yīng)力度，保障土地有效供給。

目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應(yīng)計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計劃260公頃，是去年全年實際供應(yīng)量的2.5倍。

今年2月，北京市政府常務(wù)會議審議通過的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，該市2017年商品住宅用地計劃供應(yīng)260公頃，較上年下降七成。計劃公布后，有評論認(rèn)為，未來土地資源供給持續(xù)下降，尤其是核心一二線城市，供地計劃持續(xù)銳減，地價緊隨攀升，勢必會帶來房價的上漲。

對此，北京市住建委特別表示，今年260公頃的商品住宅計劃供應(yīng)量事實上超過了去年的實際供應(yīng)量。此外，未來相關(guān)部門將加強(qiáng)調(diào)度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

初步統(tǒng)計，目前北京拿地未開工和開工未銷售的房源有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模；另一方面，督促這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H供應(yīng)，將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期的作用。

在新政出臺后，北京市住建委開始嚴(yán)查房地產(chǎn)中介市場，重點查處違規(guī)代理“天價學(xué)區(qū)房”、發(fā)布虛假房源及價格信息、參與炒房、哄抬房價等違法違規(guī)行為。北京市發(fā)改委3月22日發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營企業(yè)價格行為的提醒書》，提醒商品房經(jīng)營者應(yīng)在交易場所醒目位置明碼標(biāo)價，實行一套一標(biāo)；不得捏造、散布漲價信息，哄抬價格；不得相互串通，操縱市場價格。

樓市成交量開始下跌

從近期釋放的信息來看，遏制房價過快上漲、限制投機(jī)需求這一手仍將“硬下去”。而在政府的緊急降溫之下，北京樓市的成交量開始出現(xiàn)下跌。

來自克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年第12周（3月13日－3月19日），北京樓市的成交面積開始出現(xiàn)下跌，一周內(nèi)成交面積為11.62萬平方米，環(huán)比下跌0.76%。而此前一周，北京市的成交面積環(huán)比漲幅為178.54%。

房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)似乎更能說明問題。來自鏈家的數(shù)據(jù)顯示，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實施后的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。工作日的看房量更加慘淡，只有6699次看房，還不到平日的一半。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直滯后于實際成交數(shù)據(jù)，對于北京來說，二手房市場滯后一個月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預(yù)計在4月份將出現(xiàn)簽約高峰。但是在這一政策后，預(yù)計市場會快速平穩(wěn)，二手房交易量會回到1.5萬～1.8萬套區(qū)間。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅表示,多方組合重拳之下，北京樓市成交量必然會應(yīng)聲而降，加之嚴(yán)厲調(diào)控使市場預(yù)期走低，部分客群主動延后購房計劃，觀望情緒加重，購房需求萎縮，預(yù)計未來一段時間內(nèi)成交量將持續(xù)走低，房價走勢將趨于穩(wěn)定，二手房市場可能會出現(xiàn)一定幅度的價格下調(diào)，議價空間也會增加。

新政波及的“躺槍者”

在“3·17新政”出臺當(dāng)天，北京各家房地產(chǎn)中介都在緊急聯(lián)系目前已經(jīng)簽約的出賣人和買受人，了解客戶的貸款情況。對于眼下已經(jīng)走到網(wǎng)簽階段的客戶，則力爭趕在當(dāng)天18∶00網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉前提交相關(guān)申請。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量新高。到了18日，網(wǎng)簽量仍高達(dá)968套。而平時的網(wǎng)簽數(shù)量每天在100套左右。

目前北京二手房市場上70%的購房者都是先賣房、再買房。不少中介擔(dān)心，首付門檻提高后，很多人會重新考慮購房計劃，其中受影響最大的是已成交但還未網(wǎng)簽的群體，受沖擊的交易量保守估計在已成交的50%左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計”，新政發(fā)布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬套。“因認(rèn)貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套?！?/p>

麥田地產(chǎn)的一名經(jīng)理表示，像先賣房、再買房這樣的“連環(huán)單”在北京不算少數(shù)，目前他們正在努力協(xié)調(diào)幫助準(zhǔn)備違約的客戶解決這類問題。該經(jīng)理表示，即使合同上標(biāo)明了“不可抗力因素”，但是否追究違約責(zé)任還是要看買賣雙方的協(xié)商結(jié)果。

受到新政波及的不僅僅是改善住房者，首次購房的剛需群體也受到了影響。新政規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款，緊接著，包括工行、建行等16家銀行在內(nèi)的北京分行一致決定，即日起縮小首套房貸款優(yōu)惠利率，最低折扣由9折調(diào)到9.5折。

據(jù)了解，此舉是為了貫徹國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在國家貨幣政策穩(wěn)健中性、市場資金價格趨升環(huán)境下，更好地支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范金融風(fēng)險。北京銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，基于當(dāng)前市場環(huán)境，為有效防范金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險，推動房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，已將個人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折調(diào)至9.5折。

多地升級新政 接力調(diào)控

全國多地針對樓市調(diào)控再出新政。3月29日起，福州、杭州、廈門等地樓市新政正式實施。

福州市樓市新政規(guī)定，非戶籍者不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社會保險取得福州五城區(qū)購房資格；取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的不得上市交易。杭州市樓市新政明確認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付款比例不低于60%，同時本地戶籍單身者限購一套房。廈門市樓市新政同樣明確認(rèn)房又認(rèn)貸，非戶籍購買180平方米及以下商品住房，需連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明。

2017年3月，據(jù)不完全統(tǒng)計，約30個城市加入調(diào)控大軍，平均每天1個城市，發(fā)布時間之密、覆蓋范圍之廣為近年罕見，有些是調(diào)控政策疊加，有的是首次實施。

業(yè)內(nèi)人士感嘆，本輪調(diào)控會超過任何想象。3月26日，北京市明確規(guī)定，商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

這使得北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象，有媒體報道稱，北京市教委正研究論證擴(kuò)大“多校劃片”政策，并通過隨機(jī)搖號的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位，這就意味著通過學(xué)區(qū)房入學(xué)將大幅增加不確定性。

此外，北京市住建委也加大火力，近日連續(xù)加碼針對學(xué)區(qū)房的價格管控力度，明確通知中介機(jī)構(gòu)對于單價超過15萬的房產(chǎn)不得掛網(wǎng)。

北京房地產(chǎn)調(diào)控介紹經(jīng)驗

3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議。會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高對整頓房地產(chǎn)市場秩序提岀要求，副部長陸克華通報了30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)名單。這也是繼去年連續(xù)三次通報96家違規(guī)企業(yè)和中介名單之后，住建部再次集中公開曝光違規(guī)企業(yè)名單。

會上，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任徐賤云代表北京市介紹了房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗和成果。徐賤云主任表示，自3.17后，北京出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，由住建委、發(fā)改委、工商、稅務(wù)等多個部門聯(lián)合成立了調(diào)控專班。截至3月28日，已經(jīng)有9個在售項目停止網(wǎng)簽。據(jù)徐賤云介紹，目前北京房地產(chǎn)市場預(yù)期平穩(wěn)、理性，下一步將堅決遏制房價上漲勢頭。

住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。同時指出，加強(qiáng)二手房市場管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場。對于市場出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，住建部特別強(qiáng)調(diào)必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打。

住建部在會上還表示，將一二手房納入統(tǒng)一管理，要配合金融主管部門繼續(xù)嚴(yán)肅查處資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為。要求各地始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢，持續(xù)打擊違法違規(guī)行為，依法從嚴(yán)從重處理，進(jìn)一步凈化市場環(huán)境，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。必須將房價過快上漲的勢頭控制住，才能實現(xiàn)住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，促使商品住房回歸居住屬性。

樓市收緊 土地依然活躍

3月26日晚間萬科發(fā)布的2016年年度報告顯示，對12個城市的13個樓盤計提13.8億跌價損失。萬科執(zhí)行副總裁孫嘉表示，這是審慎的原則，通過周邊的房價和未來的預(yù)期，我們認(rèn)為基于市場的情況和未來市場的情況要持謹(jǐn)慎態(tài)度。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則在28日表示，“我們對市場是非常非常悲觀的，我們從去年10月份開始基本上就不拿地了。”

而另一方面，值得一提的是，萬科、融創(chuàng)在2016年銷售金額均實現(xiàn)大幅上漲。萬科銷售金額3,647.7億元，同比增長39.5%。融創(chuàng)中國合同銷售金額為1506億元，同比增長121%。融創(chuàng)中國稱，其2017年的銷售目標(biāo)已確定為2100億元。

盡管面粉的價格比面包更貴，房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇往往還是買更多的面粉。

3月24日，杭州蕭山區(qū)出讓兩塊宅地，這是3月3日杭州限購升級后的“第一拍”。現(xiàn)場有30多家房企參與爭奪，最終，1號地塊由融信競得，樓面價30816元/平方米；2號地塊由恒大競得，樓面價30387元/平方米。均大幅刷新該板塊在去年9月創(chuàng)下的20267元/平方米樓面最高價。

3月29日，廣州市繼3月17日樓市新政推出后的“第一拍”，推出的住宅用地引來了開發(fā)商的爭搶。海珠區(qū)石崗路一塊面積為20211平方米的用地，以14億余元起拍。開拍前就有開發(fā)商一次性加價1.12億元，讓報價直接封頂。當(dāng)日成交的7宗住宅用地中，有6宗達(dá)到最高限制地價后轉(zhuǎn)為競拍配建，這些土地共需配建約42萬平方米拆遷安置房等政府性房源。

3月30日，在南京，當(dāng)?shù)乇驹聵鞘邢拶?、限貸政策升級加碼之后，在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行的“不碰面”的土地拍賣會上，仍有多幅地拍出最高限價，房地產(chǎn)企業(yè)需搖號決定最終贏家。

貨幣寬松周期或結(jié)束

2016年新增貸款中接近45%是房地產(chǎn)相關(guān)貸款。一二線城市房價上揚伴隨信貸寬松出現(xiàn)，挑戰(zhàn)著年輕家庭的承受能力，也挑戰(zhàn)著決策層的接受度。當(dāng)下，“看不見的手”從何處著手，如何擠出市場泡沫，如何調(diào)整貨幣政策、完善財稅機(jī)制，如何消解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定顯得至關(guān)重要。

3月26日，央行行長周小川在博鰲亞洲論壇2017年年會上表示，在實施多年量化寬松貨幣政策之后，本輪政策周期已經(jīng)接近尾聲，即貨幣政策不再像過去那樣寬松。

周小川說，“現(xiàn)階段，我們應(yīng)重點強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)性改革和長期的戰(zhàn)略調(diào)整，不能過度依賴貨幣政策，這個信號至關(guān)重要?！?/p>

此番言論被媒體解讀為，貨幣寬松周期結(jié)束，除了頻頻通過公開市場操作悄然收緊流動性，相關(guān)房貸也被納入嚴(yán)格監(jiān)管流程，樓市資金的大輸血包將漸行漸遠(yuǎn)，可謂對炒房客的當(dāng)頭一擊。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌認(rèn)為，“貨幣政策收緊，利率增加，這些措施會影響到企業(yè)現(xiàn)金流，貸款減少，房價肯定會受影響。這個行業(yè)風(fēng)險很大，風(fēng)險大不是因為市場，而是因為現(xiàn)在買的地要虧錢。即使是真的政策放松后，我也不大相信會放漲，因為房價已經(jīng)處在高位上了。

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組近日發(fā)布的研究報告建議，抑制熱點城市房價過快上漲，除了限購限貸政策，同時要有效改善供給；總體上控制貨幣過快增長，加快建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制；明確公布政府短、中、長期土地利用和建設(shè)規(guī)劃，合理引導(dǎo)居民流動。