作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算中的應(yīng)用

汪永忠+王曉茹

[摘 要]20世紀(jì)80年代后期，全球經(jīng)濟(jì)處于飛速發(fā)展的階段，MRP、CAD、CAM、MIS的應(yīng)用范圍越來越廣，且隨著MRPII、FMS和CIMS的興起，人們發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本與實(shí)際的運(yùn)營(yíng)是完全脫軌的，成本變得扭曲，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。為了解決這一困境，使經(jīng)濟(jì)能夠快速發(fā)展，滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)管理企業(yè)成本的需求，本文分析了作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本估算中的應(yīng)用。

[關(guān)鍵詞]作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號(hào)]F234.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求也越來越高，造成了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本越來越高，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益逐漸變小。房地產(chǎn)開發(fā)商想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，得以生存，就要使房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本降低，因此，可以具體應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行控制。作業(yè)成本法是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，能夠合理、準(zhǔn)確的引導(dǎo)企業(yè)在做高質(zhì)量建筑的情況下，實(shí)施低成本策略，贏得高利潤(rùn)收入，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的方法。

1 作業(yè)成本法概述

1.1 作業(yè)成本法

作業(yè)成本法可以稱為作業(yè)成本分析法、作業(yè)成本計(jì)算法、作業(yè)成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國(guó)會(huì)計(jì)大師埃里克·科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業(yè)、作業(yè)賬戶等新概念，由喬治·斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業(yè)、成本、作業(yè)會(huì)計(jì)等概念而產(chǎn)生的。這種成本計(jì)算方法是現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)社會(huì)的產(chǎn)物。作業(yè)成本法的推出，引起了社會(huì)各界人士的關(guān)注，它是把整個(gè)資源按照資源動(dòng)因分配到生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)所的、作業(yè)的成本是按照作業(yè)動(dòng)因分配到每個(gè)產(chǎn)品上的。

1.2 作業(yè)成本法的優(yōu)勢(shì)

作業(yè)成本法能夠使社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)管理企業(yè)成本的需求。作業(yè)成本法主要應(yīng)用于強(qiáng)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的管理，并實(shí)時(shí)注意企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)所產(chǎn)生的成本以及加強(qiáng)成本管理方面。因?yàn)樽鳂I(yè)成本法在歐美地區(qū)的應(yīng)用得到了一致好評(píng)，也產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效益，所以我國(guó)也可以把作業(yè)成本法應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)上。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的交易成本日益加大，而房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自己的經(jīng)濟(jì)效益，就可以應(yīng)用作業(yè)成本法來核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，促使企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作流程變得順利，避免企業(yè)一些不必要的花銷，促使房地產(chǎn)盈利。

2 作業(yè)成本法估算的一般步驟

房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中實(shí)施作業(yè)成本法分為以下四個(gè)步驟。

2.1 鑒定作業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施作業(yè)成本法時(shí)，必須明確實(shí)施目標(biāo)和實(shí)施范圍。實(shí)施目標(biāo)是作業(yè)成本法估算出的數(shù)據(jù)信息，實(shí)施范圍是實(shí)施作業(yè)成本法的執(zhí)行部門或整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。無論如何，首先要明確作業(yè)成本法的實(shí)施對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)要建立實(shí)施作業(yè)成本法的團(tuán)隊(duì)小組，就要確定作業(yè)成本法的領(lǐng)頭，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人或其他相關(guān)負(fù)責(zé)人。

2.2 建立作業(yè)成本庫(kù)，并將資源追溯到對(duì)應(yīng)的作業(yè)中

在建立作業(yè)成本庫(kù)之前，實(shí)施作業(yè)成本法的工作小組要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程，理順房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本的流動(dòng)狀況及過程，分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)起源頭以及影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要使企業(yè)的每一部門都能對(duì)本部門所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)，這有利于實(shí)施企業(yè)作業(yè)設(shè)計(jì)和把控好分配的工作責(zé)任制。作業(yè)成本法是把房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中各種成本的運(yùn)用情況，進(jìn)行了一個(gè)統(tǒng)籌規(guī)劃，把不同情況生成的成本詳細(xì)記錄在不同的作業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中，每一個(gè)作業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)部的成本數(shù)據(jù)信息的性質(zhì)是相同的。房地產(chǎn)企業(yè)在查找企業(yè)作業(yè)成本時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以更加便捷地核算房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況。

2.3 確定每一種作業(yè)的成本動(dòng)因

房地產(chǎn)企業(yè)的作業(yè)成本法需要核算房地產(chǎn)企業(yè)大量的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)信息，所以房地產(chǎn)企業(yè)要建立好作業(yè)成本核算體系，在作業(yè)成本核算體系的基礎(chǔ)上輸入具體的房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的成本數(shù)據(jù)。而作業(yè)成本動(dòng)因是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作過程中，企業(yè)把作業(yè)成本分配到每一項(xiàng)產(chǎn)品或服務(wù)上。作業(yè)動(dòng)因反映了成本對(duì)象對(duì)作業(yè)消耗的邏輯關(guān)系。在確定動(dòng)因之前要對(duì)工作性質(zhì)進(jìn)行具體明確，首先要注意選擇對(duì)象在變量關(guān)系上應(yīng)屬于定量關(guān)系，且所呈現(xiàn)出的性質(zhì)相同。其次，選擇對(duì)象時(shí)要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對(duì)象進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，將信息獲取工作盡量簡(jiǎn)化，降低資源的損耗。同時(shí)，在成本變量上，要和成本庫(kù)之間在費(fèi)用上建立一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要呈現(xiàn)出相互的線性關(guān)系。最后，所選擇的成本動(dòng)因要可以全方位代表房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的成本數(shù)據(jù)。

2.4 分配成本庫(kù)費(fèi)用并將作業(yè)追溯到產(chǎn)品中

資源是企業(yè)成本的資源，它的界定范圍是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過程中，明確企業(yè)作業(yè)界定的基礎(chǔ)，使其在作業(yè)界定的基礎(chǔ)上，留下每一項(xiàng)作業(yè)的相關(guān)資源，清除與企業(yè)運(yùn)作作業(yè)無關(guān)的資源。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中把作業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)中，是企業(yè)資源消耗量的決定性因素，這也可以稱為資源動(dòng)因。把企業(yè)資源分配到企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的過程中，使企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)的各式各類的資源都可以體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上。這一步的規(guī)則使企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的作業(yè)消耗量。

3 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)成本估算中的應(yīng)用

3.1 準(zhǔn)確估算開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)公司絕大多數(shù)是將企業(yè)的各項(xiàng)直接與間接產(chǎn)生的費(fèi)用統(tǒng)籌在一起，按照直接成本所占的比例或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)所預(yù)算的成本記在企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本中。這樣的做法是有弊端的，會(huì)使企業(yè)在間接企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用作業(yè)成本法來計(jì)算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，這樣便不會(huì)忽略企業(yè)的間接花銷。房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)自己的實(shí)際情況，劃分企業(yè)運(yùn)營(yíng)作業(yè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，按照特點(diǎn)的不同建立作業(yè)中心，以此明確每個(gè)作業(yè)中心的間接花銷，比如建筑設(shè)備的修理費(fèi)等。并找出每一項(xiàng)間接花銷的動(dòng)因，分析間接花銷的成本動(dòng)因，得出數(shù)據(jù)并記入數(shù)據(jù)庫(kù)，算出每一項(xiàng)作業(yè)成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總成本。

3.2 流程再造估算

房地產(chǎn)運(yùn)作流程的彈性較大，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)受環(huán)境的影響也較大。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)運(yùn)作資金成本非常大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，更適合應(yīng)用作業(yè)成本法，使其運(yùn)作流程動(dòng)態(tài)化。流程再造可以將房產(chǎn)企業(yè)在管理方面進(jìn)行革新，將原來在職能方面的管理中心轉(zhuǎn)移到流程方面。這種管理方式對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念產(chǎn)生了突破性改變，尤其是在管理方式上進(jìn)行了有效創(chuàng)新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對(duì)資源進(jìn)行重新調(diào)配，直至滿足用戶真實(shí)需求。這種方法可以為房產(chǎn)企業(yè)帶來很大的效益，使流程運(yùn)行速度顯著提升，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 作業(yè)分析估算

作業(yè)分析估算就是房地產(chǎn)企業(yè)在流程再造后，再分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)中每一階段的各項(xiàng)作業(yè)，也是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程的作業(yè)進(jìn)行辨別，了解作業(yè)成本與企業(yè)實(shí)際的運(yùn)作情況是否一致，找出作業(yè)動(dòng)因的受影響因素，反映出企業(yè)運(yùn)作時(shí)所消耗的成本，并能詳細(xì)追蹤動(dòng)因，總結(jié)與計(jì)算企業(yè)的成本等。作業(yè)分析估算能夠剔除企業(yè)運(yùn)作時(shí)的無效作業(yè)和無效消耗，使企業(yè)減少資源的浪費(fèi)，以此提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

4 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用

4.1 新家園開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

新家園開發(fā)項(xiàng)目是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湖南省吉首市市中心進(jìn)行的投資項(xiàng)目?？偯娣e大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區(qū)，分別為A、B、C三個(gè)樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復(fù)式型樓房，是針對(duì)收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對(duì)的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經(jīng)濟(jì)適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發(fā)項(xiàng)目所建的小區(qū)的綠化面積是整體建筑開發(fā)面積的1/4。目前已經(jīng)竣工并銷售完畢。

4.2 作業(yè)成本法在新家園開發(fā)項(xiàng)目成本估算中實(shí)施的意義

新家園開發(fā)項(xiàng)目之所以銷售的這么好，就是因?yàn)樾录覉@開發(fā)項(xiàng)目在開始時(shí)便具有控制企業(yè)成本的思想，也運(yùn)用了作業(yè)成本法，對(duì)新家園開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作過程實(shí)施成本控制。通過對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的分析，可以提高對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中注重成本控制的認(rèn)識(shí)，在實(shí)際開發(fā)之前做好成本調(diào)控，在進(jìn)行成本核算時(shí)可以有效采取手段，使用作業(yè)成本法展開系列工作，從而對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)控，確保企業(yè)完成以打造經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主的建設(shè)目標(biāo)。

5 結(jié) 語(yǔ)

應(yīng)用作業(yè)成本法來管理房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過程，對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的作用，它貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的籌劃、前階段的運(yùn)作、開發(fā)過程至項(xiàng)目運(yùn)作完畢。在應(yīng)用作業(yè)成本法時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)工作中要采取策略，要注重將價(jià)值工程有效引入，使二者充分結(jié)合。這可以使項(xiàng)目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，提升經(jīng)濟(jì)效益。

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