論鐵路用地保護與鐵路土地資產(chǎn)評估的關(guān)系

張敏

摘要：鐵路跨越式發(fā)展，必須建立產(chǎn)權(quán)制度，資產(chǎn)重組，土地資產(chǎn)是基礎(chǔ)條件，要有償轉(zhuǎn)讓土地，要合理規(guī)劃、利用、保護鐵路土地用地，防止流失，通過評估，顯化資產(chǎn)量，納入企業(yè)資產(chǎn)組成，利用好土地資產(chǎn)，為搞好鐵路土地資產(chǎn)的調(diào)整和分配，轉(zhuǎn)變觀念，引起有關(guān)部門的認(rèn)識。

關(guān)鍵詞：用地保護；土地資產(chǎn)管理；制度創(chuàng)新；土地資產(chǎn)評估

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和土地使用制度的改革，土地資源的資產(chǎn)價值得到體現(xiàn)。黨提出現(xiàn)代企業(yè)制度是建立社會主義市場經(jīng)濟體制上最重要最根本的內(nèi)容。而現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，又與土地資產(chǎn)管理有著極為密切的關(guān)系。沒有與現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的土地資產(chǎn)管理制度，企業(yè)的改革就有可能陷入僵局。因此，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，進行現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)新，加強建立現(xiàn)代企業(yè)制度中土地資產(chǎn)管理，就成為當(dāng)前改革中一個重要問題。鐵路依法取得使用權(quán)的土地（鐵路用地）在鐵路建設(shè)、企業(yè)改革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中發(fā)揮著重要作用。

一、鐵路在建立現(xiàn)代企業(yè)制度中加強土地資產(chǎn)管理的現(xiàn)實意義

（一）調(diào)整現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是維護社會主義公有制的需要

鐵路企業(yè)土地資產(chǎn)屬國家所有。在過去計劃經(jīng)濟體制下，由于政企不分，鐵路沒有作為獨立法人經(jīng)濟實體應(yīng)擁有的法人產(chǎn)權(quán)。政府對具有特殊商品屬性的土地產(chǎn)權(quán)的應(yīng)得利益也無權(quán)界定。鐵路需要土地，行政劃撥，無償使用。既不需要為使用土地付出租金，也不需要對國有土地資產(chǎn)保值、增值而承擔(dān)責(zé)任。特別是鐵路內(nèi)部的某些單位，不經(jīng)批準(zhǔn)對國有土地資產(chǎn)隨意處置和非法轉(zhuǎn)讓，使國有土地資產(chǎn)流失。

（二）深化土地使用制度改革是促進企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制的要求

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求之一是把企業(yè)推向市場，讓企業(yè)做到自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束。這與我們現(xiàn)在正在推進的土地使用制度改革，把相當(dāng)一部分企業(yè)的土地使用權(quán)推向市場。土地作為資產(chǎn)的重要表現(xiàn)就是土地構(gòu)成企業(yè)賴以生產(chǎn)、經(jīng)營的必不可少的要素。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，要求建立與之相適應(yīng)的發(fā)育完善、管理有序的土地市場。也就是作為資產(chǎn)的土地進入市場，對市場進行調(diào)整和分配。

（三）是保護國有土地資產(chǎn)權(quán)益，實現(xiàn)土地資產(chǎn)保值增值要求

對非運輸企業(yè)占用的鐵路土地，經(jīng)過評估，鐵路運輸業(yè)以出讓方式取得土地資產(chǎn)價值后，轉(zhuǎn)為股份企業(yè)的股份，并以土地投入轉(zhuǎn)為對股份制企業(yè)的出資權(quán)利。按照“股權(quán)平等、同股同利，利益公享，風(fēng)險公擔(dān)”的原則監(jiān)控土地資產(chǎn)。也可通過土地租賃，一次性或分期收取土地租金，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的價值。

（四）是實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，落實土地基本國策的需要：

人多地少，土地緊缺是我國的基本國情。節(jié)約土地，保護耕地是我國的基本國策。土地資產(chǎn)納入股份制經(jīng)營，運用土地資產(chǎn)股權(quán)、租金等經(jīng)濟杠桿對土地的利用與分配進行制約。實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和生產(chǎn)要素的最佳組合。

二、對建立現(xiàn)代企業(yè)制度中土地資產(chǎn)管理的對策研究：

（一）嚴(yán)格進行土地資產(chǎn)研究評估：

改制或新設(shè)的股份制企業(yè)，都必須對土地資產(chǎn)進行科學(xué)評估。這是保障股份制企業(yè)土地資產(chǎn)的真實性和可靠性，防止國有土地資產(chǎn)流失的重要措施。評估時，要按企業(yè)土地使用權(quán)現(xiàn)狀，根據(jù)土地評估的要求和當(dāng)時市場地價標(biāo)準(zhǔn)，評價出土地現(xiàn)實市場價格。

（二）依法進行土地產(chǎn)權(quán)界定：

土地產(chǎn)權(quán)即土地財產(chǎn)所有權(quán)，使用財產(chǎn)權(quán)人在法律范圍內(nèi)對土地財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。目前內(nèi)地股份制企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)主要劃分為國家股或企業(yè)股。這兩種產(chǎn)權(quán)的界定，取決于企業(yè)用地的獲取方式極其支付土地使用費來源。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果鐵路企業(yè)向國家繳納了土地出讓金，國家作為土地所有者一定年期的地租收入。所以這類土地使用權(quán)及其相關(guān)權(quán)益一般應(yīng)歸企業(yè)所有。土地股本為企業(yè)所有。如果國家通過行政劃撥方式把土地使用權(quán)無償、無限期提供給企業(yè)，這意味著國家作為所有人，沒有體現(xiàn)其應(yīng)得的經(jīng)濟利益。因此企業(yè)中這種土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家。需要指出的是，不論是以那種方式獲得的土地，都有一個土地資產(chǎn)增值問題。這個增值部分既有國家對區(qū)域的投入，也有鐵路企業(yè)在進行生產(chǎn)和經(jīng)營過程中的投入。這樣在處理增值部分的土地資產(chǎn)時，要從協(xié)調(diào)國家和鐵路企業(yè)兩者利益的角度出發(fā)，由國家和鐵路企業(yè)共享。這樣，既體現(xiàn)國家所有權(quán)利益，又適當(dāng)?shù)卣疹櫫似髽I(yè)經(jīng)營的積極性。

（三）認(rèn)真選擇土地資產(chǎn)供應(yīng)方式：

對鐵路內(nèi)部已實行股份制企業(yè)的供地方式，應(yīng)該放在培育土地大市場的趨勢下來實施，使改制后的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與土地使用制度一同在新體制下的土地市場中運行。對一次性交清出讓金有困難的，根據(jù)企業(yè)承受能力，可以協(xié)調(diào)地方土地管理部門采取一次出讓、分期付款或分批出讓、定期付款、掛帳處理或?qū)嵭心曜庵频绒k法來解決。這樣既適合經(jīng)濟承受能力，也是一般企業(yè)愿意接受的。

總之，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國經(jīng)濟體制改革的重大舉措。這些都有待于從理論和實踐上深入探討研究。既要保證生產(chǎn)力要素的最佳組合，促進企業(yè)的發(fā)展和進步，又要保證土地資源的最佳配置，國家土地所有權(quán)不受侵犯。從而使國家和企業(yè)從土地資產(chǎn)中獲得巨大的收益。

三、國有企業(yè)改革中土地評估與資產(chǎn)處置管理：

（一）國有資產(chǎn)處置的方式：（1）土地出讓；（2）土地租賃；（3）土地作價出資；（4）授權(quán)經(jīng)營方式；（5）保留劃撥方式。

（二）地價評估管理：國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業(yè)應(yīng)委托具有相應(yīng)土地估價資格的機構(gòu)進行地價評估。

四、土地估價是估價人員依據(jù)土地估價的原則和方法

土地估價原則有九條：1.替代原則；2.預(yù)期收益原則；3.最有效使用原則；4.報酬遞增、遞減原則；5.須求與供給原則；6.競爭和超額利潤原則；7.貢獻(xiàn)原則；8.變動原則；9.協(xié)調(diào)原則。土地估價方法可分為基本估價法和應(yīng)用估價法。

通過以上分析研究，充分證明鐵路用地鐵路現(xiàn)代企業(yè)制度改革中重要的有行資產(chǎn)、嚴(yán)格的保護、利用、開發(fā)好鐵路用地對鐵路企業(yè)的生存與發(fā)展至關(guān)重要。保護土地資產(chǎn)和評估顯化土地資產(chǎn)量，是提廣大干部職工的經(jīng)營理念重要內(nèi)容，是土地工作者做好工作的重要課題和肩負(fù)的歷史使命。