淺析房產(chǎn)稅對房屋租賃市場的影響

孫志剛

摘要：不動產(chǎn)登記暫行條例于2015年3月份在全國實施，這體現(xiàn)了不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)信息完備化的一種長期趨勢。房產(chǎn)稅是我國稅收結(jié)構(gòu)體系中的重要組成部分，直接影響到社會福利水平，對居民的幸福感和收入有著重要影響。文章將首先簡要介紹房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容，進而分析房產(chǎn)稅對房屋租賃市場的影響。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房屋租賃；內(nèi)容；影響：分析

一、前言

根據(jù)國家的相關(guān)政策可知，2011年上海和重慶兩地開始實行房產(chǎn)稅，不動產(chǎn)登記暫行條例于2015年在全國范圍內(nèi)開始實行。該條例要求國土資源部分和相關(guān)部門建立健全統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，這有利于為相關(guān)部門對不動產(chǎn)進行管理，同時有利于確保各級單位對不動產(chǎn)登記信息進行實時共享。以便提高信息的使用效率。2015年實行的不動產(chǎn)登記暫行條例有助于政府完善不動產(chǎn)管理制度，優(yōu)化不動產(chǎn)管理工作機制，有助于了解我國居民的資產(chǎn)構(gòu)成情況和社會財富聚集狀況，同時有助于為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的征收工作提供基礎(chǔ)條件和保障。

房地產(chǎn)市場是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟的發(fā)展和社會民生工作有著重要作用，隨著近幾年來我國強化了對房地產(chǎn)市場的管理力度，房地產(chǎn)市場正在向規(guī)范化和健康化的方向發(fā)展，促進我國城市化進行的順利推進。

二、房產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容的簡要介紹

房地產(chǎn)稅是以房屋作為課稅對象并按照房屋的計稅余值或者租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅征收過程來看，房產(chǎn)稅試點主要于2012年開始推行，但是推行過程中遭遇了較多的阻礙。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象主要是房屋，征收范圍主要是城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，房產(chǎn)稅的征收辦法并不是固定不變的，對于自用的房屋，房產(chǎn)稅的征收辦法規(guī)定按照房產(chǎn)計稅余值征收，但是對于出租房屋的房產(chǎn)需要按照出租房屋的實際租金收入征收，因此在分析房產(chǎn)稅對房屋租賃市場影響時要注意區(qū)別這兩種不同的征收辦法。

根據(jù)上文的闡述可知，房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準主要有從價和從租兩種方式，從價計征時其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值減去10%至30%后的余值，具體的幅度需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣膶嶋H規(guī)定和相關(guān)政策決定。從租計征時其計稅依據(jù)是房產(chǎn)的租金收入，應(yīng)納稅額為房產(chǎn)租金收入乘以12%的房產(chǎn)稅率。開征房產(chǎn)稅有助于完善我國現(xiàn)有的稅制結(jié)構(gòu)，同時也是我國特色的產(chǎn)權(quán)制度結(jié)構(gòu)的要求，房產(chǎn)稅的計征可以在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，但是對社會總體福利水平有消極作用，降低了總體的社會福利水平。

房產(chǎn)稅的計征工作是一項系統(tǒng)性的工程。需要明確房產(chǎn)稅的征收范圍，并做好房產(chǎn)實際價值評估工作，充分考慮房地產(chǎn)地處的位置、物業(yè)管理質(zhì)量、周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)環(huán)境等要素，以便對房產(chǎn)的實際價值進行評估，為房產(chǎn)稅的計征工作提供必要的信息依據(jù)。

三、房產(chǎn)稅對我國房屋租賃市場的影響分析

房產(chǎn)稅對我國房屋租賃市場的影響主要可以從稅收效應(yīng)、供給效應(yīng)、判定條件的分析等方面進行分析。

（一）稅收效應(yīng)

根據(jù)相關(guān)的基礎(chǔ)經(jīng)濟學(xué)知識可知，開征一項稅收時其稅收成本并不一定完全由某一利益相關(guān)者來承擔(dān)，稅收帶來的成本需要根據(jù)交易產(chǎn)品的價格需求彈性來分配。對于需求彈性較大的產(chǎn)品而言，計征稅收提高了其稅收成本，但是由于是買方市場，因此供給者不能通過提高價格來轉(zhuǎn)移稅收成本，只能自己消化計征稅收帶來的稅收成本。對于需求彈性較小的產(chǎn)品而言。計征稅收提高了其稅收成本，但是此時是賣方市場，因此供給者可以通過提高價格來轉(zhuǎn)移稅收成本，將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給了需求者。針對房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)屬于需求價格彈性較小的產(chǎn)品，房子屬于剛性產(chǎn)品，因此房主可以在較大程度上將計征房地產(chǎn)帶來的稅收成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，房主可以完全不承擔(dān)或者只承擔(dān)較少部分的新增稅收。由此可見，房屋租賃市場的整體租金將依據(jù)稅收金額上漲。

（二）供給效應(yīng)

首先假設(shè)閑置房屋都將進入房地產(chǎn)市場，由于房產(chǎn)稅實質(zhì)上市增加了這些住房的持有成本，因此房主為了轉(zhuǎn)化或者說轉(zhuǎn)移這部分成本往往將住房出租或者是選擇現(xiàn)期賣出住房，因此這些空置的房產(chǎn)將增加房屋租賃市場的房屋供給數(shù)量，房地產(chǎn)市場的供給曲線將會向右上方移動，供給的增加將會與需求曲線形成新的市場均衡點，房屋的出租價格將會降低。

如果閑置房屋并沒有直接進入房地產(chǎn)市場，而是有房屋產(chǎn)權(quán)所有人借住給其他租客，并沒有收取租金，那么即使新增房產(chǎn)稅，這部分稅收將會直接由房產(chǎn)所有人全額承擔(dān)或者由現(xiàn)有的暫住人承擔(dān)，這部分房源不太可能會直接進入房屋租賃市場，也不會對市場租金有任何影響。

（三）判定條件的分析

房產(chǎn)稅的征收工作需要對房地產(chǎn)的來源進行判定，首先需要進行貪腐考察，如果該類房源是屬于貪腐得來，那么全面信息化系統(tǒng)的建立將使得這部分房源轉(zhuǎn)為出售。如果該類房產(chǎn)屬于正當(dāng)來源，那么將對其進行市場考察，由于稅收主要可能由租客和房主共同承擔(dān)或者完全由租客承擔(dān)，因此持有住房的總收益主要取決于房價上漲的速度和租金年化收益率之和。由于房地產(chǎn)屬于價格需求彈性較小的產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)的價格上漲不會引起較大需求的減少，甚至可以說房地產(chǎn)屬于生活的，必需品，由于房地產(chǎn)征稅提高了租金，因此租客需要付出更大的成本和更多的資金去選購房源，這樣雖然可以增加國家的稅收收入，但是卻降低了社會總體社會福利水平。降低了租客的生活水平。

（四）房地產(chǎn)稅對不同的城市有不同的影響

房地產(chǎn)稅對房屋租賃市場的影響需要根據(jù)不同城市的房屋租賃市場的供給和需求狀況進行具體的分析，不能一概而論。不同的城市類型受到房產(chǎn)稅的影響是不同的，房屋租賃市場的供需狀況也是不同的。

針對一個人口聚集型市場而言。房屋租賃市場的買賣雙方的地位有較大的差異，往往屬于賣方市場，空置房較少，比如經(jīng)濟較為發(fā)達的一線和二線城市，對這類城市征收房產(chǎn)稅時，房主間會通過提高房屋租賃價格將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)稼給租客，租客將會承擔(dān)較多的稅收成本，因此該類城市的房屋租賃租金將會出現(xiàn)整體上漲趨勢。本來應(yīng)該起到調(diào)節(jié)作用的房產(chǎn)稅實際降低了低收入人群的收入，雖然稅收征收對象主要是高資產(chǎn)人群，但是實際承擔(dān)稅收的人群卻是低收入人群，這部分人群的儲蓄將會減少。

針對一個人口外流城市而言，房屋租賃市場主要是買方市場。該城市由于人口外流，因此常住人口較少，對房屋租賃的需求較少，因此該類城市的房屋空置率較高，房屋產(chǎn)權(quán)所有人不能通過提高租金將稅收成本進行轉(zhuǎn)嫁，因此整體的房地產(chǎn)市場的價格不會出現(xiàn)大幅度上漲。

四、相關(guān)的政策建議

我國房地產(chǎn)具有收入、調(diào)控和分配三大主要的功能，這三個主要的功能有主次之分。房產(chǎn)稅具有受益稅的特點，作為地方主要稅源有助于為地方政府籌集公共資金作用，符合公共財政的要求，因此要重視房地產(chǎn)稅功能的提升。首先，應(yīng)該提高房地產(chǎn)稅功能的實現(xiàn)條件，著眼于長遠、廣稅基支撐和受益稅定位。同時要重視提升房地產(chǎn)稅功能的模式轉(zhuǎn)型，要根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場的實際情況選擇不同的征稅方式，改變房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟的調(diào)控方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收由平抑需求向激勵供給、由開發(fā)轉(zhuǎn)讓向購后持有模式轉(zhuǎn)變，稅收宏觀調(diào)控可以分別從需求和供給著手，針對當(dāng)?shù)氐膶嶋H經(jīng)濟情況進行需求側(cè)管理。其次，要重視房地產(chǎn)稅功能的制度變革工作質(zhì)量的提升，在房地產(chǎn)稅征收工作過程中要重視征稅的公平性，要考慮到我國目前較多居民購買商品房和經(jīng)濟適用房的實際情況，同時對低收入者自用居住房采取免稅辦法，降低并減少房地產(chǎn)稅對中低收入者的損害。同時，不動產(chǎn)登記的全面展開標(biāo)志著我國不動產(chǎn)信息的完備是一種長期趨勢，是順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展趨勢的具體表現(xiàn)。在征收房地產(chǎn)稅收時要根據(jù)不同城市的實際經(jīng)濟狀況和房屋租賃市場狀況來開展稅收征收工作，可以降低人口聚集型城市的房地產(chǎn)稅收的征收率，要以優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展為目標(biāo)和基本要求，要明確政府調(diào)控工作的邊界，不能過分干預(yù)經(jīng)濟發(fā)展，否則將只會對房地產(chǎn)市場進行惡性擾亂。