我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響與未來(lái)發(fā)展研究

溫馨

摘 要：近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)被推高，這已經(jīng)成為當(dāng)前年青一代人面臨的一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)民生產(chǎn)業(yè)，關(guān)于百姓的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展，是政府的一項(xiàng)重要職責(zé)。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定的幫助。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策的影響以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方法進(jìn)行分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控 政策 方法

中圖分類號(hào)：F8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082 （2017） 04-0081-02

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，盡管我國(guó)政府不斷出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是調(diào)控效果不盡如人意，房?jī)r(jià)幾乎呈現(xiàn)單邊上漲趨勢(shì)，尤其是一些一線城市，例如北京、上海、深圳、廣州等地，其房?jī)r(jià)幾乎成直線上漲。房?jī)r(jià)快速上漲給人們的生活帶來(lái)的副作用十分明顯，過(guò)高的房?jī)r(jià)讓很多青年人感覺(jué)壓力倍增，而這些一線城市又聚集了大批高新技術(shù)企業(yè)，青年一代中不乏充滿創(chuàng)造力的一代，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主力軍，過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)導(dǎo)致這些年輕人迫于生活壓力無(wú)法留在城市，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展有一定的影響。調(diào)控房?jī)r(jià)是我國(guó)當(dāng)前的一項(xiàng)緊急民生任務(wù)，在房?jī)r(jià)調(diào)控過(guò)程中，應(yīng)該要積極發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，制定更加完善的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些不規(guī)范行為進(jìn)行抑制，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響

近日一則關(guān)于雄安新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的新聞在網(wǎng)絡(luò)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，大家關(guān)注的點(diǎn)不在于雄安新區(qū)的定位以及發(fā)展戰(zhàn)略，而紛紛瞄向了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)。4月1日，黨中央、國(guó)務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)消息發(fā)布后，就吸引了全國(guó)各地的房產(chǎn)投資者以及房產(chǎn)中介涌向雄安新區(qū)進(jìn)行炒房，造成房?jī)r(jià)“虛高”、道路擁堵等問(wèn)題，對(duì)當(dāng)?shù)匕傩丈钜矌?lái)了極大的影響。為了控制這一現(xiàn)象，當(dāng)?shù)亓⒓闯雠_(tái)了相應(yīng)政策，安新、容城、雄縣三縣已經(jīng)依法對(duì)土地、建設(shè)、房地產(chǎn)交易等進(jìn)行管控，而且嚴(yán)厲打擊各種違法售房以及購(gòu)房行為，目前，雄安新區(qū)已經(jīng)查處房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域違法違規(guī)行為765起，關(guān)閉71家售樓部、35家中介機(jī)構(gòu)，對(duì)10家惡意炒作的房產(chǎn)企業(yè)約談，刑拘違法犯罪嫌疑人7人。政府的及時(shí)控制對(duì)于違法售房、購(gòu)房行為有良好的抑制作用，有助于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)大局穩(wěn)定發(fā)展。

縱觀全國(guó)各地，房?jī)r(jià)的調(diào)控一直都是一個(gè)博弈的問(wèn)題，2016年年底國(guó)內(nèi)多個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲較快，政府出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從密集的調(diào)控政策可以感覺(jué)到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力，但政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)抑制炒房行為、違法交易有一定的幫助。例如近期廣州地區(qū)相繼出臺(tái)了房?jī)r(jià)限購(gòu)政策，在3月17日和3月30日分別出臺(tái)了2個(gè)越來(lái)越嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，其主要內(nèi)容為：廣州本市戶籍單身人士限購(gòu)1套；廣州社保滿5年，限購(gòu)1套住房；不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；對(duì)離婚一年內(nèi)的住房貸款申請(qǐng)人按在本市擁有一套住房的信貸政策執(zhí)行；商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得改為居住用途等。這些政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的異常現(xiàn)象有很好的控制作用。在一系列密集出臺(tái)的調(diào)控政策作用下，廣州地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到了有效地控制。

房地產(chǎn)行業(yè)的巨大利益一直是誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)不規(guī)范交易以及畸形炒房行為的重要原因，很多炒房團(tuán)在全國(guó)各地專業(yè)從事炒房行為，抬高地價(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)仄匠０傩盏纳钤斐闪藝?yán)重的影響。政府的調(diào)控政策是一把利劍，可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展。但就當(dāng)前的情況來(lái)看，我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策依舊還不夠完善，盡管密集出臺(tái)了各種調(diào)控政策方針，但如果不能從根本上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的問(wèn)題進(jìn)行解決，房?jī)r(jià)畸形上漲問(wèn)題就一直存在，人民的幸福生活更無(wú)從談起。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)展

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)根本原因是供需不平衡，在一些主要的一線城市，人口數(shù)量太多，房地產(chǎn)資源有限，加上各種配套環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境的不斷優(yōu)化，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格虛高，而人們的薪酬水平卻始終無(wú)法趕上房?jī)r(jià)上漲的速度，資金雄厚的人有能力購(gòu)買房產(chǎn)獲得更多收益，而缺乏資金的人在高房?jī)r(jià)環(huán)境下更是無(wú)法負(fù)擔(dān)高額房費(fèi)，因此造成一種死循環(huán)。對(duì)此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控過(guò)程中，最根本的還是需要做到供需平衡。

1.我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控要以需求調(diào)控為主

我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)以及房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，從中可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控主要以短期需求調(diào)控為主，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高的時(shí)候可以通過(guò)抑制人們的需求來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，可以促進(jìn)人們的房產(chǎn)需求從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近期一些熱點(diǎn)城市紛紛推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。例如北京發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》就提出了要對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，從而為自住型商品住房供應(yīng)更多土地，從而達(dá)到控制地價(jià)、限制房?jī)r(jià)的目的。上海也公布了新的措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?？v觀幾個(gè)一線城市的調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，其中有針對(duì)需求的調(diào)控，也有針對(duì)供給的調(diào)控，但主要是以調(diào)控需求為主，例如限購(gòu)限貸是調(diào)控政策中的主要內(nèi)容。需求方面的調(diào)控是更加實(shí)際的、具體的，可行性較強(qiáng)的，而關(guān)于供給方面的調(diào)控則是一個(gè)比較籠統(tǒng)的過(guò)程，是原則性的問(wèn)題，在短期內(nèi)很難得到落實(shí)，因此通過(guò)控制需求可以在較短的時(shí)間內(nèi)抑制房產(chǎn)交易量，產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的調(diào)控效果。需求調(diào)控中最常見(jiàn)的方式就是限貸限購(gòu)等，在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，還應(yīng)該要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，出臺(tái)相應(yīng)的限貸限購(gòu)政策，以更好地適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

2.配合供給調(diào)控

需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，而相比起來(lái)供給調(diào)控是一個(gè)中長(zhǎng)期行為，而且從供給方面進(jìn)行調(diào)控，更有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期情況，因此為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，還必須要加強(qiáng)供給調(diào)控和需求調(diào)控的結(jié)合，處理好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更加健康。在房地產(chǎn)供給調(diào)控過(guò)程中，要為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供合理的融資渠道。土地資本化在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了十分重要的作用，各個(gè)地區(qū)都在追求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上漲的目標(biāo)，必須要有政府財(cái)力作為支撐，土地在這個(gè)過(guò)程中就發(fā)揮了重要作用，政府可以從土地中獲得大量的收入。以土地作為財(cái)政收入的方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的推動(dòng)作用，但同時(shí)也可能會(huì)導(dǎo)致地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性不斷增加，從而不利于吸引人才，不利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)的土地使用權(quán)一般都按照拍賣制度，出價(jià)高的人獲得，在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，土地的地價(jià)更容易被抬高，因此可以加強(qiáng)對(duì)拍賣制度的調(diào)整，例如可以根據(jù)上海的車牌拍賣制度，設(shè)置一個(gè)有效的報(bào)價(jià)區(qū)間，競(jìng)標(biāo)者給出的價(jià)格都應(yīng)該要在有效的報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)，在此基礎(chǔ)上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定最終的中標(biāo)者，這種制度下出價(jià)最高的人和最低的人都無(wú)法中標(biāo)，對(duì)于我國(guó)“地王”頻現(xiàn)的狀況有一定的改善作用。另外，還可以不斷優(yōu)化資源布局，在教育、衛(wèi)生等資源方面進(jìn)行平均分配，使得人口可以分散在全國(guó)各個(gè)城市，而不用為了爭(zhēng)奪良好的資源而擠入同一座城市。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)重要任務(wù)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)該要以供需平衡為主，以需求調(diào)控為主，同時(shí)結(jié)合供給調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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