關(guān)于建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建議

王鋒

根據(jù)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，建立我國(guó)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)通過(guò)金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段的綜合運(yùn)用，以實(shí)現(xiàn)既抑制房地產(chǎn)泡沫、又防止樓市大起大落的目的。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)大城市樓市過(guò)熱原因的分析，提出房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的內(nèi)涵和建立的必要性，進(jìn)而提出完善住房制度、發(fā)揮土地調(diào)控功能、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的政策建議。

一、我國(guó)大城市樓市過(guò)熱的原因

從近兩年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化看，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的兩極分化，目前全國(guó)660多個(gè)設(shè)市城市中，僅有20個(gè)左右經(jīng)濟(jì)活躍的大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和樓市泡沫化現(xiàn)象，而絕大多數(shù)城市則仍處于供給過(guò)剩、需求萎縮、庫(kù)存壓力較大現(xiàn)象。其主要原因在于：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等各種生產(chǎn)要素快速向經(jīng)濟(jì)活躍度較高的少數(shù)大城市聚集（主要在三大城市群及部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市），從而形成少數(shù)全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市因人口快速增加，樓市需求非常大。此外，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期強(qiáng)、收入水平高、就業(yè)崗位多，這些城市房地產(chǎn)的保值增值功能增強(qiáng)；而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、匯率波動(dòng)、人民幣預(yù)期貶值等外部因素下，樓市潛在需求較大的大城市，投機(jī)風(fēng)氣上升，房?jī)r(jià)快速上漲，樓市泡沫擴(kuò)大。

據(jù)分析，目前四個(gè)一線城市實(shí)際人口比統(tǒng)計(jì)的常住人口多4000-5000萬(wàn)人，加上其他近20個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)際上多出的1億人口，近年來(lái)我國(guó)城市化熱潮中大城市人口呈快速擴(kuò)張趨勢(shì)，并支撐著大城市樓市，這也是大城市樓市過(guò)熱的重要原因。與樓市需求相對(duì)應(yīng)，大城市因城市邊界相對(duì)固定，在人口快速增長(zhǎng)條件下，普遍出現(xiàn)建設(shè)用地資源緊缺的問(wèn)題，尤其是一線城市建設(shè)用地更為緊張，住房建設(shè)普遍位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)（如北京的五環(huán)、六環(huán)，上海的外環(huán)，深圳的原特區(qū)外甚至周邊城市），城市的交通等基礎(chǔ)設(shè)施壓力增大，交通擁堵等城市病加重。更為嚴(yán)重的是，因供求關(guān)系緊張，大城市樓市投機(jī)風(fēng)氣普遍嚴(yán)重，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離普通居民家庭的收入水平，住房問(wèn)題已演化成較為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，嚴(yán)重影響社會(huì)公平正義。

從國(guó)際貨幣基金組織《2016年中期全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告》看，全球有20多個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高居20倍以上，其中排在前10位的國(guó)內(nèi)城市有深圳（38.36，居第一）、北京（33.32，居第五） 、上海（30.91，居第六） 、廣州（25.85，居第九）。在房?jī)r(jià)收入比前10位的城市中，一些城市如深圳、河內(nèi)、北京、上海作為新興經(jīng)濟(jì)體，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、人口快速流入，逐漸成為全球新的超大城市，城市剛性住房需求與投資投機(jī)需求同時(shí)快速增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)收入比快速增長(zhǎng)。從2016年前10個(gè)月看，我國(guó)一線和二線城市商品住房銷售量同比分別增長(zhǎng)27%和56%，銷售均價(jià)同比分別增長(zhǎng)23%和14%，直接導(dǎo)致熱點(diǎn)大城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)快上升。

另外，一些房?jī)r(jià)收入比高的國(guó)際城市如香港（34.95，居第四）、倫敦（30.88，居第七）、東京（23.65，居第十），經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，但城市人地矛盾比較突出，樓市供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位。當(dāng)然，這些國(guó)家或地區(qū)也都有解決高房?jī)r(jià)的辦法。如香港、新加坡，盡管商品房房?jī)r(jià)收入比較高，但由于都擁有規(guī)模巨大的公共住房（香港、新加坡分別占總住房的50%、90%），雖然商品房房?jī)r(jià)與居民收入偏離較大，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)仍比較穩(wěn)定并未產(chǎn)生較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。與這些城市相比，建市時(shí)間較短的深圳，由于有巨大規(guī)模的城中村和企業(yè)宿舍等低租金住房（占總住房的66%），盡管多數(shù)外來(lái)人口居住品質(zhì)較低，但其收入仍能夠支付起住房租金，短期內(nèi)尚能掩蓋居住領(lǐng)域的社會(huì)矛盾。但是，由于滿足中等或中低收入居民支付能力的產(chǎn)權(quán)式住房較少（如類似香港、新加坡可購(gòu)買的“居屋”“公共組屋”），從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳對(duì)各類來(lái)深人才的吸引力較差，容易導(dǎo)致人才流失，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的內(nèi)涵及建立的必要性

過(guò)去10多年來(lái)，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、解決大城市住房問(wèn)題，我國(guó)多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策多數(shù)是從需求端入手（如限戶型、限首付、限購(gòu)買對(duì)象、限購(gòu)買價(jià)格等等），主要著眼于房?jī)r(jià)的短期平穩(wěn)。然而，由于缺乏對(duì)住房問(wèn)題的理論研究和分析，缺乏對(duì)住房制度這個(gè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的深入分析，至今對(duì)住房的根本性問(wèn)題——房?jī)r(jià)與收入的協(xié)調(diào)性問(wèn)題尚未有系統(tǒng)、完整的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而對(duì)從根源上解決住房問(wèn)題的手段——長(zhǎng)效機(jī)制，也一直未能提出很好的解決方案。這樣，一旦因外部因素放松了對(duì)大城市的樓市管控，我國(guó)大城市房?jī)r(jià)就會(huì)在短期出現(xiàn)“翻倍式”上漲。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，世界各國(guó)在房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，主要立足于通過(guò)立法建立一個(gè)適應(yīng)不同收入居民家庭的、穩(wěn)定的住房制度。這樣，不同的社會(huì)群體即使產(chǎn)生較為嚴(yán)重的貧富差距，但通過(guò)住房制度的調(diào)節(jié)特別是公共住房補(bǔ)貼政策，社會(huì)收入實(shí)現(xiàn)了有效的二次分配，使得不同社會(huì)階層能夠較為公平地享有居住權(quán)利、實(shí)現(xiàn)住有所居。因此，在國(guó)際慣例上，有“合理的房?jī)r(jià)收入比為3—6倍”一說(shuō)，大多數(shù)國(guó)家也基本以此為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置其基礎(chǔ)性住房制度。以新加坡為例，2016年中期，其商品房房?jī)r(jià)收入比為20.94、高居全球第18位，商品房?jī)r(jià)格比深圳還高，單套價(jià)格折合人民幣約600萬(wàn)元。但是，由于新加坡有占全部住房總量80%以上的公共組屋，其價(jià)格約為商品房?jī)r(jià)格的20%，故對(duì)80%的居民而言其實(shí)際房?jī)r(jià)收入比僅為4.2，完全可以支付得起公共組屋，大多數(shù)城市居民的住房問(wèn)題得到較好解決，也有利于抑制商品房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

反觀我國(guó)樓市，近年來(lái)大城市房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期居高不下，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3-6倍的合理區(qū)間。根據(jù)易居研究院2016年三季度研究報(bào)告，從全國(guó)45個(gè)大中城市看，深圳、上海、三亞、北京、廈門、福州分列前六位，房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)14倍；包括北上廣深四個(gè)一線城市和廈門、福州、南京、天津、杭州、蘇州、合肥、鄭州等二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)了10倍。此外，2016年前三季度全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.6，與2015年的7.2相比上升明顯，我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平已高出6倍的合理區(qū)間。

結(jié)合我國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化人口、資金、技術(shù)加快向大城市流入，大城市房?jī)r(jià)容易波動(dòng)、泡沫容易擴(kuò)大等現(xiàn)象，今后我國(guó)大城市要建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保證市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的目標(biāo)定位，最為重要是是建立完善的、穩(wěn)定的住房基礎(chǔ)制度。而建立住房基礎(chǔ)制度的核心，是借鑒香港、新加坡等的經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)城市不同收入水平居民家庭的住房支付能力，以“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”為目標(biāo)，加快建立滿足高收入家庭需求的商品房、中等收入家庭需求的安居房、低收入家庭需求的公租房在內(nèi)的多層次住房供應(yīng)體系，并探索房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的管制制度。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求的“建立符合各地實(shí)際、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。

三、建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的政策建議

1.加快住房立法、完善住房制度

改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型，建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，初步建立了住房保障制度，但住房制度體系仍不健全，客觀上出現(xiàn)“住”與“炒”失衡的問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化的基本特征和實(shí)際，房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，首先應(yīng)解決好大城市的住房問(wèn)題，按照“符合各地實(shí)際、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律”的原則，通過(guò)制定國(guó)家“住房法”，進(jìn)一步完善商品房、公共住房、租賃住房等相關(guān)住房制度，從而實(shí)現(xiàn)住房和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

一是完善國(guó)家住房制度總體框架。適應(yīng)城市不同收入水平居民家庭的住房支付能力，以“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”為目標(biāo)，規(guī)范滿足高收入家庭需求的商品房制度，建立滿足中等收入家庭需求的安居房制度，完善滿足低收入家庭需求的基本住房保障制度，爭(zhēng)取安居房、公租房等公共住房供應(yīng)規(guī)模達(dá)到住房供應(yīng)總量的50%以上，保障廣大中等和中低收入家庭的住房權(quán)利。

二是完善商品房制度。通過(guò)修訂國(guó)家《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，建立個(gè)人、家庭、法人獨(dú)有和共有的多元化住房產(chǎn)權(quán)制度，形成對(duì)應(yīng)收入與偏好的產(chǎn)權(quán)匹配機(jī)制；完善二手房和租賃住房交易制度，形成出售與出租并舉的市場(chǎng)流通機(jī)制；完善多元競(jìng)爭(zhēng)的供給制度，逐步建立現(xiàn)房銷售制度，形成企業(yè)和個(gè)人主體多元、市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的供給機(jī)制。

三是完善公共住房制度。通過(guò)制定國(guó)家《住房法》，完善基本住房保障制度。以實(shí)物供給公租房、發(fā)放低收入家庭住房貨幣補(bǔ)貼為主要方式，為符合相關(guān)規(guī)定、可以享受基本住房保障的低收入住房困難家庭實(shí)施基本住房保障，并逐步擴(kuò)大到滿足一定條件的非戶籍居民。

通過(guò)制定國(guó)家《住房法》，建立安居住房制度。借鑒境外經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房制度，按照“共有產(chǎn)權(quán)”模式，建立安居住房制度體系：一是明確適用人群，著力解決買不起商品房的中等收入群體購(gòu)房需求，入戶一定年期以上、符合收入規(guī)定的無(wú)房家庭均可購(gòu)買安居房；二是明確建設(shè)規(guī)則，發(fā)揮市場(chǎng)配合資源的作用，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，進(jìn)行安居住房投資建設(shè)；三是明確定價(jià)規(guī)則，安居住房的土地價(jià)格和房屋銷售價(jià)格，以同地段、同品質(zhì)商品房市場(chǎng)地價(jià)和市場(chǎng)銷售價(jià)格的50%作為上限，并視不同城市、不同地段市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平具體確定折價(jià)比例；四是明確分配規(guī)則，主管部門對(duì)符合條件的申請(qǐng)人發(fā)放資格證書，申請(qǐng)人持資格證書到相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自主購(gòu)買安居住房；五是實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)”，在土地出讓時(shí)明確政府與開(kāi)發(fā)商所持有的產(chǎn)權(quán)份額，在銷售和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)明確政府與購(gòu)房者所持有的產(chǎn)權(quán)份額，并依法明確各產(chǎn)權(quán)持有者占有、使用、收益、處分的相關(guān)規(guī)定。

完善住房貨幣補(bǔ)貼制度。建立貨幣補(bǔ)貼與市場(chǎng)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確規(guī)定工資構(gòu)成包括住房工資，結(jié)合房?jī)r(jià)波動(dòng)調(diào)整住房工資；完善貨幣補(bǔ)貼模式，實(shí)行住房券制度，建立公共住房租售補(bǔ)貼與租售市場(chǎng)價(jià)格同漲制度。

四是建立住房租賃制度。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育和構(gòu)建“先租后買”“租售并舉”“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化”的住房消費(fèi)模式。結(jié)合各地實(shí)際，加快出臺(tái)國(guó)家住房租賃法規(guī)和地方住房租賃管理辦法，落實(shí)稅收、金融等支持政策，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)租金管控，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序；加快培育規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)住房租賃行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)準(zhǔn)入、退出制度建設(shè)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)品牌企業(yè)開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)；加強(qiáng)城市低效閑置住房或老舊住房的綜合利用，鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人依法改變非住宅房屋功能用于住房租賃，不斷擴(kuò)大租賃住房房源；保障租賃市場(chǎng)主體合法權(quán)益，加強(qiáng)承租人權(quán)益保護(hù)，實(shí)行承租者市民待遇制度，構(gòu)建多樣化住房權(quán)利保護(hù)機(jī)制。

2.發(fā)揮土地調(diào)控功能，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

充足的住宅用地供應(yīng)，是實(shí)現(xiàn)樓市供需平衡、防止市場(chǎng)大起大落、促進(jìn)樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。但從現(xiàn)實(shí)看，即使解決農(nóng)村集體建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)問(wèn)題，也無(wú)法解決北京、上海、廣州、深圳這些超特大城市的新增住宅用地需求。因此，建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，必須加強(qiáng)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)挖掘大城市存量土地供應(yīng)潛力，促進(jìn)大城市與周邊中小城市一體化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效健康發(fā)展。

一是盤活存量土地，增加居住用地供應(yīng)。倒逼存量低效用地的高效利用，是一線城市和部分二線城市內(nèi)生性增長(zhǎng)的必然選擇。上海規(guī)劃期末（2020年）建設(shè)用地要實(shí)現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”，深圳存量土地利用迄今已超過(guò)年土地供應(yīng)量的70%。但總的看，我國(guó)城市工業(yè)用地占比高、密度較低、產(chǎn)業(yè)集聚程度低，低效用地較多。我國(guó)城市不缺地，在推進(jìn)城市功能轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò)程中，盤活存量用地，增加住宅用地供應(yīng)是不二選擇。建議國(guó)家支持各城市發(fā)揮基層首創(chuàng)精神，通過(guò)自主調(diào)整城市建設(shè)土地規(guī)劃邊界，自主調(diào)整城市各類用地的規(guī)劃功能，積極破解大城市土地供給難題。

二是加快城市群一體化發(fā)展。按照中央“特大城市要疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”的要求，建議中央出臺(tái)政策鼓勵(lì)超特大城市推進(jìn)與周邊城市的協(xié)調(diào)發(fā)展，支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設(shè)力度，促進(jìn)城市群產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、住房等資源的共建共享，一定程度上打破行政區(qū)劃制約。

三是研究土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期政策?！段餀?quán)法》對(duì)居住用地土地使用權(quán)到期后續(xù)期有“自動(dòng)順延”的原則規(guī)定，建議結(jié)合房地產(chǎn)稅的實(shí)施，在制度上明確住宅用地土地使用權(quán)續(xù)期與房地產(chǎn)稅的關(guān)系，以年度收稅代替一次性征收地價(jià)。

3.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，加強(qiáng)資金監(jiān)管

房?jī)r(jià)大起大落、地王頻現(xiàn)，與資金的推動(dòng)密切相關(guān)。因此，如何完善房地產(chǎn)金融制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫和市場(chǎng)大起大落至關(guān)重要。

一是建立政策性住房金融制度。借鑒日本住房金融公庫(kù)和新加坡中央公積金制度，以現(xiàn)有公積金制度為基礎(chǔ)，推進(jìn)公積金信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加快修訂《住房公積金條例》，組建政策性住房銀行。通過(guò)公積金異地流轉(zhuǎn)，將閑散的公積金歸集起來(lái)，輔之以財(cái)政注資和補(bǔ)貼、公積金投資收益、政策性金融債券等，支持城鎮(zhèn)符合條件的購(gòu)房者。

二是完善住房按揭貸款制度。加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)土地、房產(chǎn)、民政、公安等信息互聯(lián)互通。對(duì)于剛需、改善型住房需求和投資投機(jī)行為應(yīng)區(qū)別對(duì)待，商業(yè)銀行要根據(jù)各地住房發(fā)展情況、支付能力，制定本地大力支持、適度支持、適度抑制、堅(jiān)決抑制的按揭貸款制度。剛需和改善型需求低首付、低利率，投資投機(jī)行為高首付、高利率，相關(guān)政策長(zhǎng)期堅(jiān)持、保持穩(wěn)定，不因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而變化，真正做到差別化，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)資金監(jiān)管。高度重視資金對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響，對(duì)房地產(chǎn)上下游（土地-開(kāi)發(fā)-銷售）資金流入流出全程監(jiān)管，支持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求，對(duì)違規(guī)的資金流入予以打擊。加強(qiáng)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來(lái)源、流向監(jiān)管，構(gòu)建起“防火墻”，嚴(yán)堵資金借助杠桿、配資等形式違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)地方金融監(jiān)管部門與“一行三會(huì)”在地方分支機(jī)構(gòu)之間的監(jiān)管協(xié)調(diào)，建立常態(tài)化、制度化的資金巡查和違規(guī)處罰制度。

4.加快房地產(chǎn)稅制改革，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)

十八屆三中全會(huì)明確提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也將稅收列入房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要手段之一。此外，房地產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的穩(wěn)定來(lái)源更是國(guó)際通行做法。因此，應(yīng)以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定、有序發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的稅收支撐體系。

一是優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收體系。繼續(xù)支持居民合理住房需求，適當(dāng)降低增值稅、契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅收的稅率；加大投資投機(jī)性住房交易成本，嚴(yán)格按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征稅，使交易成本真實(shí)反映市場(chǎng)變化情況。

二是推進(jìn)保有環(huán)節(jié)稅收制度構(gòu)建。經(jīng)過(guò)多年積淀，我國(guó)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市已具備先行征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。部分城市已登記的增量和存量住房均實(shí)現(xiàn)了戶籍、面積等關(guān)鍵屬性的信息化覆蓋，未登記住房也已在一定程度上實(shí)現(xiàn)了樓棟層級(jí)的信息化覆蓋。部分城市稅基評(píng)估也實(shí)現(xiàn)了增量或存量的一房一價(jià)，一些城市的未登記住房也完成了市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

基于上述條件，建議在重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，對(duì)一線和部分二線熱點(diǎn)城市先行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅：一是拓寬征稅范圍，新增住房全部納入征收范圍，存量住房視情況逐步納入征收范圍，特別是土地使用權(quán)即將到期的存量住房應(yīng)先行納入；二是拓寬稅基，建議嚴(yán)格按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征稅；三是由各地自主設(shè)置稅率，既可以按維持稅負(fù)不變來(lái)測(cè)算稅率，也可以在事先設(shè)定的稅率范圍內(nèi)根據(jù)實(shí)際情況予以選擇；四是合理確定稅收起征點(diǎn)，對(duì)于符合購(gòu)房條件的首套自住性住房，可在面積扣除、套數(shù)減扣、價(jià)值減免等方式中擇一選用，對(duì)于投資投機(jī)性住房，建議采用價(jià)值減免方式，且減免比例應(yīng)從低設(shè)置。

王春敏/責(zé)任編輯