社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局研究

梁旭華

摘要：城市建設(shè)的發(fā)展讓社區(qū)商業(yè)逐漸成為其發(fā)展的重要組成部分，并愈加展現(xiàn)出巨大的價(jià)值空間，以及極具優(yōu)勢(shì)的發(fā)展前景。做好社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局已經(jīng)日漸成為城市發(fā)展建設(shè)相關(guān)部門所需要考慮的重要內(nèi)容?；诖耍疚木蜕鐓^(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行分析研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；業(yè)態(tài)布局；分析研究

中圖分類號(hào)：TU247文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2017）01-138-02

1.我國(guó)城市社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀

首先社區(qū)商業(yè)的布局存在不均衡之處，很多社區(qū)商業(yè)布局分散凌亂，沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃。一些社區(qū)的商業(yè)區(qū)數(shù)量比較少，功能設(shè)施相對(duì)落后。其次，商業(yè)社區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)尚不合理，基本上每個(gè)城市社區(qū)商業(yè)區(qū)都配備有大型的綜合超市，能夠滿足社區(qū)居民的基本生活需求，但是其他菜市場(chǎng)、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、便民服務(wù)中心等設(shè)施存在不足的情況。再者，城市社區(qū)的商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式還需提升，大部分的社區(qū)商業(yè)還帶著傳統(tǒng)集鎮(zhèn)的商業(yè)模式特點(diǎn)：商品的質(zhì)量和商品的數(shù)量，以及從業(yè)人員的專業(yè)技能和道德水平有所欠缺。這都不不能滿足城市社區(qū)居民更高層次的需求。有些商業(yè)區(qū)和社區(qū)居民居住地混雜開設(shè)，有些飯店的噪聲污染也嚴(yán)重影響著居民的生活。這種傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理模式不僅僅存在著安全隱患，還存在大量的治安安全隱患與環(huán)境污染隱患。最后，在進(jìn)行商業(yè)社區(qū)建筑設(shè)置的時(shí)候存在著與現(xiàn)實(shí)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)分布不相符之處。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，部分開發(fā)商過(guò)于注重居民住宅的需求而忽視了商業(yè)區(qū)的分布建設(shè)，或者以傳統(tǒng)的概念建設(shè)商業(yè)物業(yè)，不能滿足人們對(duì)大型商業(yè)、餐飲、菜市場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)的需求。

2.社區(qū)商業(yè)的規(guī)模業(yè)態(tài)及其規(guī)劃布局

2.1社區(qū)商業(yè)的規(guī)模確定

社區(qū)模式的開發(fā)規(guī)模直接決定了后期商業(yè)區(qū)的布局和規(guī)劃，因此，在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》所規(guī)定的千人指標(biāo)不適用的情況下，我們應(yīng)該根據(jù)社區(qū)所處的城市區(qū)位、目標(biāo)輻射區(qū)域的差異，因地制宜地做出動(dòng)態(tài)的安排。按照輻射居民范圍的大小不同可以將社區(qū)的商業(yè)規(guī)模進(jìn)行三種不同類型的劃分：外向型社區(qū)商業(yè)、中間型社區(qū)商業(yè)和外在性社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小往往影響著社區(qū)規(guī)模類型的性質(zhì)。通常情況來(lái)說(shuō)，一般社區(qū)商業(yè)規(guī)模越大，對(duì)外的交流性就越強(qiáng)。反之，城市社區(qū)商業(yè)規(guī)模越小，對(duì)外的交流性就越差。城市社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小和商業(yè)規(guī)模的性質(zhì)成正比例的關(guān)系

經(jīng)過(guò)一些系列的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，外向型商業(yè)社區(qū)模式的人均商業(yè)面積大于內(nèi)向型和中間型商業(yè)社區(qū)的人均商業(yè)面積。

表1社區(qū)商業(yè)類型與人均商業(yè)面積及商住比的關(guān)系

通過(guò)表1我們可以看出一個(gè)人均商業(yè)面積普遍適應(yīng)的數(shù)據(jù)：即人均商業(yè)面積1m²是外向型社區(qū)商和其他類型社區(qū)商業(yè)的分界點(diǎn)。除了這些，通過(guò)調(diào)查研究我們還可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目商業(yè)面積和住宅面積的比值是判定商業(yè)區(qū)性質(zhì)的重要指標(biāo)。如果已知社區(qū)商業(yè)區(qū)的性質(zhì)和住宅面積的大小，同時(shí)就可以對(duì)社區(qū)商業(yè)規(guī)模的大小進(jìn)行判斷。因此，在以后的社區(qū)商業(yè)的規(guī)模確定的規(guī)劃中，可以通過(guò)社區(qū)商業(yè)性質(zhì)和住宅面積的比值以及社區(qū)商業(yè)人均占有面積來(lái)確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模，進(jìn)行社區(qū)商業(yè)的定量設(shè)置。在進(jìn)行項(xiàng)目的施工時(shí)，還要進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)地考察，并且根據(jù)商業(yè)住宅所處的地域、格局、影響范圍大小和目標(biāo)客群等因素來(lái)驗(yàn)證社區(qū)商業(yè)規(guī)模的設(shè)置是否合理完善。

2.2社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)確定

只有清晰明了業(yè)態(tài)組合的意義及其作用，才能對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行良好的組合和規(guī)劃。2005年11月商務(wù)部頒布了《社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范》，其中對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了定義和分類，并進(jìn)行了詮釋。但是這種分類還是比較籠統(tǒng)的只能代表社區(qū)居民的基本消費(fèi)需求。在現(xiàn)實(shí)生活中一些具有特殊性的行業(yè)，像修理店、裁縫店等由于對(duì)租金的要求比較低，就讓其很少在現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)過(guò)。還有一些比較常見的業(yè)態(tài)銀行等也沒有在《社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范》中出現(xiàn)過(guò)。這種社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)折射出了現(xiàn)在的大多數(shù)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)還是以居民消費(fèi)為主要導(dǎo)勢(shì)的，而沒有真正的考慮到居民的基本生活要求。同時(shí)也說(shuō)明了社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)在隨著居民消費(fèi)理念的不斷變化和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展不斷地在進(jìn)行整頓和升級(jí)。就像現(xiàn)在的鋼筆店、音響店、隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)的不對(duì)普及和推廣，已經(jīng)漸漸消失在人們的視野之中。社區(qū)服務(wù)功能的不斷整合升級(jí)，社區(qū)商業(yè)模式不斷的在向復(fù)合的形式發(fā)展。就如今的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)大致分為以下幾類：即零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)四大類。

社區(qū)居民類型的不同對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求也是不一樣的，還有對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求大小也是不一樣的。通過(guò)一系列的抽樣調(diào)查法發(fā)現(xiàn)。不同區(qū)域的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)各有特點(diǎn)，其規(guī)模占比也不盡相同，得到不同類型社區(qū)居民對(duì)各業(yè)態(tài)的需求強(qiáng)弱度（如表2）。為不同類型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合及某類業(yè)種的優(yōu)先選擇提供了參考依據(jù)。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)大體上來(lái)說(shuō)由零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)四種業(yè)態(tài)組成。但是在不同的區(qū)域和城市中總會(huì)存在著通用性的業(yè)態(tài)模式。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)模式的組合比較錯(cuò)綜復(fù)雜，由于受到多種因素的影響，在進(jìn)行社區(qū)業(yè)態(tài)模式的設(shè)定時(shí)，還要充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，不斷地進(jìn)行調(diào)整，找到適應(yīng)自己社區(qū)的業(yè)態(tài)模式。

2.3社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局類型

在對(duì)社區(qū)商業(yè)進(jìn)行綜合布局時(shí)候，需要結(jié)合城市、居民、市場(chǎng)、社區(qū)等等綜合因素進(jìn)行考慮，需要注重做好相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)各個(gè)層面的分析和研究，才能夠更好地解決社區(qū)商業(yè)和社區(qū)發(fā)展之間的關(guān)系，才能夠讓社區(qū)商業(yè)更好地為人們提供舒適服務(wù)。

在進(jìn)行社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)候，其需要滿足商業(yè)價(jià)值最大化、商鋪具有連續(xù)性、商鋪明顯可見、商鋪的交通便利性等原則，只有在規(guī)劃過(guò)程中依照此原則進(jìn)行社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃，才能夠保證其商業(yè)的價(jià)值得以體現(xiàn)，同時(shí)也能夠更好地與社區(qū)功能相輔相成。

從業(yè)態(tài)空間布局上來(lái)看，不同的業(yè)態(tài)布局需要與社區(qū)的空間、區(qū)位等等相輔相成，比如超市、百貨、大賣場(chǎng)等就需要較大的空間面積，而一般的小型超市、美容美發(fā)等則所占空間較小。因此，對(duì)于需要進(jìn)行大賣場(chǎng)布置的時(shí)候，其具需要考慮社區(qū)較為寬敞的空間，以及較為便利的通行通道，一方面可以吸引大量人流，另一方面也可以更好地促進(jìn)交通順暢，更好地形成較為濃郁的商業(yè)氛圍。社區(qū)商業(yè)最好可以采用一層線性商鋪布局，這種布局形式較為常見，而且應(yīng)用較廣，其所獲得的商業(yè)效果也更好，能夠與社區(qū)文化更好地融合在一起。

3.結(jié)語(yǔ)

城市建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大讓我國(guó)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)成為人們非常關(guān)注的重要組成部分，其不僅可以帶給社區(qū)更具活力的構(gòu)成方式，而且可以讓人們的生活更加舒適，滿足人們多元化的生活需求，以及生活、消費(fèi)需求。因此，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注重做好功能的定位，做好自身發(fā)展的定位，做好相應(yīng)的業(yè)態(tài)布局。只有真正從業(yè)態(tài)布局上入手，才能夠讓社區(qū)商業(yè)得以更好發(fā)展，才能夠然社區(qū)商業(yè)得以更好規(guī)劃，才能夠真正促進(jìn)社區(qū)的不斷發(fā)展和進(jìn)步。