住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的法律思考

摘要：住宅土地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題一直是社會(huì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，續(xù)期需繳納高額土地出讓金引起了社會(huì)熱議，盡管國(guó)土局進(jìn)行了過(guò)度性的處理，但法律中缺乏關(guān)于住宅自動(dòng)續(xù)期具體操作的規(guī)定，從保護(hù)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上兼顧社會(huì)公共利益的角度分析應(yīng)按房子的不同用途進(jìn)行劃分，自住型的自動(dòng)無(wú)償續(xù)期，而非自住型的應(yīng)該承擔(dān)有償續(xù)期的費(fèi)用。

關(guān)鍵字：住宅用地使用權(quán)續(xù)期 自住型 產(chǎn)權(quán)保護(hù)

一、住宅用地使用權(quán)續(xù)期的現(xiàn)狀

溫州有一批20年產(chǎn)權(quán)住宅土地使用權(quán)到期，續(xù)期須按房產(chǎn)價(jià)格三分之一繳費(fèi)，因土地使用年限到期，市民面臨要花費(fèi)高額土地出讓金才能重新辦理國(guó)土使用證的遭遇，在社會(huì)各界引發(fā)熱議和關(guān)注。20年產(chǎn)權(quán)的住宅用地使用權(quán)的是歷史遺留的問(wèn)題，是為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的工作，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，劃分了幾個(gè)不同年限的檔次由受讓方自行選擇辦理。2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期。但是如何自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期如何操作，需要繳費(fèi)，交多少等續(xù)期問(wèn)題和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題仍存在法律空白，于是中央下達(dá)了要“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期?！钡闹甘?，所以國(guó)土資源部依照指示提出了過(guò)渡性辦法：一、少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請(qǐng)。二、市、縣國(guó)土資源主管部門不收取相關(guān)費(fèi)用。三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時(shí)，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫(xiě)該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

二、對(duì)自動(dòng)續(xù)期的法律分析

王利明老師曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式在西方都取得了極大的成就，而在很多發(fā)展中國(guó)家卻停滯不前。最根本的原因在于缺乏對(duì)產(chǎn)權(quán)的法律確認(rèn)和保障?！碑a(chǎn)權(quán)保護(hù)的一個(gè)重要作用是定分止?fàn)帯Ｆ涫滓康木褪敲鞔_財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)者，如果沒(méi)有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬，社會(huì)成員會(huì)因財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系的不確定狀態(tài)，而陷入無(wú)休止的爭(zhēng)斗中。因此法律規(guī)定財(cái)產(chǎn)的歸屬使社會(huì)成員可以通過(guò)法律規(guī)范的可預(yù)見(jiàn)性來(lái)安排自己的生活選擇，因此產(chǎn)權(quán)歸屬不僅是人類社會(huì)生活的前提，也是人類基本安全的要求，也是法律的解決糾紛矛盾功能的首要規(guī)定的。只有自己的財(cái)產(chǎn)能夠受到法律的切實(shí)保障，人們才能無(wú)后顧之憂的投入勞動(dòng)中創(chuàng)造財(cái)產(chǎn)、獲取財(cái)產(chǎn)。也是投資和置產(chǎn)的意向的前提。建立完善的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度會(huì)使國(guó)民更有安全感，也可以避免民間資產(chǎn)外流，充分調(diào)動(dòng)民間資本參與國(guó)家建設(shè)。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)不斷推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革，并在此基礎(chǔ)上不斷推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度的完善。憲法中規(guī)定了“社會(huì)主義公有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”和“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”以及“國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”。憲法為產(chǎn)權(quán)的保護(hù)提供了基礎(chǔ)法律規(guī)定，而物權(quán)法第一次以民事基本法的形式對(duì)物權(quán)法律制度作出了安排，構(gòu)建了產(chǎn)權(quán)制度的基本框架，這就奠定了產(chǎn)權(quán)保護(hù)的基礎(chǔ)。

憲法中規(guī)定了我國(guó)以公有制經(jīng)濟(jì)為主，多種所有制并存的基本經(jīng)濟(jì)制度，而國(guó)家作為城鎮(zhèn)土地所有權(quán)者是公有制的典型代表，也即代表全民所有，換而言之，每位公民不論身份、地位，都應(yīng)平等的享有使用國(guó)家土地的權(quán)利或者至少有機(jī)會(huì)分享國(guó)有土地使用權(quán)所帶來(lái)的收益。我國(guó)現(xiàn)有的土地制度其實(shí)上就是國(guó)家代表全體人民作為土地所有權(quán)人同土地使用人簽訂合同，由土地使用人繳納土地使用權(quán)出讓金獲得土地的用益物權(quán)，而這個(gè)用益物權(quán)是有期限的，作為住宅的土地使用權(quán)最高期限是70年。在《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)土地的續(xù)期問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定期限屆滿，土地使用者需要在屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。若土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回，同時(shí)在應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的規(guī)定上加了一個(gè)限制即除根據(jù)公共利益要收回的，但因住宅用地的特殊性，在《物權(quán)法》中又對(duì)其設(shè)立了一個(gè)自動(dòng)續(xù)期制度，但具體如何續(xù)期，是否無(wú)償并沒(méi)有規(guī)定，因此有部分學(xué)者認(rèn)為住宅用地使用權(quán)的續(xù)期的本質(zhì)就是合同的更新，合同屆期，重新簽訂合同，住宅用地使用權(quán)有償續(xù)期是合理的。也有學(xué)者認(rèn)為產(chǎn)權(quán)續(xù)期應(yīng)向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)物權(quán)法規(guī)定住宅土地使用權(quán)70年的期限后加上了自動(dòng)續(xù)期就是為了安定人民對(duì)70年后自己可能會(huì)失去住宅，流離失所的焦慮，從而提出了不能用有期限的用益物權(quán)讓人民對(duì)自己所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生疑慮，住宅用地使用權(quán)可以通過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性的權(quán)利。

三、對(duì)自動(dòng)續(xù)期制度的建議

土地問(wèn)題是一個(gè)國(guó)家興盛，人民安定的重要難題，從保護(hù)產(chǎn)權(quán)的角度上考慮，雖然在我國(guó)土地使用權(quán)出讓金的存在已經(jīng)成為一種常態(tài)，繳納了高額的出讓金，自動(dòng)無(wú)償續(xù)期更符合人民的期待，但按照憲法規(guī)定的公有制，人民在享有憲法所保護(hù)的私人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也應(yīng)有一部分的社會(huì)負(fù)擔(dān)，張翔老師認(rèn)為，按照憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)的原理：私人所有的財(cái)產(chǎn)實(shí)際上包含兩種不同用途的財(cái)產(chǎn)：實(shí)現(xiàn)個(gè)人自我基本生活的財(cái)產(chǎn)和與社會(huì)其他人的生存具有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)性的財(cái)產(chǎn)，前者不應(yīng)該受到國(guó)家的干涉，而后者需要承擔(dān)更多社會(huì)負(fù)擔(dān)。也就是說(shuō)使非自住用房者在續(xù)期時(shí)承擔(dān)較多的費(fèi)用，使投資性用房者的所持的房產(chǎn)續(xù)期成本提高，可以促使他們將房產(chǎn)重新投入市場(chǎng)，讓其他需要維持自己基本生活的人獲得房產(chǎn)，這是符合全民所有概念的一種做法，而自住性用房則可以自動(dòng)無(wú)償續(xù)期。住宅用地使用權(quán)的目的是在土地國(guó)有的基礎(chǔ)上保障人民的家庭住宅、滿足人民基本的居住生活需求，在社會(huì)中的富人往往有多處房產(chǎn)，而一套房子的價(jià)格就是中產(chǎn)階層也需要貸款才能負(fù)擔(dān)，憲法不是只保障少數(shù)人的權(quán)利法，所以在住宅用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題上按自住和非自住的用途進(jìn)行區(qū)別對(duì)待不失為一種好方法。

參考文獻(xiàn)

1.宋炳華.住宅建設(shè)使用權(quán)續(xù)期之法理分析及完善路徑.國(guó)土資源情報(bào)，2011

2.張翔 .財(cái)產(chǎn)權(quán)的社會(huì)義務(wù).中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2012

作者簡(jiǎn)介：彭懿（1994-），男，漢族，湖南衡陽(yáng)人，貴州民族大學(xué)碩士研究生 研究方向：法理學(xué)

（作者單位：貴州民族大學(xué)）