土地使用權作為信貸抵押資源進一步開發(fā)的現(xiàn)實探討

劉春

摘要：中小企業(yè)貸款難問題一直是困擾地方政府、金融機構、企業(yè)三方的一大難題，其成因之一就是企業(yè)融資抵押物不足。這篇文章就是探討如何讓國有土地使用權真正利用起來，發(fā)現(xiàn)它尚未完全開發(fā)之處，充分發(fā)揮土地使用權的融資作用，能夠對中小企業(yè)貸款難中抵押物不足的問題有所借鑒。

關鍵詞：土地使用權；信貸抵押；探討

土地使用權作為一種可靠、優(yōu)質的信貸抵押資源，在信貸行為中歷來都充當著十分重要的角色。為此，筆者對企業(yè)土地資產(chǎn)占用情況進行了調查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實中土地使用權作為信貸抵押資源其作用尚有未完全開發(fā)之處，需要政府、銀行、企業(yè)三方共同努力，更好地利用土地使用權，解決企業(yè)融資抵押物不足的問題。

一、土地使用權作為信貸資源開發(fā)不足

1.能夠成為有效信貸抵押品的土地使用權數(shù)量不足

近年來，地方政府在為企業(yè)租賃、整合土地資源方面給予了高度重視，同時在國有土地出讓方面有了一定的進展，如在此次調查的27戶企業(yè)中22戶企業(yè)占用著國有土地，且有20戶企業(yè)已經(jīng)取得國有土地使用權。但是，由于集體土地不能成為貸款抵押品的原因，部分企業(yè)占用的土地資源還不能成為有效的信貸抵押資源。在調查的27戶企業(yè)使用著的184萬平方米的國有或集體土地中，僅有45%的企業(yè)實現(xiàn)土地抵押貸款，且貸款抵押面積只占19%，大部分國有土地沒有在融資方面發(fā)揮作用。

2.國有土地使用權價值在信貸抵押行為中實現(xiàn)效率不足

現(xiàn)行的貸款抵押活動中，房產(chǎn)的抵押值一般為評估值的70%一80%，而土地的抵押值僅為評估值的50%。這樣的比例使得國有土地使用權這樣一種可靠、優(yōu)質、大額度的信貸資源無法發(fā)揮其在融資過程中應有的效能。如果土地的抵押值比例能夠提高到70%一80%，那么企業(yè)獲得的信貸資金將有大幅度的提高。

二、土地使用權作為信貸資源開發(fā)不足的成因

1.國有土地出讓過程中部分操作行為，阻礙土地成為有效的貸款抵押物

近年來，政府允許國有土地使用權在一定時期內出讓或租賃，成本為土地出讓金或租金。但通過我們調查，在實際操作中，企業(yè)特別是招商引資企業(yè)獲得國有土地使用權所繳納的土地出讓金往往會由地方政府采取先繳后退的方式部分或全部返還企業(yè)，即企業(yè)可以不用任何代價或極少的代價就可以獲得國有土地使用權，且評估后的價格相對高昂，這種操作過程顯然有失市場公平原則，且極易造成銀行高額的信貸風險。

2.國有土地使用權評估過程中部分行為，導致國有土地使用權的真正價值難以得到認可

在調查樣本中辦理了權屬地評估手續(xù)的13個樣本中，計算各樣本的評估地價，2個樣本的評估地價在100元，平方米以下，6個樣本的評估地價在200元/平方米-300元/平方米之間，3個樣本的評估地價在300元/平方米-500元/平方米之間，2個樣本的評估地價在700元/平方米以上，最高值為1634元/平方米?？梢姡瑖型恋厥褂脵嗟脑u估過程中明顯高估或低估土地價值的情況較為嚴重，導致評估結果的可靠性降低。

3.形成潛在金融風險，導致銀行信貸投放不足

由于土地使用權出讓、評估中出現(xiàn)的風險問題，金融機構在辦理以土地作為抵押物的信貸業(yè)務時，收回的土地形式的抵貸資產(chǎn)處置容易形成損失，也容易受到地方政府的阻撓，形成金融資產(chǎn)不良，信貸資金風險相對較高。

三、進一步開發(fā)土地使用權作為信貸資源的相關建議

企業(yè)擁有土地資源，卻得不到足夠的信貸支持；銀行擁有信貸資金，卻由于對土地資源信心缺失而慎重放貸；政府出讓了土地，卻難以達到扶植企業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟的效果。目前，解決的辦法應放在理順政府、銀行、企業(yè)關系上，通過規(guī)范涉及土地資源的相關行為，轉變土地出讓金使用方式，達到政府、銀行、企業(yè)在土地資源運用上的角色的統(tǒng)一、充分發(fā)揮土地使用權在融資上的作用。

1.進一步增大現(xiàn)有土地的整合力度

地方政府應在保護耕地，不與國家大政方針沖突的前提下，適當變企業(yè)長期租賃的集體荒地為國有土地，再由企業(yè)購買，增加能夠成為有效信貸抵押品的土地使用權數(shù)量。

2.實現(xiàn)真正意義上的土地出讓交易行為

切實改變國有土地使用權出讓過程中的不合理做法，使土地出讓真正體現(xiàn)價值、公平的原則，改變企業(yè)不用任何代價或極少的代價就可以獲得國有土地使用權的情況。

3.規(guī)范土地價值評估行為

按照真實、合規(guī)、透明的原則，加強對土地價值評估行為的管理，規(guī)范土地評估機構的經(jīng)營規(guī)則，樹立評估結果的權威，增強銀行對土地資源作為信貸抵押品的信心。

4.利用土地出讓金建立信貸擔?；?，放大有效信貸規(guī)模

將獲得的土地出讓金設立信貸擔?；穑坏珵殂y行構建了企業(yè)土地使用權做抵押、擔保的防線，同時，也有利于發(fā)揮擔?；饘π刨J規(guī)模的放大效應，使企業(yè)獲得更多的資金，更加健康地發(fā)展。