城市商品房庫(kù)存界定及其去化周期研究
——以長(zhǎng)三角城市為例

■ 徐思超/朱道林/李曉亮/王 淼

（中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，北京 100193）

青年論壇

城市商品房庫(kù)存界定及其去化周期研究
——以長(zhǎng)三角城市為例

■ 徐思超/朱道林/李曉亮/王 淼

（中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，北京 100193）

利通過(guò)梳理商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，對(duì)商品房庫(kù)存概念進(jìn)行了重新界定，提出了住宅與商辦用房庫(kù)存去化周期的計(jì)算方法，并以長(zhǎng)三角13個(gè)城市為例，分別計(jì)算了各城市住宅和商辦用房的實(shí)際庫(kù)存、潛在庫(kù)存與去化周期。分析表明：雖然不同級(jí)別城市的庫(kù)存總量差異明顯，但各城市均表現(xiàn)為住宅庫(kù)存大于商辦用房庫(kù)存，潛在庫(kù)存大于實(shí)際庫(kù)存的特征；當(dāng)前長(zhǎng)三角地區(qū)各城市住宅存量市場(chǎng)不存在庫(kù)存壓力，但需重點(diǎn)關(guān)注住宅潛在庫(kù)存與商辦用房庫(kù)存的供應(yīng)及化解。

住宅庫(kù)存；辦公樓；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房；實(shí)際庫(kù)存；潛在庫(kù)存；去化周期；長(zhǎng)三角

0 引言

2015 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫(kù)存作為2016年的五大經(jīng)濟(jì)工作之一被提及。2016年4月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議中，習(xí)近平總書(shū)記再一次強(qiáng)調(diào)“要有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存”。房地產(chǎn)庫(kù)存狀況及其去化能力已成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)[1-4]。目前無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，還是媒體機(jī)構(gòu)，多用待售面積來(lái)反映庫(kù)存狀況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)指標(biāo)解釋，待售面積是指已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的面積。由于我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度，因此只對(duì)竣工房屋進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的待售面積并不能全面反映市場(chǎng)庫(kù)存情況。此外，已有文獻(xiàn)多對(duì)住宅庫(kù)存進(jìn)行研究[5，6]，而較少考慮辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅商品房的庫(kù)存問(wèn)題，尤其是辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的去化周期問(wèn)題。在住宅去化周期測(cè)算方面，通常采用一個(gè)時(shí)期內(nèi)的月平均銷(xiāo)售面積作為住宅的去化速度，以此求得住宅庫(kù)存的去化周期。但對(duì)于商辦用房來(lái)說(shuō)，由于存在開(kāi)發(fā)商自持出租的現(xiàn)象，因此，不能簡(jiǎn)單地用銷(xiāo)售面積來(lái)反映其市場(chǎng)需求。

基于此，本文在梳理已有庫(kù)存概念的基礎(chǔ)上，分別對(duì)城市商品房庫(kù)存與去化周期進(jìn)行了界定，并以長(zhǎng)三角城市為例進(jìn)行實(shí)證分析，以期為科學(xué)合理分析房地產(chǎn)及土地市場(chǎng)供求狀況提供依據(jù)。

1 商品房庫(kù)存與去化周期界定

1.1 商品房庫(kù)存

從我國(guó)現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)體系來(lái)看，城市商品房主要包括住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。為與住宅庫(kù)存區(qū)分，本文將辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房統(tǒng)稱為商辦用房。如前所述，目前我國(guó)在統(tǒng)計(jì)上主要用待售面積來(lái)反映商品房庫(kù)存狀況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)相關(guān)指標(biāo)的解釋（見(jiàn)表1），待售面積僅反映商品房現(xiàn)房的庫(kù)存量。商品房現(xiàn)房是存量商品房市場(chǎng)中重要組成部分，其庫(kù)存量的多少直接影響到存量商品房市場(chǎng)的供給水平。因此，本文將商品房現(xiàn)房中的庫(kù)存量定義為“實(shí)際庫(kù)存”，用公式表示即為：

房屋工程建設(shè)的滯后性導(dǎo)致很多已開(kāi)工建設(shè)而又未完工的商品房未能計(jì)入到存量庫(kù)存中，但現(xiàn)實(shí)情況是未完工部分的商品房是在滿足城市用地規(guī)劃的前提下已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)且即將在未來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。根據(jù)我國(guó)嚴(yán)格的土地用途管制制度，這一部分的未完工面積應(yīng)被認(rèn)定為對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)需求的潛在供給，本文將其界定為“潛在庫(kù)存Ⅰ”。未完工面積可通過(guò)施工面積和竣工面積的差值計(jì)算得到，因此潛在庫(kù)存Ⅰ的計(jì)算方法為：

此外，由于我國(guó)特殊的商品房預(yù)售制度，城市商品房在滿足投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等相應(yīng)規(guī)定時(shí)，商品房即可開(kāi)始預(yù)售[7]，這致使未完工的商品房將提前進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。因此，未完工面積中存在一部分已經(jīng)通過(guò)預(yù)售制度銷(xiāo)售的商品房面積。本文將扣除已預(yù)售面積后的未完工商品房面積界定為“潛在庫(kù)存Ⅱ”，計(jì)算公式如下：

與潛在庫(kù)存Ⅰ相比，潛在庫(kù)存Ⅱ由于考慮了預(yù)售面積的影響而更為精確。但鑒于多數(shù)城市的商品房預(yù)售面積無(wú)法獲取，因此本文在實(shí)際計(jì)算中，仍使用潛在庫(kù)存Ⅰ來(lái)反映潛在庫(kù)存。

綜上所述，商品房庫(kù)存的計(jì)算方法為：

表1為商品房庫(kù)存計(jì)算相關(guān)指標(biāo)及其釋義。

表1 商品房庫(kù)存計(jì)算相關(guān)指標(biāo)及其釋義

1.2 商品房庫(kù)存去化周期

去化周期的本質(zhì)是當(dāng)前市場(chǎng)上商品房的供給量能夠滿足多少需求的問(wèn)題。因此，可以用商品房庫(kù)存與需求的比值來(lái)衡量其庫(kù)存去化周期。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，其需求通常用住宅銷(xiāo)售面積來(lái)衡量。本文用過(guò)去24個(gè)月的月平均住宅銷(xiāo)售面積作為住宅去化的均速，以此估算求得住宅庫(kù)存去化周期。

對(duì)于商辦用房來(lái)說(shuō)，由于存在開(kāi)發(fā)商自持出租的現(xiàn)象，僅用銷(xiāo)售面積并不足以反映商辦用房的需求。因此如何評(píng)估商辦用房的“租售面積”成為測(cè)算商辦庫(kù)存去化能力的關(guān)鍵。如表1所述，待售面積統(tǒng)計(jì)的是報(bào)告期末已竣工商辦用房中尚未租售的商辦用房，那么上期末的待售面積加上本期竣工面積，再減去本期末的待售面積即為本期的“租售面積”。即：租售面積=上期末待售面積+本期竣工面積-本期末待售面積 (5)與住宅一樣，用過(guò)去24個(gè)月的月平均租售面積作為商辦用房去化的平均速度，以此估算商辦用房庫(kù)存的去化周期。

2 實(shí)證分析

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文結(jié)合城市行政級(jí)別和人口規(guī)模將長(zhǎng)三角地區(qū)13個(gè)城市劃分為一、二、三線城市，其中一線城市包括上海市；二線城市包括杭州市、南京市與寧波市；三線城市包括蘇州市、無(wú)錫市、溫州市、常州市、南通市、徐州市、揚(yáng)州市、嘉興市和湖州市。其中13個(gè)城市2011—2015年的商品房待售面積數(shù)據(jù)來(lái)源于中指數(shù)據(jù)庫(kù)；施工面積、竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源于各市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；13個(gè)城市2016年6月的待售面積來(lái)源于相關(guān)媒體報(bào)道。

2.1 妊娠期 第一胎大白豬和長(zhǎng)大二元豬的妊娠期與長(zhǎng)白豬比較差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.01），第三胎長(zhǎng)白豬與大白豬比較差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＜0.05）；第二胎長(zhǎng)大二元豬有高于大白豬的趨勢(shì)（P=0.08），第三胎長(zhǎng)白豬有高于長(zhǎng)大二元豬的趨勢(shì)（P=0.08）；第二胎長(zhǎng)白豬與大白豬、長(zhǎng)大二元豬比較差異均無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（P＞0.05）。

2.2 商品房庫(kù)存現(xiàn)狀分析

2.2.1 商品房庫(kù)存總量

2011—2015年間，長(zhǎng)三角地區(qū)13個(gè)城市商品房庫(kù)存整體呈上升趨勢(shì)，不同類型城市庫(kù)存總量差異明顯。其中，一線城市上海市2015年的商品房庫(kù)存總量為12008萬(wàn)平方米，顯著高于其他城市；二線城市中，杭州市的商品房庫(kù)存總量較高，南京市和寧波市的商品房庫(kù)存總量相對(duì)較低，但均高于除蘇州市以外的其他三線城市；三線城市中，揚(yáng)州市和湖州市的商品房庫(kù)存量最低。2011—2015年期間，杭州市、溫州市、南通市、徐州市、揚(yáng)州市和湖州市的商品房庫(kù)存總量年均增速均在10%以上（表2）。

表2 2011—2015年長(zhǎng)三角地區(qū)13個(gè)城市商品房庫(kù)存總量（單位：萬(wàn)平方米）

2.2.2 商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)

長(zhǎng)三角地區(qū)13個(gè)城市的商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)均表現(xiàn)為住宅庫(kù)存大于商辦用房庫(kù)存，潛在庫(kù)存大于實(shí)際庫(kù)存的特征。說(shuō)明當(dāng)前商品房潛在庫(kù)存問(wèn)題突出，尤其是住宅潛在庫(kù)存。對(duì)比不同類型城市的庫(kù)存結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，除南京外，一線及二線城市的住宅庫(kù)存占比均小于47%。三線城市中，除溫州和嘉興外，其余城市住宅庫(kù)存占比均在56%以上。整體來(lái)看，一、二線城市的住宅庫(kù)存占比要小于三線城市，而商辦庫(kù)存占比要高于三線城市（圖1）。

圖1 2015年長(zhǎng)三角地區(qū)13個(gè)城市商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)

2.3 商品房庫(kù)存去化周期分析

2.3.1 住宅庫(kù)存去化周期

表3 2015年長(zhǎng)三角地區(qū)城市住宅實(shí)際庫(kù)存與潛在庫(kù)存去化周期（單位：月）

通過(guò)收集2016年相關(guān)指標(biāo)，計(jì)算最新時(shí)點(diǎn)的長(zhǎng)三角地區(qū)各城市住宅庫(kù)存去化周期，可以發(fā)現(xiàn)，與2015年末相比，庫(kù)存去化周期變化不明顯，說(shuō)明2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫并沒(méi)有對(duì)住宅庫(kù)存的去化周期產(chǎn)生較大影響（表4）。

表4 2016年長(zhǎng)三角地區(qū)城市住宅實(shí)際庫(kù)存與潛在庫(kù)存去化周期（單位：月）

2.3.2 商辦用房庫(kù)存去化周期

與住宅相比，商辦用房庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，且在城市間的差異較大。從實(shí)際庫(kù)存去化周期來(lái)看，溫州市最長(zhǎng)，為63個(gè)月；蘇州、無(wú)錫、揚(yáng)州的實(shí)際庫(kù)存去化周期也都在24個(gè)月以上。說(shuō)明這些城市商辦用房存量市場(chǎng)存在庫(kù)存壓力。從商辦用房潛在庫(kù)存去化周期來(lái)看，各城市的潛在庫(kù)存去化周期均超過(guò)50個(gè)月，且上海、杭州、蘇州、無(wú)錫市和溫州市均超過(guò)100個(gè)月，整體來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)商辦用房潛在庫(kù)存較大，去化形勢(shì)較為嚴(yán)峻（表5）。

表5 2015年長(zhǎng)三角地區(qū)商辦用房實(shí)際庫(kù)存與潛在庫(kù)存去化周期（單位：月）

3 結(jié)論與建議

本文在界定商品房庫(kù)存和去化周期的基礎(chǔ)上，分別計(jì)算了長(zhǎng)三角地區(qū)13個(gè)城市住宅、商辦用房的實(shí)際庫(kù)存、潛在庫(kù)存和去化周期。分析表明：近年來(lái)長(zhǎng)三角地區(qū)各城市的商品房庫(kù)存整體呈上升趨勢(shì)，但不同級(jí)別城市的庫(kù)存總量差異明顯。從不同類型庫(kù)存占比來(lái)看，各城市均表現(xiàn)為住宅庫(kù)存大于商辦用房庫(kù)存，潛在庫(kù)存大于實(shí)際庫(kù)存的特征。當(dāng)前長(zhǎng)三角地區(qū)各城市住宅存量市場(chǎng)不存在庫(kù)存壓力，但需要重點(diǎn)關(guān)注潛在庫(kù)存的供應(yīng)及化解。此外，與住宅相比，長(zhǎng)三角地區(qū)整體商辦用房潛在庫(kù)存去化形勢(shì)嚴(yán)峻，且個(gè)別城市商辦用房存量市場(chǎng)也存在庫(kù)存壓力。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，長(zhǎng)三角地區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高[8]，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為成熟。前期房地產(chǎn)“拿地?zé)帷币约昂暧^經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下需求減弱，是造成當(dāng)前長(zhǎng)三角地區(qū)住宅潛在庫(kù)存較大、商辦用房庫(kù)存去化形勢(shì)嚴(yán)峻的主要原因。

針對(duì)各城市住宅潛在庫(kù)存與商辦用房庫(kù)存較大的特點(diǎn)，應(yīng)從優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)控潛在庫(kù)存入市供應(yīng)、擴(kuò)大有效需求等方面對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)。對(duì)住宅而言，應(yīng)結(jié)合不同級(jí)別城市的具體情況，精準(zhǔn)調(diào)控住宅用地供應(yīng)，防止?jié)撛趲?kù)存的進(jìn)一步積累；對(duì)商辦用房而言，不僅要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從源頭上控制商辦用房庫(kù)存的總量，更需要加強(qiáng)商辦用房的功能型轉(zhuǎn)變，從多用途角度尋求去庫(kù)存的方法。

[1]高紅.房地產(chǎn)供給側(cè)改革:由“去庫(kù)存”到“公共服務(wù)+”[J].中國(guó)行政管理, 2016(10):74-80.

[2]上海易居房地產(chǎn)研究院.全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存現(xiàn)狀與趨勢(shì)研究報(bào)告[R].上海：上海易居房地產(chǎn)研究院，2016.

[3]任澤平,熊義明.中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存，看看你的城市房產(chǎn)庫(kù)存多少[EB/OL].(2016-03-07)[2017-02-01].http://news. hexun.com/2016-03-07/182600988.html.

[4]韓國(guó)高.房地產(chǎn)庫(kù)存對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響——基于PVAR模型的實(shí)證分析[J].管理現(xiàn)代化,2015,35(1):16-18.

[5]沈孝強(qiáng),吳次芳.中國(guó)商品住宅庫(kù)存及其消化能力研究[J].中國(guó)土地科學(xué)，2015(9):73-80.

[6]楊紅旭,朱光.全國(guó)住宅庫(kù)存創(chuàng)新高 房地產(chǎn)市場(chǎng)城市明顯分化[J].上海房地，2014(7):11-14.

[7]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.城市商品房預(yù)售管理辦法（住建部令第131號(hào)）[Z].北京：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，2004.

[8]姜海,呂圖.淺析建設(shè)用地減量化的“三適”原則[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)，2016,29(6):15-17.

Inventory Definition and the Cycle of Reducing Inventory of Urban Commercial Houses—Taking the Cities of Yangtze River Delta as an Example

XU Sichao, ZHU Daolin, LI Xiaoliang, WANG Miao
(Department of Land Resources Management of China Agricultural University, Beijing 100193)

Based on the index with regard to commercial houses development and management, this paper has redefined the concept of commercial housing inventory. By doing this, it has introduced a method to calculate the cycle of reducing inventory of both housing and business offices. Specifically, it has calculated a range of actual inventory, potential inventory, and the cycle of reducing inventory of housing and business offices that relate to the thirteen cities of Yangtze River Delta. The analysis result indicates that the inventory quantity in different cities shows notable difference; yet, in these cities, the common characteristics are as follows: housing inventory is more than inventory of business offices, and the potential inventory is more than actual inventory. In conclusion, there is no inventory pressure in housing stock market in the cities of Yangtze River Delta; the issues that need special attention must be focused on the supply and reduction of housing potential inventory and business offices inventory.

housing inventory; office building; houses for business use; physical inventory; potential inventory; the cycle of reducing inventory; Yangtze River Delta

F407.1；F062.1

A

1672-6995（2017）07-0060-05

2017-02-07；

2017-02-08

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院項(xiàng)目“2016年長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析”（2016131102278）

徐思超（1988-），女，湖南省衡陽(yáng)市人，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系博士研究生，研究方向：土地經(jīng)濟(jì)與土地市場(chǎng)。