淺談信息不對稱對房地產市場和經濟的影響

王愛萍

摘 要：信息不對稱是經濟學的一個重要內容，在實際生活中，信息不對稱問題隨處可見。該理論應用范圍非常廣泛，同樣也適用于房地產市場。本文簡要的闡述了房地產市場領域包含的多種信息不對稱現象，以及這些信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風險問題，并且提供了一些解決方案。

關鍵詞：信息不對稱 房地產 逆向選擇 道德風險

中圖分類號：F722 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）08（b）-144-02

1 引言

信息不對稱是指交易中的各個主體擁有的信息不完全相同。在社會政治、經濟等活動中，一些成員擁有其他成員無法獲得的信息，因此造成了信息不對稱的現象。在如今這個信息爆炸的時代，掌握了信息就等于抓住了機會，在市場上，掌握信息較多的人，往往能獲得更多利益，反之，則會處于相對不利的位置。

信息不對稱包括兩層含義，經濟學中常說的信息不對稱是指可量化的信息不對稱，通俗的講就是掌握信息的多少，這是其中的一層意思。另一層，包含主觀性的信息不對稱，這個主要取決于人的認知和思維能力等。以股票市場舉例來說，面對股市時，擁有相同的可量化的市場信息的人，對股市的判斷結果也可能是千差萬別的：對于股市變動，有些人認為是建倉的好時機時，可能還有一部分認為該減倉了。第二個層面的信息不對稱，一般是不可量化的，他是受人的認知體系和主觀判斷影響的。從上述兩個層面出發(fā)，我們可以從兩個方面盡量消除“信息不對稱”，我們需要通過更多的方式和渠道獲取有效的信息，由于每個人的社會分工和專業(yè)的區(qū)別，在自己不熟悉的專業(yè)領域往往所知甚少，這就需要通過不斷的學習來拓展知識的廣度和深度；在其基礎上，我們必須多學習和思索，從多個角度分析和解決問題，提高自身的認知和判斷能力，打破思維局限性，能吸納和聽取更多的意見。雖然很難徹底消除“信息不對稱”，我們也應該盡力去削弱它，把信息不對稱的危害降到最低。

在市場經濟活動中，信息不對稱發(fā)生在事前，會引發(fā)逆向選擇問題，若發(fā)生在事后，則會引起道德風險。在貨幣流通市場上，劣幣驅逐良幣的問題；在二手車市場上，壞車充斥好車的問題；在勞動力市場上，壞人碾壓好人的問題，這些都是逆向選擇的體現。一般情況下，對于交易物品的情況，賣家知道的信息要比買家多，如上述的二手車市場的買賣，商家對所賣車輛的了解要遠多于消費者。反例也是存在的，如醫(yī)療保險問題，通常投保者擁有的信息更多。道德風險的問題也是很普遍的。如在金融活動中，資金短缺者獲得融資后，違反合同條約擅自改變資金用途；在保險中，投保者的保險生效后，自我防范意識就會減弱，因為他們知道即使發(fā)生事故，損失也是由保險公司承擔的；股份公司中的代理問題也屬于道德風險，在股份公司中，經理人與股東的目標不完全一致，由于經理人具有信息優(yōu)勢，而契約的不完整和監(jiān)督成本問題，使得在決策時，經理人會利用其優(yōu)勢掩飾公司經營的真實狀況，維護了自身的利益，而對公司產生不良的后果。

如今的房地產市場，也在方方面面受到信息不對稱的影響。近十年左右我國的房地產市場總體上價格一直在增長，即使偶爾出現回調現象，當短暫的回調結束后，價格甚至會出現跳漲。即使在相對嚴厲的宏觀調控形勢下，房地產價格也還在高位運轉。最新的研究資料表明，全國房地產價格已經超過發(fā)達國家水平，尤其在一線城市，住房成本已經遠遠超過收入水平所能承受的范圍。

從國內的房地產市場上看，房產交易的參與方一般包括房地產商、購房者、房產中介機構、金融中介機構，這幾個參與主體相互之間都存在著信息不對稱的現象。

2 房地產商與購房者之間的信息不對稱

房地產市場上的信息不對稱主要體現在房地產商與購房者之間。鑒別房子的綜合指標十分復雜，包含地理位置、配套設置、成本、質量等，需要較強的專業(yè)能力。購房者只能通過房地產商對外披露的所有信息和自己有限的房產知識，對房子情況進行一個粗淺的判斷，對于隱蔽的房屋信息則更是無從知曉。而房地產商，由于具有較強的信息優(yōu)勢和專業(yè)知識，處于非常有利的位置。很多購房者只有在裝修或者住進新房之后，才發(fā)現房屋可能偷工減料了，與當初的承諾不完全一致等問題。房子的價格，是由房地產商根據地段、朝向、樓層等多個因素綜合決定的，購房者很難掌握房地產商品的價格。

新房的物業(yè)一般也是由房地產商指定的，消費者對物業(yè)基本沒有初始選擇權，在交房后，若是購房者發(fā)現物業(yè)水平與承諾的有較大差異，想要更換物業(yè)非常困難，業(yè)主和物業(yè)的糾紛在房地產市場上屢見不鮮。另外，購房合同和條款一般都是由房地產商提前制定的，所以合同一般都會更有利于房地產商，消費者作為弱勢群體很難不遵照合同執(zhí)行。對于房屋的產權關系問題，購房者也比較被動。由于新房的權屬關系復雜，購房者什么時候可以拿到房產證都是不確定的。曾經聽說某個小區(qū)的購房者，入住三五年后，都還沒有拿到房產證，與房地產商也是多次協(xié)調未果，其中的緣由糾紛也是很難說清楚。

3 房產中介機構與購房者之間的信息不對稱

在二手房市場，由于房源可獲得性、房產買賣過戶流程的繁瑣性等復雜因素的存在，買賣雙方私下交易的情況現在越來越少，房產中介成了雙方的主要紐帶。在該市場上，購房者對房屋的信息掌握不完全，房產中介對市場行情和房屋的情況了解的都更加全面。但是現在房地產市場上的中介是魚龍混雜，缺乏誠信的小中介公司不在少數，他們在流程、規(guī)章上都不完善。規(guī)模較大的中介公司在這些方面完善了很多，但是他們同樣也是會以追求自身利益最大化為目標，很多中介在買賣雙方談價時，采取的策略就是分而治之，以避免雙方直接碰面。此時只有中介清楚全局情況，買賣雙方所知道的信息是很不對稱的，但是中介為達成交易，賺取中介費，一般只是在買賣雙方之間斡旋，壓低賣主價格，抬高買方的出價。

4 購房者與金融中介機構的信息不對稱

近年來，很多銀行都推出了消費貸業(yè)務，該業(yè)務一般審核都不是很嚴格，尤其對央企國企等企業(yè)員工，門檻比較低。消費貸是銀行為使消費者購買商品或勞務而向其提供的貸款。原則上若購房者已有占用的消費貸，則房貸額度會受到影響。但是由于受信息不對稱的影響，很多購房者利用時間差，在申請消費貸后，銀行審核貸款前暫時不提取消費貸，審核通過后再提取這部分貸款，以用作房貸的首付款。實際上這樣的行為，違反了消費貸的用途，且利用房貸的漏洞加大了購房的杠桿作用。對于剛需的購房者，其危害還不大。不過很多炒房者，利用各種金融行業(yè)的漏洞，以貸款為房產首付，再貸款炒房，等待房價大漲后，再把房產賣掉，更有甚者，基本是空手套白狼。房地產市場在這些炒房者的擾亂下，投機行為屢見不鮮，市場泡沫嚴重，房地產金融風險加大，市場秩序會更加混亂。

房地產市場的這些信息不對稱，會引起房地產市場的逆向選擇和道德風險問題。

逆向選擇，是指在簽訂合同之前，市場交易的某一方具備另一方所不了解的信息，而這些信息可能使優(yōu)勢方受益，另一方的利益受損。購房者由于不了解所有房屋的實際情況，他們的預期價格應該定在房屋的平均價格水平上，在這種情況下，高質量的房屋比較容易退出交易。對于剩余的房屋，消費者則會繼續(xù)以平均價格出價，如此循環(huán)往復，購房者作為信息劣勢方就做出了“逆向選擇”，從而在房地產市場呈現出了“劣幣驅逐良幣效應”。

道德風險在雙方信息非對稱的情況下，信息優(yōu)勢方在合同契約簽訂后，為使自身利益最大化，而做出損害信息劣勢方利益的一種行為。房地產商為降低成本，增加收益，經常會出現工程偷工減料，加大公攤面積，占用規(guī)劃綠地等行為。二手房市場上，當房產市場過熱時，有時賣方會出現違約拒賣且不賠付違約金，或一房多賣等情況，這些違背道德的行為，使得購房者的利益嚴重受損，也擾亂了房地產市場的正常秩序。

在中國現有的體制下，國內的房產市場上，政策對房產的走向影響非常大，基于此還存在一種不道德行為，即政策制定者和執(zhí)行者擁有第一手信息，基于將要實施的政策，他們可以私下授意親朋好友，在市場發(fā)生變化前做最出有利的選擇，從而謀取更多的利益。當散戶搶房者從新聞中得到最新的政策消息，第一時間去購房時，這部分先鋒者已經能夠比后知后覺者獲得不菲的收益。第一手信息擁有者，可以優(yōu)先布局，收益更是不可想象。這種現象與股市里莊家與散戶的關系比較相似，一個政策可以使股市風起云涌，房市何嘗不是如此呢。而第一手消息擁有者，由于獲得了先機，便可以淡定的坐看云起云落，這種行為對房地產市場的健康有序運行也是非常不利的。

針對信息不對稱引起的各種不良現象，需要從政府、房地產商、房產中介和購房者著手，制定切實有效的對策。由于政府的權威性，其政策執(zhí)行具有強制性和高效性，政府的宏觀調控職能，也使得政府成了解決問題的核心。政府需要制定更加有效和縝密的法律、法規(guī)來規(guī)范房地產市場，加強信息的披露，提高房地產市場信息的透明度。規(guī)范政府官員，房地產商，房產中介，個人賣主，購房者的行為，完善整個社會的信用和誠信機制。

作為房地產商應該要有長遠的眼光。聰明的消費者一般會通過品牌為自己篩選商品，名牌除了是一種身份的象征外，還是質量保證的代名詞。在信息不對稱的情況下，很多消費者也愿意花費更多的金錢，購買品牌商品。所以品牌其實是消除信息不對稱的一個有效手段?；诖藢嵺`結果，房地產商應該通過誠信、過硬的房產質量和一流的服務等，努力打造出自己的品牌名片。在品牌效應下，房地產商不太容易被逆向選擇，消費者也能購買到滿意的房產，從而達成雙贏的局面。

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