學(xué)好房屋工程知識(shí)，維護(hù)購(gòu)房消費(fèi)權(quán)益

摘 要： 維護(hù)好購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益，要求我們就得了解并懂得房屋工程最起碼的相關(guān)知識(shí)，如房屋工程建設(shè)質(zhì)量檢測(cè)的相關(guān)知識(shí)、房屋工程建設(shè)質(zhì)量鑒定相關(guān)知識(shí)等，不做房屋工程知識(shí)的“門(mén)外漢”。

關(guān)鍵詞：消費(fèi)者權(quán)益 房屋工程質(zhì)量

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2016）12-0080-01

這里所說(shuō)的學(xué)好房屋工程知識(shí)，維護(hù)購(gòu)房消費(fèi)權(quán)益，則是指購(gòu)房消費(fèi)者認(rèn)為自己購(gòu)買(mǎi)的房屋存在著工程質(zhì)量問(wèn)題，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)，出具有關(guān)檢測(cè)報(bào)告，以此作為維護(hù)自己房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)益的依據(jù)。在當(dāng)前，隨著廣大購(gòu)房消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的提高，所反映出的要求對(duì)房屋質(zhì)量檢測(cè)及施工質(zhì)量糾紛，也是日益增加。那么，維護(hù)好購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)益，要求我們就得了解并懂得房屋工程最起碼的相關(guān)知識(shí)，如進(jìn)行房屋質(zhì)量檢測(cè)及房屋工程質(zhì)量鑒定等，以便更好地維護(hù)自己的消費(fèi)權(quán)益，不做一無(wú)所知的“門(mén)外漢”。

有的人這樣認(rèn)為，學(xué)習(xí)和了解房屋工程相關(guān)知識(shí)，對(duì)于我們普通老百姓來(lái)說(shuō)意義不大，這是不對(duì)的。尤其是在當(dāng)前社會(huì)進(jìn)入到了二手房交易的新時(shí)期，這對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，一定要了解和懂得房屋的使用期限，懂得房屋的檢測(cè)及鑒定等初步相關(guān)知識(shí)，然后，決定是否購(gòu)買(mǎi)，對(duì)于房屋這一大商品來(lái)說(shuō)，方為上策。

一、房屋工程建設(shè)質(zhì)量檢測(cè)的相關(guān)知識(shí)

房屋工程建設(shè)質(zhì)量檢測(cè)，是指依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件，對(duì)房屋工程的材料、構(gòu)配件、設(shè)備，以及工程實(shí)體質(zhì)量等，進(jìn)行測(cè)試，確定其質(zhì)量特性的活動(dòng)。檢測(cè)內(nèi)容分為：（一）地基基礎(chǔ)工程檢測(cè)。1、地基及復(fù)合地基承載力靜載檢測(cè)；2、樁的承載力檢測(cè)；3、樁身完整性檢測(cè)；4、錨桿鎖定力檢測(cè)。（二）主體結(jié)構(gòu)工程現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)。1、混凝土、砂漿砌體強(qiáng)度現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)；2、鋼筋保護(hù)層厚度檢測(cè)；3、混凝土預(yù)制構(gòu)件結(jié)構(gòu)性能檢測(cè)；4、后置力學(xué)性能檢測(cè)。（三）建筑幕墻工程檢測(cè)。1、建筑幕墻的光密性、水密性、風(fēng)壓變形性能、層間變位性能檢測(cè)；2、硅酸結(jié)構(gòu)焊接質(zhì)量無(wú)損檢測(cè)；3、鋼結(jié)構(gòu)防腐及防火涂裝檢測(cè)等。

二、房屋工程建設(shè)質(zhì)量鑒定相關(guān)知識(shí)

房屋工程建設(shè)質(zhì)量鑒定至少包括成品質(zhì)量鑒定和建筑質(zhì)量鑒定。一是成品質(zhì)量鑒定。房屋成品質(zhì)量的鑒定，其實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。成品質(zhì)量涉及到勘察質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量，可以分別對(duì)照國(guó)家的勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)范，評(píng)價(jià)其符合度，不過(guò)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響正常居住使用，人民法院應(yīng)支持購(gòu)房戶解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。房屋成品質(zhì)量鑒定，涉及到勘察、設(shè)計(jì)、施工、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要分析質(zhì)量問(wèn)題的原因，找出具體的原因是鑒定工作的重要內(nèi)容，從而以確定其責(zé)任人。

房屋成品質(zhì)量鑒定要找當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督部門(mén)（建設(shè)局監(jiān)理公司或城鄉(xiāng)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心）。

另外，房屋成品質(zhì)量問(wèn)題，也稱(chēng)房屋質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。由此定義可知，并不是所有可見(jiàn)的房屋瑕疵都是質(zhì)量缺陷，比如細(xì)微裂縫，非常微小的傾斜，如果這些瑕疵在工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)容許的范圍內(nèi)，則不構(gòu)成質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者只能容忍。

房屋成品質(zhì)量鑒定一定要找專(zhuān)業(yè)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)，建議咨詢(xún)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)。房屋消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，且該質(zhì)量問(wèn)題通過(guò)修復(fù)等亦無(wú)法保證房屋者的人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程等出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，造成地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形等，一般難以通過(guò)修復(fù)辦法解決，因此房屋購(gòu)房消費(fèi)者請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。但房屋出現(xiàn)成品質(zhì)量問(wèn)題，是否屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，在實(shí)踐中情況是非常復(fù)雜的，一般做法是由工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，并根據(jù)檢測(cè)結(jié)論進(jìn)行確認(rèn)。具體來(lái)說(shuō)包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門(mén)窗開(kāi)關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>

二是施工質(zhì)量鑒定。依據(jù)《施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行施工質(zhì)量鑒定時(shí)，要注意鑒定的時(shí)效問(wèn)題，還有爛尾工程因糾紛拖延了較長(zhǎng)的時(shí)間，已超出正常工程從竣工到驗(yàn)收的時(shí)間間隔，在此種上情況下，要了解哪些指標(biāo)會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化的，如鋼筋間距、結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、混凝土蜂窩等一般不隨時(shí)間變化，而砌體、混凝土的裂縫、鋼筋的銹蝕，尤其是屋蓋沒(méi)有完工，粉刷層沒(méi)有作完，這就與時(shí)間有著很大的關(guān)系。

三、房屋工程質(zhì)量的責(zé)任承擔(dān)和質(zhì)量保修書(shū)

普通老百姓不是房屋工程科班畢業(yè)，但這一點(diǎn)作為常識(shí)是應(yīng)該知道的。（一）責(zé)任承擔(dān)。在施工合同中，承包人最主要的義務(wù)，就按質(zhì)、按期完成并交付房屋建設(shè)工程，機(jī)構(gòu)檢查；4、對(duì)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返修并整改。（二）質(zhì)量保修書(shū)。發(fā)包人、承包人根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，經(jīng)協(xié)商一致，對(duì)-（工程全稱(chēng)）簽定工程質(zhì)量保修書(shū)。

1.質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，屋面防水工程、有防水要求的—衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道 設(shè)備安裝和裝修工程等。

2.質(zhì)量保修期.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為_(kāi)_年；裝修工程為_(kāi)_年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為 _年；供熱系統(tǒng)等。

3.屬于保修范圍、內(nèi)容的項(xiàng)目，承包人應(yīng)當(dāng)在接到保修通知之曰起7天內(nèi)派人保修。

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作者簡(jiǎn)介：王利（1962.11-），男，吉林四平人，大學(xué)本科學(xué)歷，學(xué)士學(xué)位，高級(jí)工程師，吉林省四平市房產(chǎn)工企用房經(jīng)營(yíng)管理處副處長(zhǎng)；吉林省四平市住房保障管理中心總工程師。主要研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，建筑工程技術(shù)。