商業(yè)地產(chǎn)存在的經(jīng)營風(fēng)險及應(yīng)對思路

馬先林??

摘要：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的快速增長后面臨招商退租、財務(wù)管理、營銷和商譽、物業(yè)管理風(fēng)險等多方面的風(fēng)險；化解和規(guī)避風(fēng)險，需要以人才為根本大力提高核心競爭力，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點有效拓展融資渠道，鼓勵多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展，建立和豐富品牌資源儲備。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險開發(fā)商建筑業(yè)

一、引言

受國家宏觀調(diào)控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平變化較大，住宅房地產(chǎn)的高盈利時代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業(yè)地產(chǎn)由于擁有較高的物業(yè)升值空間和投資回報率，加之受政策調(diào)控的影響較少存在穩(wěn)定的預(yù)期，出現(xiàn)了較住宅房地產(chǎn)更快的增長。然而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一段時期的高速擴張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運營困難的現(xiàn)象開始大量出現(xiàn)，不同開發(fā)商之間以及不同區(qū)域之間的運營的差異與收益出現(xiàn)了較大的差距，大量商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店的威脅，行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險凸顯。

二、面臨的主要風(fēng)險

（一）招商退租風(fēng)險

首先是招商風(fēng)險。近些年來，商品市場的競爭尤其是同質(zhì)化的競爭愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國際背景的品牌廠商對開設(shè)店鋪的選擇尤為謹(jǐn)慎。為了規(guī)避過度競爭獲取更好的經(jīng)濟效益，他們不僅對競爭環(huán)境非常敏感，而且對商場的環(huán)境也提出了很高的要求。如果商場的硬件設(shè)施達不到要求或者周圍的環(huán)境不利于開店，即使對其減免租金他們也不愿在商場開店。

其次是客戶流失風(fēng)險。一定數(shù)量承租客戶的穩(wěn)定存在是商業(yè)地產(chǎn)健康經(jīng)營的前提條件，而一旦客戶縮減規(guī)模或者是撤租，必然會對項目的招商工作產(chǎn)生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點店鋪、次重點店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業(yè)效果，客戶會把把主力店鋪安排在繁華的購物中心。主力店因為其良好的形象和穩(wěn)定的客流會對整個商場客戶的經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，一旦主力店縮減規(guī)模甚至撤店關(guān)門，不但會直接減少商場方的不如，同時也會對其他租戶產(chǎn)生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。

（二）財務(wù)管理風(fēng)險

和住宅項目不同，商業(yè)地產(chǎn)不存在產(chǎn)品銷售過程，企業(yè)的收入主要來源于經(jīng)營期間收取的租金，此外還包括物業(yè)的升值收益。這種收入來源結(jié)構(gòu)的不利方面，是較多的增加了經(jīng)營成本的支出，并因此帶來了與住宅地產(chǎn)不同的財務(wù)風(fēng)險。一是資金回收風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)屬于自持項目，雖然自持項目具有回報期較長和物業(yè)升值的優(yōu)勢，但這類項目的養(yǎng)商期也長達2～3年，投資回報節(jié)點較晚；同時物業(yè)升值預(yù)期也不穩(wěn)定，完全取決于項目經(jīng)營情況。若前期經(jīng)營績效較好，必然有利于物業(yè)升值空間的拓展，反之有可能會因為經(jīng)營不善壓縮升值空間，甚至因為過度負(fù)債導(dǎo)致物業(yè)市值大幅縮水。二是租金估值風(fēng)險。商業(yè)項目比住宅項目要復(fù)雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產(chǎn)項目租金估值造成了很大困難。例如對于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補貼等優(yōu)惠措施。這些行為有可能導(dǎo)致地產(chǎn)項目方最初幾年的財務(wù)收入受到影響。三是成本預(yù)算風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，同時附設(shè)有多種多樣的機械設(shè)施，這無疑增加了經(jīng)營期間的日常開支，同時還要承擔(dān)物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)費用。除此之外還可能出現(xiàn)租戶因意外事件而提出索賠的現(xiàn)象，這對開發(fā)商在成本預(yù)算及控制方面提出了較高的要求。

（三）營銷和商譽風(fēng)險

在商業(yè)地產(chǎn)項目中，商場的出租方和承租方之間既存在租賃和服務(wù)的關(guān)系，也存在著管理和戰(zhàn)略伙伴的關(guān)系。因而，商業(yè)地產(chǎn)項目雖然表現(xiàn)形式不同，但不管是傳統(tǒng)百貨項目還是商家自持項目，仰或是售后回租項目，都有一個共同的、最顯著的特征，那就是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營。這也是商業(yè)地產(chǎn)項目區(qū)別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個商業(yè)地產(chǎn)項目中，往往存在著不同的銷售商，并且經(jīng)營者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場帶來更多的外在效應(yīng)，就需要對這些商鋪進行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業(yè)態(tài)配比和業(yè)態(tài)組合，并通過商場的統(tǒng)籌管理和多樣化的策劃活動營造適宜的商業(yè)氛圍。如若不然，則無法發(fā)揮商場的“磁場”做用，無法吸引人流并將人流轉(zhuǎn)化為消費。同時，商業(yè)地產(chǎn)作為有統(tǒng)一標(biāo)識的商業(yè)場所形成的一個相對密封的商業(yè)項目，雖然其中的商戶具有獨立性，但在顧客眼中就是一個完整的商業(yè)組織。這種情況下如果顧客對某個商品或某項服務(wù)產(chǎn)生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴展至整個商場。此外，如果因為經(jīng)營不善出現(xiàn)大面積店鋪撤租的現(xiàn)象，那么由此導(dǎo)致的空置率上升肯定會降低消費者光顧的意愿。

（四）物業(yè)管理風(fēng)險

一是治安風(fēng)險。治安風(fēng)險主要指在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造成物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)損失時，業(yè)主多要求物業(yè)公司對此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)，約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力。二是安全風(fēng)險。在進行物業(yè)綠化、消殺時，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財產(chǎn)損害。另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內(nèi)外的防滑工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。三是環(huán)境風(fēng)險。隨著消費者收入水平和消費能力的提高，他們光顧商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)不僅局限于購物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業(yè)方面必須維持商場一個良好的形象，為租戶提供更好的服務(wù)。

三、應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險的對策

（一）以人才為根本大力提高核心競爭力

首先是要采取措施提個自身核心競爭力。一是全面提升開發(fā)商的運營能力，在此基礎(chǔ)上提高風(fēng)險管理能力、成本控制能力和營銷管理能力。作為開發(fā)商不僅要研究地產(chǎn)開發(fā)方面的知識，同時還要把握零售行業(yè)的特點和運營規(guī)律。二是注重選拔商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才。長期以來許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司聘用的人員多為行政和經(jīng)營人才，而有關(guān)城市規(guī)劃、項目管理、消費心理、項目融資、財務(wù)管理等方面的人才則十分缺乏。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高核心競爭力，必須吸引多方面的人才加入企業(yè)，注意將“商”和“地產(chǎn)”密切融合起來。

（二）根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點有效拓展融資渠道

一是建立風(fēng)險預(yù)警機制。風(fēng)險預(yù)警機制是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險的一系列規(guī)則和措施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強風(fēng)險防范意識，通過實施財務(wù)風(fēng)險信息的實時監(jiān)測，構(gòu)建全面、有效的風(fēng)險預(yù)警機制，從根本上防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，實現(xiàn)降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目標(biāo)。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數(shù)量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個有效的選擇就是通過發(fā)行股票實現(xiàn)上市融資，在獲得充足資金的同時提高了單方的風(fēng)險承擔(dān)力。

（三）鼓勵多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展

隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，網(wǎng)店的數(shù)量持續(xù)增長并形成了海量的規(guī)模，并以低廉的成本與實體店形成激烈的競爭。商業(yè)地產(chǎn)要在這場競爭中取得優(yōu)勢，除了引進全球優(yōu)秀的零售商進駐，更重要的是引進和培養(yǎng)國內(nèi)具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項目的文化和精神的內(nèi)涵。隨著人們消費結(jié)構(gòu)和消費者群體結(jié)構(gòu)的變化，價錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費者購買意愿的主要因素，而那些小眾化、個性化、特立獨行式的商品和服務(wù)反而受到熱烈追捧?；诖耍虡I(yè)地產(chǎn)在招商時應(yīng)該更多地引入具有多元化新興業(yè)態(tài)的項目，不斷滿足顧客日益多元化的購買意愿。同時要因勢利導(dǎo)推動線上線下共同發(fā)展，通過創(chuàng)新在消費結(jié)構(gòu)升級中實現(xiàn)自身的發(fā)展。

（四）建立和豐富品牌資源儲備

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與租戶（品牌商）之間是一種對立統(tǒng)一的關(guān)系，在經(jīng)濟利益面前雙方既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。為了提高開發(fā)商在招商談判中的地位，應(yīng)該有計劃地做好品牌資源儲備工作。項目建設(shè)前的工作重點，是做好業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，了解品牌方的基本需求；進入項目建設(shè)期間后，需要參照業(yè)態(tài)比例的結(jié)構(gòu)與租戶主動溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級別的品牌方設(shè)定不同的儲備數(shù)量；進入項目運營期后，在具備了一定數(shù)量的品牌儲備后，適當(dāng)發(fā)展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場內(nèi)經(jīng)營的穩(wěn)定性。

參考文獻：

[1]郭驍?shù)禺a(chǎn)與零售企業(yè)間協(xié)同網(wǎng)絡(luò)的形成及增值機制[J].學(xué)習(xí)與實踐，2010（9）

[2]樊盛蘭城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2006

[3]劉珺商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險與加強財務(wù)預(yù)警研究[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2015（24）

[4] 郭驍?shù)禺a(chǎn)與零售企業(yè)間協(xié)同效應(yīng)的形成機制[J].商業(yè)研究，2010（11）

（馬先林，青海民族大學(xué)。）